Giá nhà vẫn chưa thể 'ghìm cương'

10 giờ trướcBài gốc

Hà Nội đang chịu áp lực lớn từ nhu cầu nhà ở khi dân số đô thị liên tục tăng nhanh. Ảnh: Bình Minh.

Giá tăng nhanh hơn dự tính

Dữ liệu thị trường mới được CBRE công bố cho thấy, ở phân khúc căn hộ, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đã tăng 6% theo quý và 33% theo năm. Một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai - vốn trước đây có mức giá phổ biến 40-50 triệu đồng/m2 thông thủy, nay ghi nhận trên 70 triệu đồng/m2 tại các dự án mới chào bán.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp có xu hướng ổn định hơn, với mức trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm (thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024).

Trong một chia sẻ với Báo Đầu tư Chứng khoán trước đó, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội từng dự báo rằng, mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội năm 2025 sẽ ở mức khoảng 3%/quý đến từ nhiều lý do, như nguồn cung tiếp tục được cải thiện, các sản phẩm đã neo ở mức giá cao, sự cạnh tranh ngày càng lớn giữa các dự án cùng ra hàng…, nhưng thực tế đã tăng gấp đôi cho thấy, giá nhà vẫn đang “một mình một đường” và không dễ kiểm soát, dự báo.

Câu chuyện giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM dần tiệm cận nhau đã được đề cập từ vài năm trước và hiện ngày càng trở nên rõ ràng hơn.

Theo One Mount Group, giá trung bình căn hộ sơ cấp mở bán tại Hà Nội đang tăng nhanh hơn so với TP.HCM, khiến khoảng cách giá giữa 2 thị trường thu hẹp đáng kể. Trong quý II/2025, giá trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, trong khi TP.HCM là 89 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, trong khi nguồn cung mới quý II/2025 tại Hà Nội (7.800 căn) tăng gấp 2 lần quý trước đó nhưng giá bán vẫn tăng mạnh, thì tại TP.HCM, nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thậm chí còn thấp hơn nhu cầu, nhưng mức giá lại đi ngang, cho thấy thị trường căn hộ tại đây đã “đến ngưỡng” và khó có thể bứt phá.

Cụ thể, trong quý II/2025, TP.HCM đón nhận khoảng 1.900 căn hộ mở bán mới, nhưng lượng tiêu thụ đã vượt cung, lên tới 2.900 căn (bao gồm cả các sản phẩm đã được mở bán trước đó), tăng 72% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy dù thị trường không bùng nổ về nguồn cung, nhưng lực cầu vẫn mạnh khi sức hấp thụ tích cực ở cả sản phẩm cũ lẫn mới, đặc biệt tại khu Đông Thành phố.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, giá trung bình căn hộ sơ cấp TP.HCM có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2025 nếu thị trường hấp thụ tốt lượng cung cao cấp lớn sắp tới.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung căn hộ gia tăng tại cả Hà Nội và TP.HCM.

Các dự án mở bán mới tiếp tục tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Lượng tiêu thụ duy trì tích cực, phản ánh nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao, đặc biệt với sản phẩm căn hộ. Trong 6 tháng cuối năm, nếu sức cầu mạnh tiếp tục được giữ vững, mặt bằng giá tại cả 2 thị trường sẽ còn nhích lên, nhất là tại Hà Nội - nơi đang thu hẹp nhanh khoảng cách với TP.HCM.

Theo Viện Xây dựng, nguồn cung nhà ở thương mại những tháng cuối năm sẽ được cải thiện và cao hơn giai đoạn tháng đầu năm. Tuy nhiên, giá nhà ở (toàn quốc) có thể vẫn sẽ giữ mức tăng từ 3-5% so với kỳ trước.

Dài hạn liệu có giảm?

Dù phần lớn các quan điểm đều cho rằng giá nhà sẽ tiếp tục đà tăng ít nhất là trong ngắn hạn, nhưng với việc nguồn cung được dự báo tăng mạnh thời gian tới, giá nhà được kỳ vọng sẽ “hạ nhiệt” trong dài hạn.

Giá căn hộ tại Thủ đô tăng 6% trong quý II, gấp đôi dự tính. Ảnh: Dũng Minh.

Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, thời gian qua, do giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng mạnh từ 70-200%, thậm chí 300% ở một số phân khúc, khu vực và nguồn cung căn hộ chung cư sắp tới có thể lên đến hàng triệu căn hộ.

Đồng thời, Nhà nước không cho phép kinh doanh cho thuê theo ngày ở chung cư, trong khi hạ tầng hầu hết chung cư hiện nay không đáp ứng được sạc pin xe điện cho toàn bộ dân cư, nên giá căn hộ trong tương lai dự báo giảm từ 20-50%, nhất là các dự án đã bàn giao từ vài năm trước và nằm trong Vành đai 3 và 4.

Lý giải cho nhận định trên, ông Quê cho rằng, nguồn cung nhà ở Hà Nội giai đoạn 2025-2030 sẽ bùng nổ khi theo Nghị quyết 30/NQ-HDND ngày 29/4/2025 và Nghị quyết 434/NQ-HDND ngày 10/7/2025 của HĐND TP. Hà Nội, tổng dự án thí điểm trên địa bàn Thành phố theo Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội vào khoảng 298 dự án, với tổng diện tích 1.530,4 ha và chủ yếu là chung cư cao tầng. Các dự án này sẽ triển khai thi công và mở bán giai đoạn 2025-2030.

Mặt khác, theo ông Quê, Hà Nội đang triển khai 58 dự án nhà ở xã hội với 4 triệu m2 sàn, tương đương khoảng 70.000 căn hộ và có 83 ô đất sạch sẵn quy hoạch diện tích 43,58 ha làm nhà ở xã hội. Hiện nay, Bộ Công an và Bộ Quốc phòng đang làm việc với UBND TP. Hà Nội xin quỹ đất, chuyển đổi quỹ đất làm nhà ở xã hội theo quy định mới lên đến vài chục dự án.

“Năm 2025 có gần 10 dự án nhà ở xã hội mở bán tại Hà Nội, năm 2026 số lượng dự án nhà ở xã hội khởi công và mở bán lên tới vài chục và đến năm 2030 là hơn 100 dự án, trong đó có 14 dự án nhà ở xã hội tập trung quy mô lớn. Hiện tại, Thành phố đang tích cực triển khai xây dựng lại 1.516 dự án chung cư cũ, nhất là nhà nhóm D và các khu chung cư cũ tập trung. Các chung cư cũ được tạo điều kiện về tầng cao khi xây dựng lại đã tạo động lực cho các chủ đầu tư. Ngoài ra, còn hàng trăm dự án đang triển khai chưa được đưa vào danh sách thực hiện theo Nghị quyết 171/2024/QH15”, ông Quê nhấn mạnh.

Còn bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết, trên thực tế, giá căn hộ ở mức 140-150 triệu đồng/m2 tại Hà Nội đã trở nên phổ biến. Với việc nhiều nguồn cung mới có vị trí đẹp, được đầu tư tiện ích đa dạng và chất lượng, giá nhà sẽ còn tăng trong ngắn hạn, nhưng cũng có thể hạ nhiệt bắt đầu từ cuối năm 2026.

Bình Minh

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/gia-nha-van-chua-the-ghim-cuong-post373838.html