Giá nhà 'ăn theo' hạ tầng tương lai ở đô thị vệ tinh TP.HCM

11 giờ trướcBài gốc

Một năm qua, thị trường căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Bình Dương cũ, Đồng Nai, Long An cũ ghi nhận tốc độ tăng giá nhanh chóng. Không ít dự án chung cư được chào bán với mức 65 - 75 triệu đồng/m², dù vị trí cách trung tâm TP.HCM vài chục km.

Điểm chung dễ nhận thấy là hầu hết các dự án đều được giới thiệu hưởng lợi từ hạ tầng giao thông trong tương lai. Các đề án metro, kế hoạch mở rộng quốc lộ, đường vành đai hay cao tốc liên vùng thường được đưa ra như một “bảo chứng” cho mức giá cao.

Giá nhà tăng theo "lời hứa hạ tầng"

Trên sa bàn và các trang quảng cáo, những tuyến giao thông này hiện lên rõ nét, gắn liền với viễn cảnh kết nối thuận lợi, rút ngắn thời gian di chuyển.

Một dự án trên Quốc Lộ 13 (đoạn qua phường Bình Hòa) đang được bán với giá 65 triệu đồng/m².

Cụ thể, dọc Quốc lộ 13 (Bình Dương cũ, nay thuộc TP.HCM), loạt dự án như: La Pura, Happy One Mori, A&K Tower, The New Point... đua nhau quảng cáo "ăn theo" tuyến metro số 2 (Thủ Dầu Một - Hiệp Bình Phước).

Các dự án này không ngần ngại sử dụng những từ đánh thẳng vào tâm lý tìm kiếm sự tiện lợi từ người mua: "Metro trước nhà", "một bước tới metro"... Trong khi đó, thông tin về thời gian khởi công tuyến metro số 2 vẫn chưa được ấn định.

Không chỉ "ăn theo" các tuyến metro, những thông tin như: Mở rộng Quốc lộ 13, thi công Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, đường ven biển Cần Giờ - Vũng Tàu... cũng được nhiều chủ đầu tư tận dụng triệt để như một cơ sở hợp lý để tăng giá bán.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, phần lớn các công trình hạ tầng được nhắc tới vẫn đang ở giai đoạn nghiên cứu, đề xuất hoặc chờ triển khai. Nhiều tuyến metro chưa xác định mốc khởi công cụ thể; các dự án mở rộng quốc lộ, đường trục chính vẫn phụ thuộc vào tiến độ giải phóng mặt bằng và nguồn vốn.

Trong khi đó, giao thông thực tế tại nhiều khu vực đô thị vệ tinh vẫn chịu áp lực lớn vào giờ cao điểm. Người dân chủ yếu di chuyển bằng phương tiện cá nhân, phụ thuộc vào hệ thống đường bộ hiện hữu vốn đã quá tải. Thời gian đi lại từ các khu vực giáp ranh vào trung tâm TP.HCM, đặc biệt trong giờ làm việc, không có nhiều cải thiện so với vài năm trước.

Chị Huế An, ngụ phường Bình Hòa - vị trí đang tập trung hàng chục dự án chung cư đang và sắp triển khai cho biết, mỗi ngày chị mất hơn 1 tiếng đồng hồ cho quãng đường 14km từ nhà tới công ty ở phường Sài Gòn.

"Tôi thấy quanh nhà các dự án chung cư đang mọc lên như nấm sau mưa. Bây giờ đã kẹt xe như vậy, thì vài năm nữa, các dự án đi vào sử dụng và đưa về vài chục nghìn cư dân, thì không biết sẽ kẹt tới mức nào. Còn chuyện xây metro tuyến mới là chuyện tương lai, hiện vẫn còn trên quy hoạch, chưa triển khai, chị Huế An nói.

Các dự án trên Quốc lộ 13 dùng AI vẽ thêm tuyến metro số 2 hình thành trong tương lai để thu hút khách hàng.

Cũng theo chị Huế An, giá căn hộ tại khu vực của chị đã tăng gấp đôi sau vài năm, đỉnh điểm nhất là từ thời điểm sáp nhập với TP.HCM và thông tin hạ tầng "sắp" được nâng cấp.

Điều này cho thấy một nghịch lý đang dần hình thành, đó là giá căn hộ tăng nhanh và tiệm cận TP.HCM, trong khi hạ tầng - yếu tố được dùng để lý giải cho mức giá đó vẫn chưa hiện diện trong đời sống hàng ngày của cư dân.

