Giá nhà neo cao, giải bài toán an cư thế nào?

3 giờ trướcBài gốc

Không thiếu nhà, chỉ thiếu khả năng tiếp cận

Với mức thu nhập bình quân người lao động năm 2025 khoảng 8,31 triệu đồng mỗi tháng, tương đương gần 100 triệu đồng mỗi năm như Bộ Nội vụ công bố, một căn nhà giá khoảng 2,5 tỷ đồng mất gần 25 năm tích lũy, chưa tính chi phí sinh hoạt thiết yếu hàng ngày. Khi khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà kéo giãn lớn như vậy, vấn đề không còn đơn thuần là “giá cao”, mà là một sự mất cân đối mang tính cấu trúc giữa khả năng chi trả của người dân và mặt bằng sản phẩm trên thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, sự mất cân đối này không diễn ra trong bối cảnh thiếu nguồn cung. Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung căn hộ năm 2025 đã đạt khoảng 80.000 căn, tăng gấp đôi so với năm trước. Sang năm 2026, thị trường dự kiến tiếp tục đón thêm hơn 90.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở mức giá cao hơn đáng kể so với khả năng chi trả phổ biến, khiến tỷ lệ giá nhà thực tế bị đẩy lên 30 – 40 lần thu nhập.

Điều này cho thấy mâu thuẫn cốt lõi của thị trường bất động sản không nằm ở việc thiếu cầu hay thiếu nguồn cung theo nghĩa số lượng, mà ở chỗ hai yếu tố này chưa thực sự “gặp nhau”. Nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn, nguồn cung cũng không ngừng gia tăng, nhưng phần lớn sản phẩm trên thị trường lại chưa phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Vấn đề đặt ra là vì sao thị trường lại rơi vào trạng thái “lệch pha” này. Ở góc độ doanh nghiệp, một phần nguyên nhân đến từ cấu trúc chi phí đầu vào đang bị đẩy lên cao, khiến dư địa điều chỉnh giá gần như không còn.

“Chỉ riêng năm 2026, chi phí xây dựng đã tăng từ 20 - 50%, trong đó một số gói thầu tăng tới 30%. Khi đầu vào leo thang, dư địa để hạ giá là rất khó”, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIK Group, chia sẻ tại sự kiện The Year Ahead do Bloomberg Businessweek Vietnam tổ chức mới đây.

Nhận định này không chỉ phản ánh áp lực từ phía doanh nghiệp, mà còn cho thấy bài toán nhà ở cho người dân hiện nay không còn có thể giải bằng kỳ vọng giá sẽ tự điều chỉnh đi xuống, bởi giá nhà không thể tách rời cấu trúc chi phí đầu vào, trong khi đất đai, xây dựng, vốn và yêu cầu chất lượng đều đang tạo ra áp lực tăng giá.

Phó tổng giám đốc MIK Group Nguyễn Dũng Minh (bên phải) cùng Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam Angus Liew, chia sẻ tại sự kiện The Year Ahead. Ảnh: MIK Group

Trong khi đó, lực cầu cơ bản của thị trường không hề suy yếu. Việt Nam vẫn đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, với tỷ lệ khoảng 45% và mục tiêu tăng lên 65% trong những năm tới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu rất lớn về nhà ở mới trong vòng 5–10 năm tới, được thúc đẩy bởi dịch chuyển dân cư, tăng trưởng đô thị và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống.

Theo cách nhìn của ông Minh, vấn đề mấu chốt nằm ở chỗ thị trường bất động sản đang vận hành lệch khỏi nhu cầu thực. Tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hộ gia đình đã lên tới khoảng 25 lần, tương đương với những đô thị có áp lực nhà ở cao nhất khu vực như Hong Kong hay Seoul. Khi tỷ lệ này bị đẩy lên quá cao, việc kỳ vọng thị trường tự điều chỉnh bằng cách giảm giá trở nên thiếu thực tế.

Nói cách khác, nếu chỉ chờ giá giảm, thị trường sẽ tiếp tục mắc kẹt trong thế bế tắc: nhu cầu vẫn rất lớn, nhưng khả năng tiếp cận ngày càng thu hẹp. Vì vậy, vấn đề đặt ra không phải là làm thế nào để nhà rẻ đi một cách cơ học, mà là làm thế nào để người dân vẫn có thể tiếp cận được nhà ở với một mặt bằng chi phí mới.

Ở điểm này, ông Minh cho rằng lời giải không nằm ở việc “bán rẻ hơn” bằng mọi giá, mà ở việc tái thiết kế sản phẩm, nguồn cung và cấu trúc phát triển của thị trường.

