Giá thuê tăng chậm hơn giá nhà, vì sao 'thuê' vẫn chưa thay thế 'mua'?

một ngày trướcBài gốc

"Mắc kẹt" giữa thuê và mua

Anh Đức Dũng (32 tuổi), nhân viên kỹ thuật đang làm việc tại TPHCM, cho biết gia đình anh đã thuê một căn hộ hơn 45m² ở khu vực giáp ranh trung tâm trong gần 4 năm nay. Mức tiền thuê ban đầu là 7 triệu đồng mỗi tháng, nhưng đến nay đã tăng lên gần 9 triệu đồng, chưa kể tiền điện, nước và sinh hoạt.

“Thu nhập của hai vợ chồng khoảng hơn 30 triệu đồng mỗi tháng, nhìn thì không thấp, nhưng để mua nhà gần như là chuyện ngoài tầm với,” anh Dũng chia sẻ.

Theo anh, với mặt bằng giá căn hộ hiện nay, một căn hộ phổ thông cũng đã ở mức 3-4 tỉ đồng, đồng nghĩa với khoản vay ngân hàng kéo dài hàng chục năm.

Giá sơ cấp căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 35-40% mỗi năm, trong khi giá thuê căn hộ chỉ tăng khoảng 10-15% mỗi năm. Ảnh: VGP

“Tính ra mỗi tháng trả góp có khi gấp rưỡi tiền thuê. Nhưng nếu cứ thuê thì tiền tăng đều, mà ở lại cũng không yên tâm lâu dài vì chủ nhà có thể lấy lại bất cứ lúc nào,” anh nói.

Theo anh Dũng, cảm giác lớn nhất của người đi thuê hiện nay không chỉ là áp lực tài chính, mà là sự thiếu ổn định, “Muốn gắn bó lâu dài với một chỗ ở để lo cho con cái học hành cũng rất khó”.

Khi thuê chưa rẻ, mua ngày càng xa

Tình cảnh của anh Minh phản ánh khá rõ bức tranh nhà ở tại các đô thị lớn hiện nay. Trong những năm gần đây, khi giá bất động sản liên tục leo thang, ngày càng nhiều người, đặc biệt là lao động trẻ, buộc phải lựa chọn thuê nhà như một giải pháp tạm thời để cân đối tài chính.

Thuê nhà được xem là linh hoạt và ít áp lực hơn trong ngắn hạn, nhưng trên thực tế, khát vọng sở hữu nhà ở vẫn là mong muốn phổ biến của đa số người Việt, bởi nhà không chỉ là nơi ở mà còn gắn với cảm giác an cư, ổn định và tích lũy cho tương lai.

Khoảng cách giữa mong muốn đó và khả năng hiện thực hóa ngày càng giãn ra khi mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê trở nên lệch pha.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong ba năm trở lại đây, giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh hơn rất nhiều so với giá thuê.

Tại Hà Nội, TPHCM (cũ) và Đà Nẵng, giá sơ cấp căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 35-40% mỗi năm. Việc nguồn cung mở bán mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục đẩy mặt bằng giá nhà ở thứ cấp đi lên, thậm chí có khu vực giá bất động sản đã tăng gấp đôi chỉ sau khoảng hai năm.

Ngược lại, dù nhu cầu thuê nhà tăng cao do áp lực giá mua vượt xa khả năng chi trả của nhiều nhóm dân cư, giá thuê lại tăng với tốc độ chậm hơn đáng kể. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10-15% mỗi năm và đến năm 2025, tốc độ tăng này chỉ bằng khoảng một phần ba so với đà tăng giá nhà.

Khoảng chênh lệch đó tạo ra lợi thế tương đối cho người đi thuê, khi chi phí nhà ở hàng tháng chưa bị đẩy lên quá cao. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự phát huy trong những điều kiện rất cụ thể và không phù hợp với mọi đối tượng.

Đối với nhóm người có thu nhập ổn định và đã có tích lũy, bức tranh thuê - mua lại có sự đảo chiều nhất định. Trong bối cảnh lãi suất cho vay duy trì ở mức tương đối thấp, cùng với các chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn đầu hay cam kết trần lãi suất, khoảng cách giữa chi phí trả góp mua nhà và tiền thuê đang ngày càng thu hẹp.

