Mặt bằng giá mới liên tục được thiết lập
Nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2025 tại TP.HCM và vùng phụ cận đã có sự cải thiện, nhưng đi kèm với đó là xu hướng tăng giá trên diện rộng. Đà tăng này chủ yếu đến từ các dự án mới hoặc các dự án tái khởi động sau khi hoàn thiện pháp lý, với mức giá được định vị cao hơn trước.
Tại Bình Dương, dự án Phú Đông Sky One được giới thiệu với giá khởi điểm khoảng 40 triệu đồng/m2, cao hơn 4-5 triệu đồng/m2 so với kỳ vọng ban đầu. Tương tự, dự án The Felix của C-Holdings cũng được chào bán ở mức 40-45 triệu đồng/m2, cao hơn đáng kể so với mặt bằng khu vực. Mới đây, CapitaLand Development mở bán phân khu Orchard Grand thuộc đại đô thị Sycamore với giá gần 60 triệu đồng/m2. Một số dự án cũ cũng điều chỉnh giá bán các giai đoạn sau, điển hình như một tháp thuộc dự án The Gió Riverside của An Gia hiện được chào bán ở mức 55 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với mức 45 triệu đồng/m2 hồi đầu năm.
Tại Long An, nhiều dự án cũng đang góp phần tạo ra một mặt bằng giá mới. Dự án Sky Retreat tại Bến Lức được chào bán ở mức 55-60 triệu đồng/m2. Một dự án cao tầng trong khu đô thị Waterpoint dự kiến có giá 40-45 triệu đồng/m2. Chỉ trong một năm, giá căn hộ trung bình tại đây đã tăng từ 23-26 triệu đồng/m2 lên 35-40 triệu đồng/m2.
Số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM trong quý II/2025 đạt khoảng 82 triệu đồng/m2, tăng gần 7% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm 2024. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết các dự án mở bán mới hoặc giai đoạn tiếp theo đều có sự điều chỉnh giá tăng từ 10-13% so với đợt mở bán trước đó.
Tín hiệu lệch pha và rủi ro thiếu bền vững
Mặc dù giá bán sơ cấp liên tục đi lên, thị trường đang xuất hiện những dấu hiệu bất hợp lý. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, đưa ra cảnh báo về sự không đồng pha giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Cụ thể, trong khi giá sơ cấp tăng mạnh, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp chỉ ghi nhận mức tăng khiêm tốn 7-10%. Thậm chí, nhiều dự án đã bàn giao có giá bán đi ngang trong suốt nửa năm qua. Tương tự, giá cho thuê căn hộ và nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh gần như không có biến động.
Ông Tuấn phân tích, việc giá sơ cấp tăng nóng trong khi giá thứ cấp và giá thuê không thay đổi có thể khiến người mua có cảm giác thị trường bị làm giá, tạo ra hiệu ứng tăng trưởng ảo. Nếu tình trạng này kéo dài, nó sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư và thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn.
Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế, TS. Trần Du Lịch cho rằng thị trường đang thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của người có thu nhập trung bình và thấp. Việc giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập của đại đa số người dân đang tạo ra một thách thức lớn.
Ông Lịch kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần giám sát chặt chẽ hơn quá trình đô thị hóa, phân bổ quỹ đất một cách hợp lý giữa các dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, từ đó hạn chế các hoạt động đầu cơ có thể gây ra sự méo mó cho thị trường.
Khánh An