Giá nhà, đất tăng nhưng giao dịch vẫn kém

5 giờ trướcBài gốc

Giá cao, hấp thụ thấp

Theo báo cáo thị trường BĐS quý III của Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá nhà liền thổ (biệt thự, nhà phố, shophouse) tại TPHCM vẫn duy trì ở mức cao, hiện dao động phổ biến 250-300 triệu đồng/m2. Riêng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, các dự án nhà liền thổ duy trì giá bán bình quân 500-750 triệu đồng/m2, trong đó mức cao nhất vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 cho các căn nhà phố thương mại, biệt thự trên tuyến đường Nguyễn Cơ Thạch, thuộc Khu đô thị Sala.

Loạt dự án liền thổ khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City, Eaton Park, Lumiere Riverside, Metropole Thủ Thiêm... cũng đang duy trì mặt bằng giá trung bình từ 250-450 triệu đồng/m2.

Dù mức giá cao chót vót nhưng theo dự báo của Avison Young, mức giá này sẽ được giữ ổn định ít nhất 2 năm tới.

Giá nhà liền thổ leo thang trong bối cảnh nguồn cung phân khúc này tại vùng lõi TPHCM tiếp tục khan hiếm. CBRE ghi nhận quý III chỉ có khoảng 220 căn được mở bán mới đến từ một dự án ở khu vực huyện Bình Chánh (cũ).

Còn nghiên cứu từ DKRA Consulting, sau hợp nhất TPHCM đón thêm gần 2.900 căn nhà liền thổ chào bán sơ cấp, tăng gấp ba lần cùng kỳ, song 90% tập trung tại các phường Đông Hòa, Tam Thắng, Long Điền (thuộc Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ), còn vùng lõi TPHCM chỉ có khoảng gần 300 căn.

Giá bán neo cao khiến thanh khoản nhà liền thổ tại nội thành TPHCM sụt giảm. Theo DKRA, khoảng hơn 1.200 căn bán thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 17% trên tổng rổ hàng sơ cấp, chủ yếu tập trung ở khu vực Bình Dương cũ, nơi có mặt bằng giá vừa túi tiền từ 3-7 tỷ đồng/căn.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng mặt bằng giá sơ cấp tại TPHCM hiện quá cao, khiến ngay cả nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cũng chần chừ xuống tiền. Trong khi đó, các khu vực vừa hợp nhất như Bình Dương trước đây lại có quỹ đất rộng, giá mềm, nhờ vậy hấp dẫn cả người mua ở thực lẫn giới đầu tư.

Dự án “vùng xa” chiếm ưu thế

Thực tế, nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn tại Bình Dương chào giá nhà liền thổ chỉ bằng một nửa so với khu vực quận 9, Bình Chánh cũ. Thậm chí chỉ bằng một phần ba so với các dự án có cùng quy mô dân số triển khai tại TPHCM. Chẳng hạn, An Gia đang mở bán 35 căn nhà phố thương mại tại dự án The Gió Riverside, diện tích 100-150m2, giá khoảng 68-70 triệu đồng/m2, kèm mức chiết khấu tới 18,5%. Bcons Group tung ra 500 căn nhà phố thương mại Bcons Uni Valley, diện tích 70-100m2, giá cũng từ 90-130 triệu đồng/m2.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting, cho biết phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vị thế chủ đạo tại khu vực trung tâm TPHCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại thị trường khu vực vùng ven. Việc các dự án tăng cường cạnh tranh nhau về chính sách bán hàng, chiết khấu, quà tặng mở bán, hỗ trợ lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán… giúp khách hàng gia tăng tiếp cận nhà ở, mang đến nhiều sự lựa chọn cho người mua.

Ông Dương Tiến, Phó Tổng Giám đốc CTCP Dịch vụ BĐS Danh Khôi, cho biết phân khúc căn hộ nếu so ba khu vực TPHCM (cũ), Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thì khu vực Bình Dương có tính thanh khoản tốt nhất. Nguyên nhân giá căn hộ hầu hết tại các dự án ở đây giao động trên dưới 50 triệu/m2. Ngoài ra, thời gian gần đây nhiều dự án hạ tầng lớn có tính liên vùng được đầu tư xây dựng, tạo sự kết nối tốt trong tương lai gần.

Dù các báo cáo nghiên cứu thị cho thấy tính thanh khoản của phân khúc căn hộ khá tốt, nhưng theo ghi nhận của phóng viên, các chủ đầu tư phải tung nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút khách hàng, và thanh khoản chỉ phục hồi chọn lọc ở các dự án vừa túi tiền.

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường với thực tiễn nhiều lúc có “độ vênh”, thậm chí báo cáo giữa công ty này với công ty kia cũng có sự khác biệt, thậm chí là mâu thuẫn.

Ông Trần Quốc Thịnh, Tổng Giám đốc Dat Xanh Services dự báo, thời gian tới có 3 xu hướng đang định hình trên thị trường BĐS. Thứ nhất, giá bán tăng, nhu cầu tăng, giá thuê tăng, phản ánh tín hiệu hồi phục rõ nét của cầu thực và sự dịch chuyển tâm lý từ quan sát sang tham gia thị trường.

Thứ hai, dòng vốn đầu tư tiếp tục dịch chuyển mạnh từ Bắc vào Nam, tập trung tại các trung tâm đô thị lớn và dịch chuyển đến khu vực hưởng lợi hạ tầng, trong đó phân khúc chung cư và nhà ở gắn sóng hạ tầng giữ vai trò dẫn dắt.

Thứ ba, mô hình O2O (Online to Offline) kết hợp nền tảng công nghệ BĐS đang tái định hình trải nghiệm giao dịch như tối ưu tiện lợi, minh bạch, rút ngắn thời gian xử lý, giúp chủ đầu tư gia tăng doanh số và mang đến trải nghiệm vượt trội cho cả khách hàng lẫn môi giới.

Những khu vực bám hạ tầng trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn trung và dài hạn. Đáng chú ý, chính sách thúc đẩy giải ngân đầu tư công đạt tiến độ cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, đã góp phần tạo “cú hích kép” cho thị trường, khi vừa hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, vừa nâng sức bật cho BĐS khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Do đó, thanh khoản sẽ phân hóa mạnh.

Những dự án chứng minh được pháp lý minh bạch, mốc tiến độ rõ ràng và hạ tầng đầu tư kết nối, sẽ thu hút khách hàng tốt, phần còn lại phải cạnh tranh bằng ưu đãi và minh bạch được các rủi ro.

Phân khúc căn hộ có sự phân hóa về tính thanh khoản, những dự án kết nối hạ tầng tốt, giá không quá cao, đáp ứng nhu cầu của phân khúc số đông khách hàng đang có nhu cầu an cư, sẽ có tính thanh khoản tốt trong thời gian tới. Ngược lại, những dự án giá cao, nhất là các dự án nội thành sẽ kén chọn khách hàng hơn.

Bình Minh

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/gia-nha-dat-tang-nhung-giao-dich-van-kem-post127319.html