Giải cứu nhà ở xã hội khỏi tay đầu cơ: Cần công nghệ, dữ liệu và chiến lược quốc gia

2 giờ trướcBài gốc

Nhiều dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội hiện đang được rao bán với mức giá ngang ngửa, thậm chí vượt cả giá chung cư thương mại, dao động từ 55 - 65 triệu đồng/m2.

Cụ thể, tại dự án Ecohome 3 (phường Đông Ngạc), nhiều căn hộ đang được chào bán với giá từ 55 - 65 triệu đồng/m2, tương đương 3 - 4 tỷ đồng mỗi căn. Trong khi đó, giá gốc khi mở bán chỉ ở mức 16,3 triệu đồng/m2, tức khoảng 650 triệu đến hơn 1,1 tỷ đồng/căn - một mức giá từng được xem là phù hợp với người thu nhập trung bình.

Không chỉ Ecohome 3, dự án Hope Residences (quận Long Biên cũ) cũng có giá lên tới 50 - 60 triệu đồng/m2. Một căn hộ 70m2 với 2 phòng ngủ hiện được rao bán khoảng 4,5 tỷ đồng, tương đương 57,86 triệu đồng/m2, trong khi giá mở bán năm 2018 chỉ 16 triệu đồng/m2.

Ngay cả các dự án nhà ở xã hội bàn giao từ gần 10 năm trước cũng không nằm ngoài xu hướng tăng giá.

Giá bán cao khiến người mua để ở khó tiếp cận, trong khi giới đầu tư lại coi đây là cơ hội sinh lời. Nhiều người đã mua gom từ khi dự án mới mở bán, chờ đủ thời hạn chuyển nhượng để bán lại với giá ngang chung cư thương mại, thậm chí có nơi đạt 60 - 70 triệu đồng/m2. Không ít nhà đầu cơ thứ cấp tiếp tục xuống tiền với kỳ vọng biên độ tăng giá vẫn còn, nhất là khi mặt bằng giá chung cư thương mại liên tục thiết lập mốc mới.

Áp dụng công nghệ - chìa khóa giảm giá và phát triển nhà ở xã hội (Ảnh minh họa)

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nguyên nhân chính khiến giá nhà tăng cao xuất phát từ sự khan hiếm nguồn cung trong khi nhu cầu quá lớn, tạo áp lực cung - cầu và đẩy giá nhà lên. Thị trường gần như không còn căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2, trong khi nhiều dự án mới chào bán với mức 60 - 80 triệu đồng/m2. Riêng tại Hà Nội, dự báo trong năm 2025 nhu cầu cần khoảng 185.200 căn hộ, gần 90% trong số đó là chung cư, nhưng mỗi năm vẫn thiếu khoảng 50.000 căn. Theo ông Đính, việc giá nhà ở xã hội tăng cao là hệ quả khó tránh.

Giải pháp quan trọng để hạ nhiệt thị trường là tăng nguồn cung, đặc biệt là phân khúc giá phù hợp như nhà ở xã hội hoặc các dự án cải tạo chung cư cũ. Khi số lượng nhà ở được bổ sung nhiều hơn, áp lực cung - cầu sẽ giảm bớt, từ đó giúp thị trường cân bằng và giá bán có thể quay về mức hợp lý.

Tuy vậy, ông Đính lưu ý, việc cải tạo chung cư cũ cần được tính toán kỹ. Các tòa nhà cũ thường nằm ở vị trí lõi đô thị, nếu xây dựng lại với số lượng căn hộ tăng đột biến sẽ kéo theo áp lực dân số, gây quá tải hạ tầng và tạo hiệu ứng ngược. Do đó, mục tiêu của cải tạo là mang đến cho người dân chỗ ở chất lượng hơn, thay vì chỉ gia tăng số lượng.

Từ nay đến năm 2030, nếu các khu tập thể cũ được cải tạo xong, Hà Nội sẽ có thêm lượng lớn căn hộ mới, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng. Đây được xem là nguồn cung quan trọng cho phân khúc chung cư. Nếu tiến độ cải tạo, xây mới được rút ngắn sớm hơn dự kiến 1-2 năm, giá nhà có thể giảm thêm, giúp thị trường bớt căng thẳng.