Liệu có rủi ro?

Theo giới chuyên gia, việc bất động sản vùng ven tăng giá không phải điều bất thường trong quá trình mở rộng đô thị. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ giá đang đi trước hạ tầng quá xa, khiến rủi ro không nằm ở bản vẽ quy hoạch mà dồn về phía người mua ở thật.

Trong điều kiện bình thường, giá bất động sản phản ánh tổng hòa của nhiều yếu tố: Vị trí, hạ tầng hiện hữu, dịch vụ đô thị, khả năng tiếp cận việc làm. Khi những yếu tố này chưa hoàn thiện, nhưng giá nhà đã được đẩy lên theo kịch bản lạc quan nhất của tương lai, thị trường sẽ xuất hiện độ vênh lớn giữa giá bán và giá trị sử dụng.

Với người trẻ, hệ quả là rất rõ. Một căn hộ có giá gần 4 tỷ đồng tại đô thị vệ tinh đồng nghĩa với khoản vay ngân hàng dài hạn, trong khi thời gian di chuyển, chi phí sinh hoạt và chất lượng sống chưa tương xứng với mức giá bỏ ra. Hạ tầng được kỳ vọng mang lại giá trị gia tăng lại là yếu tố mà người mua chưa thể thụ hưởng trong ngắn và trung hạn.

Đô thị vệ tinh, về đúng nghĩa, không chỉ là nơi có nhà ở mới, mà phải là nơi người dân có thể sống, làm việc, sử dụng dịch vụ ngay tại chỗ. Nếu cư dân vẫn phải di chuyển hàng chục km mỗi ngày để làm việc, học tập, khám chữa bệnh, thì việc giá nhà tăng mạnh sẽ chỉ làm gia tăng áp lực, thay vì cải thiện chất lượng sống.

Giá nhà các đô thị vệ tinh TP.HCM đang tăng vọt.

Các chuyên gia cho rằng, hạ tầng cần được xem là nền tảng phát triển đô thị, không phải là lý do để hợp thức hóa mức giá cao. Khi hạ tầng chưa hình thành nhưng giá đã tăng, đô thị vệ tinh dễ trở thành nơi tích trữ tài sản hơn là không gian an cư bền vững.

"Giá trị bất động sản chỉ tăng bền vững tại những khu vực có phát triển đồng bộ về dân cư, dịch vụ và tiện ích. Chẳng hạn như metro, nó sẽ giúp tăng khả năng kết nối và cho thuê, nhưng chỉ những dự án có vị trí thuận lợi, gắn với khu đô thị hoàn chỉnh, đầy đủ chợ, trường học, bệnh viện, công viên… mới hưởng lợi thực sự”, ông Nguyễn Quốc Anh - Tập đoàn PropertyGuru nhận định.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản ven metro phù hợp với mô hình TOD - đô thị nén gắn với giao thông công cộng. Tuy nhiên, tiến độ metro tại Việt Nam vẫn là ẩn số. Không ít dự án quảng cáo “vài phút tới ga” nhưng thực tế khoảng cách xa, hoặc tuyến metro chưa rõ thời điểm hoàn thành.

Ngoài ra, việc giá bị đẩy lên quá cao trước kỳ vọng vận hành cũng khiến nhiều nhà đầu tư đối mặt rủi ro “đu đỉnh”. Chưa kể, khu vực quanh ga metro thường chịu áp lực dân số tăng nhanh, kéo theo chi phí sinh hoạt và giá dịch vụ leo thang.

“Đầu tư ven metro là cuộc chơi của tầm nhìn dài hạn và sự hiểu biết quy hoạch. Nếu chỉ chạy theo tin đồn hay quảng cáo, cơ hội rất dễ biến thành cái bẫy”, ông Kiệt lưu ý.

Theo Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM, trước năm 2035, TP.HCM sẽ ưu tiên đầu tư 9 tuyến metro với tổng vốn khoảng 37,15 tỷ USD. Trong đó, khu vực TP.HCM cũ sẽ đầu tư 6 tuyến; Bình Dương cũ dự kiến 2 tuyến và Vũng Tàu cũ dự kiến 1 tuyến, là tuyến số 3 kết nối Vũng Tàu - Bà Rịa - Phú Mỹ dài 63 km, có tính tới đoạn kết nối sân bay Long Thành.

Thy Huệ

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/do-thi-ve-tinh-tp-hcm-gia-nha-an-theo-ha-tang-tuong-lai-ar995818.html