Giá bất động sản TP.HCM tiếp tục rượt đuổi

4 giờ trướcBài gốc

Sản phẩm shophouse tại Khu đô thị Sala Thủ Thiêm có giá hơn 1 tỷ đồng/m2. Ảnh: Lê Toàn.

Nhà phố, căn hộ vượt đỉnh giá mới

Trong bối cảnh quỹ đất tại các khu vực trung tâm TP.HCM ngày càng cạn kiệt, giá leo thang, hầu hết các chủ đầu tư đều dồn sức phát triển bất động sản cao cấp. Nhiều dự án mới được công bố ra thị trường gây hết ngạc nhiên này đến ngạc nhiên khác bởi mức giá cao.

Với phân khúc nhà liền thổ, lần đầu tiên tại TP.HCMnhiều dự án, sản phẩm ghi nhận mức giá giao dịch lên tới cả tỷ đồng mỗi mét vuông, còn giá thứ cấp trung bình được giao dịch trong quý II vừa qua đạt trên 300 triệu đồng/m2, theo CBRE Việt Nam.

Chẳng hạn, dự án Saroma Villa tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm được công bố gần đây với giá giao dịch tham chiếu tiệm cận 1 tỷ đồng/m2. Theo dự báo của Avison Young, mức giá cao này sẽ còn được duy trì ít nhất trong 2 năm tới do đây là khu vực được quy hoạch thành lập Trung tâm tài chính quốc tế sắp tới.

Tại khu Đông Sài Gòn, khu vực thuộc quận 9 cũ trước đây từng được xem là vùng ven của TP.HCM, nhiều dự án mới được công bố gần đây với mức giá “gây choáng” cho thị trường.

Đơn cử, dự án The Rivus Elie Saab do Masterise Homes làm chủ đầu tư ghi nhận mức chào bán khoảng 300 triệu đồng/m2. Do các sản phẩm tại đây có diện tích lớn từ 500-1.300 m2/căn nên tổng giá bán có thể lên đến 200-700 tỷ đồng/căn.

Dự án The 9 Stellars tọa lạc trên đường Hoàng Hữu Nam cũng thuộc quận 9 cũ có quy mô 16,5 ha do Sơn Kim làm chủ đầu tư với khoảng 3.000 căn hộ và hơn 241 căn nhà phố biệt thự. Mức giá bán căn hộ dự kiến quanh mức 90 triệu đồng/m2, còn nhà phố biệt thự khoảng 350 triệu đồng/m2.

Giá các dự án liền thổ mới được công bố ở mức cao khiến phân khúc này trên thị trường thứ cấp cũng liên tục xác lập giá mới. Cụ thể, giá giao dịch các sản phẩm shophouse trên đường Nguyễn Cơ Thạch thuộc Khu đô thị Sala Thủ Thiêm vào khoảng hơn 1 tỷ đồng/m2.

Một số dự án nhà liền thổ tại các khu đô thị khác như The Global City trước đây có giá bán 400 triệu đồng/m2, nay tăng lên gần 500 triệu đồng/m2; các dự án Vạn Phúc City, Khu dân cư Khang Điền… cũng đang có mức giá giao dịch từ 250-300 triệu đồng/m2.

Với phân khúc căn hộ cao cấp, giá bán nhiều dự án mới cũng liên tục phá đỉnh. Tại sự kiện gần đây, Masterise Homes giới thiệu tòa Lake thuộc khu căn hộ hàng hiệu Marriott Residences Special Edition trong đại dự án Grand Marina, phường Sài Gòn (quận 1 cũ).

Theo bảng giá do chủ đầu tư công bố, căn hộ một phòng ngủ diện tích từ 54-64 m2 có giá 29-31 tỷ đồng; căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 67-88 m2 từ 33-50 tỷ đồng. Như vậy, căn hộ tại dự án này có mức giá trung bình từ 450-600 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế, phí).

Thị trường căn hộ cao cấp tại TP.HCM đang chuẩn bị đón nhận nguồn cung mới mang tên Diamond Sky. Đây là phân khu căn hộ cao cấp đầu tiên nằm trong Khu đô thị Vạn Phúc City do Vạn Phúc Group làm chủ đầu tư, gồm 2 block với mật độ xây dựng rất thấp, chỉ với 296 căn hộ, 7 shophouse và 4 penthouse đẳng cấp.

Theo thông tin từ đại diện chủ đầu tư, đầu tháng 8/2025, dự án sẽ chính thức khởi công xây dựng và giá bán dự kiến từ 130-150 triệu đồng/m2.

Người dân tấp nập đi công chứng nhà đất tại Phòng công chứng số 3, TP. Thủ Đức cũ. Ảnh: Lê Toàn.