Khi giá nhà tại các đô thị lớn khó có khả năng giảm, việc trì hoãn mua nhà có thể khiến người mua phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.

Nguồn cung hạn chế và khung pháp lý chưa đủ mạnh, thuê nhà vẫn khó trở thành giải pháp an cư bền vững cho người lao động. Ảnh: H.P

Lối ra nào cho bài toán thuê - mua nhà?

Bên cạnh yếu tố chi phí, thị trường thuê nhà tại Việt Nam hiện vẫn thiếu khung pháp lý đủ chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi dài hạn của người thuê, từ thời hạn hợp đồng đến cơ chế điều chỉnh giá.

Điều này khiến thuê nhà chủ yếu vẫn được xem là giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn, thay vì một lựa chọn an cư bền vững. Trong khi đó, giá trị của bất động sản tại các đô thị lớn không chỉ nằm ở công năng để ở, mà còn gắn với khả năng gia tăng giá trị nhờ hạ tầng được hoàn thiện, đặc biệt tại các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ.

Theo một báo cáo của Batdongsan.com, khả năng tiếp cận nhà ở tại các đô thị lớn đang ở mức rất thấp. Tỷ lệ giữa giá nhà và thu nhập tại Hà Nội và TPHCM thuộc nhóm cao nhất toàn cầu, cao hơn đáng kể so với mức bình quân thế giới là 11,5 lần.

Xét theo độ tuổi, phần lớn người trẻ vẫn phải dựa vào thị trường thuê. Trong nhóm 18–24 tuổi, hơn một nửa đang thuê nhà, trong khi 42% tiếp tục sống cùng gia đình. Ngay cả ở nhóm 25–34 tuổi, gần 50% vẫn chưa sở hữu được nhà ở, phản ánh áp lực tài chính ngày càng gia tăng trong bối cảnh chi phí sinh hoạt leo thang và giá bất động sản chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Dù nhu cầu thuê cao, phần lớn người Việt chỉ coi đây là giải pháp tạm thời. Nghiên cứu cho thấy, 95% người đã kết hôn cho rằng sở hữu nhà ở mới đảm bảo sự ổn định cuộc sống; ngay cả trong nhóm độc thân, 73% mong muốn sở hữu bất động sản vừa để an cư, vừa để tích sản.

Từ thực tế đó, VARS cho rằng thuê nhà chỉ có thể trở thành một lựa chọn “rẻ” và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ hơn của Nhà nước trong phát triển quỹ nhà ở cho thuê.

Kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển cho thấy, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi hội tụ đủ ba yếu tố: nguồn cung nhà cho thuê lớn với giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển, cho phép người dân thuê nhà xa trung tâm mà vẫn dễ dàng tiếp cận việc làm.

Để đáp ứng nhu cầu nhà ở tại Việt Nam, VARS cho rằng cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Bên cạnh việc phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước cần đẩy nhanh xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ Nhà ở Quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên lao động trẻ, công chức, trí thức trẻ và người lao động trong các ngành trọng điểm.

Đồng thời, cần khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở giá hợp lý thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.

Theo Cục Thống kê, dân số trung bình của Việt Nam năm 2025 ước đạt 102,3 triệu người, tăng khoảng 1% so với năm trước. Trong đó, khu vực thành thị có gần 39,5 triệu người, chiếm 38,6% dân số cả nước, với Hà Nội và TPHCM tiếp tục là hai trung tâm thu hút mạnh dòng dịch chuyển lao động.

Áp lực dân số gia tăng đang đặt ra yêu cầu cấp thiết về mở rộng không gian đô thị và phân bổ lại nhu cầu nhà ở.

Trong bối cảnh đó, việc đẩy nhanh đầu tư các tuyến giao thông công cộng kết nối khu vực trung tâm với vùng ven được xem là giải pháp then chốt. Hạ tầng cải thiện sẽ biến các khu vực có giá thấp hơn trung tâm 20-30% thành lựa chọn hấp dẫn cho cả thuê và mua, góp phần giảm áp lực nhà ở và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Gia Nghi

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/gia-thue-tang-cham-hon-gia-nha-vi-sao-thue-van-chua-thay-the-mua/