Tái cấu trúc nguồn cung

Thay vì tiếp cận thị trường theo nhịp tăng, giảm ngắn hạn, hướng đi được MIK Group lựa chọn là tổ chức lại nguồn cung, thay vì chờ thị trường tự điều chỉnh.

Theo ông Minh, nền tảng để thực hiện cách tiếp cận này đến từ quỹ đất tích lũy từ lâu. Hiện MIK Group sở hữu quỹ đất đủ lớn để phát triển khoảng 200.000 căn hộ trong 5 năm tới, tương đương 20.000–30.000 sản phẩm mỗi năm. Đây không chỉ là lợi thế về quy mô, mà còn là cơ sở để doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thiết kế sản phẩm và kiểm soát nhịp phát triển.

MIK Group bứt tốc, bắt tay các 'ông lớn' quốc tế hướng mốc 185.000 căn nhà

Khi có quỹ đất dài hạn, doanh nghiệp có điều kiện kiểm soát tốt hơn chi phí đầu vào, phân kỳ đầu tư và tổ chức sản phẩm theo nhu cầu thực, thay vì bị cuốn theo áp lực tăng giá ngắn hạn của thị trường. Ông Minh cho biết trong cấu trúc giá thành bất động sản, chi phí đất hiện chiếm khoảng 25% và khi doanh nghiệp đã chủ động được quỹ đất từ trước, áp lực về khoản chi phí này sẽ giảm đáng kể.

Nhờ đó, phần còn lại của dự án từ xây dựng đến vận hành có thể được tài trợ dần bằng dòng tiền thu về từ việc bán sản phẩm theo từng giai đoạn, giúp doanh nghiệp không phải phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay, đồng thời tạo ra dư địa linh hoạt hơn trong việc xây dựng giá bán và tổ chức dòng tiền, thay vì bị đẩy vào thế phải “gánh” chi phí tài chính ngay từ đầu.

Trong bối cảnh dòng vốn ngày càng thận trọng, hướng đi này giúp doanh nghiệp duy trì được nhịp phát triển ổn định và theo đuổi chiến lược dài hạn hơn.

Tuy nhiên, theo ông Minh, yếu tố quyết định không nằm ở vốn hay quỹ đất, mà ở cách doanh nghiệp định nghĩa lại sản phẩm. “Vấn đề của Việt Nam không phải là thiếu cầu. Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở để ở, là rất lớn. Điều quan trọng là làm sao đưa đúng sản phẩm ra thị trường,” ông nhấn mạnh.

Điều này đồng nghĩa với việc chuyển dịch từ cách tiếp cận bất động sản như một tài sản đầu tư sang một sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Khi thay đổi cách tiếp cận, toàn bộ chuỗi giá trị phát triển dự án cũng phải được điều chỉnh theo, từ quy hoạch, vị trí, diện tích cho đến hệ thống tiện ích và khả năng kết nối.

Vấn đề của Việt Nam không phải là thiếu cầu. Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở để ở, là rất lớn. Điều quan trọng là làm sao đưa đúng sản phẩm ra thị trường.

Ông NGUYỄN DŨNG MINH

Phó tổng giám đốc MIK Group

Trong logic đó, hạ tầng trở thành một biến số quan trọng. Ông Minh kỳ vọng việc mở rộng hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM trong những năm tới sẽ mở rộng không gian đô thị, tạo điều kiện hình thành các khu vực phát triển mới với mức giá hợp lý hơn, thay vì dồn áp lực vào khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam lưu ý, hạ tầng, đặc biệt là TOD (mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) không phải là lời giải tức thì. TOD chỉ phát huy hiệu quả khi được đặt trong một mạng lưới giao thông đủ hoàn chỉnh và quy hoạch đô thị đồng bộ. Trong ngắn hạn, hạ tầng có thể chưa làm giá nhà giảm, mà chủ yếu giúp mở rộng nguồn cung và đa dạng hóa lựa chọn cho người mua.

Nhìn từ góc độ này, hạ tầng không phải là “phép màu”, mà là một phần trong lời giải cấu trúc, nơi nguồn cung được tái phân bổ và khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện theo một không gian đô thị mới.

Điều thị trường đang thiếu không chỉ là thêm nguồn cung, mà là thêm những sản phẩm phù hợp hơn với năng lực chi trả của số đông. Và trong cách đặt vấn đề này, MIK Group đang thử tiếp cận bài toán nhà ở từ góc độ tổ chức lại nguồn cung, thay vì chờ thị trường tự điều chỉnh.

Quỳnh Anh

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/gia-nha-neo-cao-giai-bai-toan-an-cu-the-nao-d45448.html