Cũng giống như nhà phố, giá các dự án căn hộ mới đi lên đã kéo theo giá thứ cấp tăng mạnh. Có thể nhìn vào giá bán của một số căn hộ cao cấp ở cùng khu vực để so sánh.

Năm 2024, dự án căn hộ Eaton Park trên đường Mai Chí Thọ (TP. Thủ Đức cũ) do Gamuda Land làm chủ đầu tư chào bán đợt đầu tiên ra thị trường với mức giá từ 130 triệu đồng/m2, giai đoạn 2 tăng lên 140-150 triệu đồng/m2 và hiện tại là gần 200 triệu đồng/m2.

Hay tại dự án Metropole (phường Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức cũ), nếu như giai đoạn 1 - khu Galleria có giá khoảng 160 triệu đồng/m2, thì nay giai đoạn 2 - khu Opera được chủ đầu tư SonKim Land chào bán với giá 250 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án căn hộ cao cấp The Privé (TP. Thủ Đức cũ) của Tập đoàn Đất Xanh có quy mô 6,7 ha với tổng số 3.171 sản phẩm dự kiến được mở bán trong quý III/2025 với giá bán từ 120 triệu đồng/m2 trở lên.

Trước đây, dự án này còn tên gọi cũ là Gem Riverside, chủ đầu tư từng ký hợp đồng nguyên tắc về quyền mua căn hộ hình thành trong tương lai với hơn 300 khách hàng, giá hứa bán dự kiến chỉ từ 38 triệu đồng/m2. Như vậy, giá bán hiện nay đã tăng hơn 3 lần so với trước.

“Bẫy” tâm lý giá nhà

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp môi giới chia sẻ: “Giá cao quá là câu nói tôi nghe thường xuyên trong hơn 10 năm qua từ cả dân sale lẫn khách hàng khi họ tiếp cận một dự án nhà ở mới, nhưng kết quả thì luôn ngược lại, hàng thì hết, mà giá chẳng thấy giảm bao giờ. Tâm lý chúng ta thường lấy quá khứ để đánh giá hiện tại và đối với bất động sản, đây chính là ‘cái bẫy tâm lý’, là yếu tố gây cản trở quyết định mua nhà”.

Vị này cho biết, cách đây chừng 5 năm, tại TP. Thủ Đức cũ vẫn có nhiều dự án căn hộ phân khúc trung bình giá bán từ 30-35 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại, nơi đây không thể tìm thấy một dự án căn hộ mới nào có giá dưới 60 triệu đồng/m2, còn phân khúc vừa túi tiền gần như “tuyệt chủng”.

Tương tự, tại Bình Dương, chỉ cách đây vài năm, giá bán căn hộ trung bình dao động từ 20-25 triệu đồng/m2, nhưng nay hầu hết các dự án đều hơn 40 triệu đồng/m2. Nhiều dự án căn hộ mới tại các khu vực gần TP.HCM được mở bán gần đây như Biên Hòa, Nhơn Trạch, Phú Mỹ… cũng đều có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2.

Lý giải vì sao thị trường nhà ở TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng, nguyên nhân đầu tiên phải kể đến là thực tế cung - cầu. TP.HCM là một “siêu” đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao.

Trong khi đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong nhiều năm qua, nguồn cung thị trường bị bó chặt. Sự khó khăn về thủ tục dẫn đến nguồn cung khan hiếm, trong khi chi phí đầu tư vào các dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá bán cũng không thể được”.

Tại buổi chia sẻ thông tin công bố dự án mới vừa qua, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, hơn ai hết, doanh nghiệp luôn muốn bán giá thấp để thúc đẩy thanh khoản, nhưng không thể làm được.

“Ngay trong lúc thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi các chi phí đầu vào như tiền mua đất, tiền xây dựng, chi phí tài chính… đều tăng cao”, ông Phúc nói và cho biết thêm, hiện tại, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án là vô cùng khó.

Ở các khu vực lân cận TP.HCM không còn quỹ đất, mà ngày càng phải đi xa hơn, thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí phát sinh.

“Chỉ tính riêng tiền sử dụng đất, cách đây vài năm, một dự án có tiền sử dụng đất phải đóng chưa đến 20 tỷ đồng, nhưng nay tăng lên 80 tỷ đồng, tức tăng hơn 4 lần, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác”, ông Phúc nói, đồng thời cho rằng, để giảm giá nhà, chỉ còn một cách là doanh nghiệp buộc phải giảm kỳ vọng lợi nhuận. Nếu như trước đây chủ đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận cho một dự án khoảng 30-40%, thì nay phải tính toán lại.

Tăng Triển

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/gia-bat-dong-san-tphcm-tiep-tuc-ruot-duoi-post374561.html