Công nghệ mở lối giảm giá thành, thúc đẩy nhà ở xã hội

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu cho rằng, việc áp dụng công nghệ mới trong xây dựng là giải pháp then chốt để giảm giá thành, rút ngắn thời gian thi công nhưng vẫn đảm bảo chất lượng nhà ở xã hội. Theo ông Hiếu, công nghệ đóng vai trò quan trọng không chỉ trong thi công mà còn rất quan trọng trong việc định giá. Muốn định giá chính xác, cần có nền tảng dữ liệu lớn, bao quát được toàn bộ thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.

Ở một số địa phương như Bình Định, việc xây dựng dữ liệu cho từng vùng, từng khu vực đã được triển khai, nhưng Việt Nam hiện vẫn chưa có hệ thống dữ liệu quốc gia tương tự như ở Mỹ, nơi thị trường được chia nhỏ theo mã bưu điện để cập nhật và phân tích thường xuyên.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu

Ông Hiếu cho rằng, để ứng dụng hiệu quả công nghệ, điều quan trọng nhất là thu thập được dữ liệu đầy đủ về đất đai, bất động sản trên cả nước. Hệ thống mã bưu điện hoàn toàn có thể là cơ sở để phân chia khu vực, từ đó định giá nhà ở theo từng vùng, miền. Việc cập nhật dữ liệu cần được thực hiện định kỳ, ít nhất hàng tháng, bao gồm đầy đủ các loại hình nhà ở: từ nhà cho người thu nhập thấp, trung bình, cao, đến nhà ở xã hội và nhà thương mại. Tuy nhiên, đến nay, ông vẫn chưa thấy cơ quan quản lý triển khai một hệ thống dữ liệu lớn như vậy cho lĩnh vực bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, một ngôi nhà ở xã hội đạt chuẩn không chỉ phụ thuộc vào chi phí xây dựng mà còn nằm ở chất lượng sống. Những tiêu chí cốt lõi bao gồm môi trường trong lành, diện tích đủ rộng cho hộ gia đình, cùng với các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, khu vui chơi và đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối thuận lợi. Thực tế đã có những khu đô thị, biệt thự xây dựng khang trang nhưng lại bị bỏ hoang vì thiếu kết nối hạ tầng, khiến người dân không mặn mà.

Về giải pháp công nghệ, ông nhấn mạnh hai thành tố then chốt. Thứ nhất, chính quyền địa phương cần đầu tư công nghệ và kinh phí để xây dựng cơ sở dữ liệu về địa lý, dân cư, mật độ và hiện trạng nhà ở. Thứ hai, các doanh nghiệp bất động sản phải khai thác hiệu quả nguồn dữ liệu này để quy hoạch, xây dựng những khu nhà phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và doanh nghiệp sẽ quyết định sự thành công của các dự án nhà ở xã hội.

“Nhìn ra thế giới, xu hướng phát triển nhà ở xã hội cho thấy, Việt Nam cần một chiến lược tổng thể ở tầm quốc gia. Mục tiêu xây dựng một triệu căn hộ trong những năm tới chỉ có thể đạt được nếu được phân bổ cụ thể cho từng địa phương, kèm theo kế hoạch sử dụng đất, định giá hợp lý và cơ chế tín dụng hỗ trợ người dân. Chiến lược này không thể chỉ do Bộ Xây dựng hay từng địa phương tự thực hiện, mà cần có sự chỉ đạo thống nhất từ cấp quốc gia”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đề xuất, phải có cơ chế hỗ trợ đồng bộ: chính quyền địa phương cần cơ chế rõ ràng trong quy hoạch và phát triển quỹ đất; doanh nghiệp bất động sản được tạo điều kiện tiếp cận nguồn lực và dữ liệu; hệ thống ngân hàng phải có chính sách tín dụng phù hợp, giúp người dân có khả năng tiếp cận nhà ở xã hội. Chỉ khi các yếu tố này cùng vận hành, việc ứng dụng công nghệ vào phát triển nhà ở xã hội mới đem lại hiệu quả thực chất, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, vừa đảm bảo tính bền vững của thị trường.

Chung Thủy/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/xa-hoi/giai-cuu-nha-o-xa-hoi-khoi-tay-dau-co-can-cong-nghe-du-lieu-va-chien-luoc-quoc-gia-post1231493.vov