Giá nhà đất leo thang, cảnh báo nguy cơ 'bong bóng'

2 giờ trướcBài gốc

Giá nhà đất vẫn leo thang

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý III/2025, thị trường nhà ở cả nước ghi nhận khoảng 34.686 sản phẩm mới, giảm nhẹ 5% so với quý II nhưng vẫn cao nhất trong giai đoạn 2021 – 2024, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, 86.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Dù nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá vẫn neo cao, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM. Hầu hết dự án mới đều có giá bán từ 100 triệu đồng/m² trở lên, cho thấy khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả của người dân vẫn chưa thu hẹp.

Chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm gần 68% nguồn cung mới trong quý III. Trong đó, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm 42%, căn hộ trung cấp 34%, cao cấp 21% và bình dân chỉ 3% (chủ yếu từ các dự án nhà ở xã hội).

Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá bán sản phẩm vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Tính đến hết quý III, toàn thị trường có hơn 54.000 căn hộ mới, tăng gấp đôi cùng kỳ 2024. Đáng chú ý, khoảng 80% căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM có giá trên 80 triệu đồng/m².

Giá sơ cấp trung bình ở Hà Nội đạt 95 triệu đồng/m², trong đó hơn 43% sản phẩm vượt mốc 120 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 91 triệu đồng/m², thấp hơn nhờ nguồn cung từ các khu vực ngoại thành.

Sức nóng của thị trường sơ cấp đã kéo giá thứ cấp tăng mạnh. Tại Hà Nội, nhiều dự án ghi nhận mức tăng giá bán sản phẩm vài trăm triệu đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn. Các khu đô thị có hạ tầng hoàn thiện, pháp lý rõ ràng là nhóm tăng giá mạnh nhất.

Tại TP.HCM, dòng tiền đầu tư từ miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội, đổ vào mạnh trong cuối quý III khiến nhiều dự án “nổi sóng”. Một số dự án ghi nhận mức tăng 5% chỉ trong một tuần.

Phân khúc thấp tầng và đất nền cũng hồi phục rõ rệt. Toàn thị trường có 11.000 sản phẩm mở bán mới trong quý III, chiếm 32% tổng cung nhà ở. Giá biệt thự, liền kề, nhà phố sơ cấp dao động 50 - 400 triệu đồng/m², tăng 5 - 10% so với giai đoạn trước.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán nhà thấp tầng tăng 10 - 15% so với cùng kỳ 2024, trong đó Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất, đặc biệt tại các dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m².

Theo các chuyên gia VARS, việc giá căn hộ tăng cao đã khiến một phần dòng vốn đầu tư chuyển sang phân khúc thấp tầng, nơi còn dư địa tăng giá và tính khan hiếm cao hơn.

Chủ đầu tư "bắt tay" sàn môi giới tạo "sóng cung ảo"

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, với tỉ lệ hấp thụ đạt 77%, tương đương 27.000 giao dịch, tăng 23% so với quý II.

Tính chung 9 tháng, tỉ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 68%, tương đương 58.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024.

Các dự án mở bán mới, dù giá cao, vẫn được hấp thụ nhanh, thậm chí “cháy hàng” ngay ngày đầu. Nguyên nhân chính là nhu cầu đầu tư tăng mạnh giữa bối cảnh dòng tiền rẻ và lo ngại lạm phát. Phần lớn người mua hiện nay không phải khách hàng mua nhà lần đầu, mà là nhà đầu tư sở hữu từ 2 bất động sản trở lên, tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn cho dòng vốn.

“Dòng tiền được nới lỏng, lãi suất duy trì ở mức thấp, trong khi lạm phát có dấu hiệu tăng, khiến nhiều người coi bất động sản là kênh giữ giá trị tài sản hiệu quả. Xu hướng này đặc biệt rõ ở khu vực miền Nam”, ông Chung nhận định.

Ông Lê Đình Chung - Thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS.

Tuy nhiên, bên cạnh nhu cầu thực, VARS cảnh báo tình trạng “khan hàng giả” do một số chủ đầu tư và sàn phân phối ra hàng nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm để kích cầu. Ngoài ra, một số nhóm đầu cơ thu gom sản phẩm rồi “lướt cọc” hưởng chênh, đẩy giá tăng ảo, đặc biệt tại các dự án phía Nam. Trong khi dòng vốn đầu tư đổ mạnh vào bất động sản, người mua để ở lại gặp khó vì giá nhà vượt xa thu nhập.

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 25 - 30 lần thu nhập trung bình năm của người lao động, khiến việc sở hữu nhà trở nên xa vời, nhất là với giới trẻ.

Thị trường vì vậy đang hình thành hai cực rõ rệt đó là một bên là nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, xem bất động sản như công cụ phòng vệ trước lạm phát. Bên còn lại là nhóm người dân có nhu cầu ở thực ngày càng bị đẩy ra xa trung tâm đô thị.

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều bất cập lớn về khung pháp lý, tín dụng, cơ chế vận hành và một số chính sách liên quan. Những “nút thắt” này được nhận định là rào cản đáng kể, ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định và bền vững của toàn ngành trong trung và dài hạn.

Các chuyên gia cũng cảnh báo, nếu không có giải pháp tăng nguồn cung nhà ở giá hợp lý và kiểm soát đầu cơ, bong bóng giá có thể hình thành trong giai đoạn 2026 - 2027 khi dòng vốn đầu tư tiếp tục dồn mạnh vào bất động sản như kênh trú ẩn an toàn.

TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS khẳng định, dù kinh tế Việt Nam đang phục hồi mạnh mẽ, ngành bất động sản vẫn cần tháo gỡ những điểm nghẽn về pháp lý, tiếp cận vốn và cơ chế vận hành để phát huy vai trò dẫn dắt dòng vốn, kích thích đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh.

Khôi Nguyên

Nguồn Công Thương : https://congthuong.vn/gia-nha-dat-leo-thang-canh-bao-nguy-co-bong-bong-425668.html