Giải mã đà 'lao dốc' giao dịch nhà đất nội đô Hà Nội

một ngày trướcBài gốc

Kể từ cuối năm 2024 đến nay, thị trường đất nền Hà Nội chứng kiến cơn sốt đất đấu giá vô tiền khoáng hậu, đẩy mặt bằng giá liên tục gia tăng. Điển hình, tại một số điểm nóng thuộc các huyện Thanh Oai, Hoài Đức, Đông Anh… có giá bán nhiều lô đất vượt mức 120-160 triệu đồng/m2.

Giá tăng, khó bán

Khảo sát của VnBusiness cũng cho thấy giá đất nền tại các quận nội đô như Sóc Sơn, Đông Anh, Hoài Đức đều ghi nhận mức tăng 20-30%, thậm chí nhiều nơi tăng 50% so với cùng kỳ năm 2024.

Điển hình, khu vực Đông Anh ghi nhận mức giá trung bình từ 60-90 triệu đồng/m2, thậm chí có những lô đẹp gần trục đường lớn chạm mốc 120-150 triệu đồng/m2, một số khu vượt 200 triệu đồng/m2.

Đơn cử, tại khu vực dự kiến xây dựng cầu Tứ Liên chạy qua sông Hồng, giá đất thổ cư mặt đường có thể kinh doanh được, đang rục rịch tăng mạnh, hiện ở mức bình quân 150-180 triệu đồng/m2. Đất ở trong khu dân cư cũ, đường rộng, ô tô có thể đỗ cửa có giá khoảng 90 - 100 triệu đồng/m2.

Không thể phủ nhận nhà đất tại Hà Nội đang lấy lại sức hút với các “bom tấn” về quy hoạch hạ tầng, bảng giá đất mới... Tuy nhiên, việc giá bán leo thang quá nhanh khiến không ít nhà đầu tư “chùn tay” rút khỏi thị trường, điều này khiến số lượng giao dịch giảm mạnh trong thời gian gần đây.

Nhiều nhà đầu tư đang thoái lui khỏi vùng trung tâm tìm cơ hội tại các tỉnh vùng ven.

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự sụt giảm mạnh của phân khúc đất thổ cư, đặc biệt tại các khu vực nội thành như Hoàng Mai, Gia Lâm, Đống Đa, Long Biên...

Điển hình, ghi nhận trong tháng 3, thị trường bất động sản thổ cư tại quận Hoàng Mai tiếp đà suy giảm, khi lượng giao dịch giảm 26% so với tháng trước. So với cùng kỳ năm 2024, mức giảm còn sâu hơn, lên tới 40%.

Tương tự, thị trường thổ cư tại quận Đống Đa trong tháng 3 cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh. Đây là quận có mức giảm lớn nhất trong số các quận nội thành Hà Nội, với lượng giao dịch giảm tới 70% so với tháng trước.

Nhà đầu tư “quay xe”

Dữ liệu của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn vừa công bố cũng cho thấy trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, trong khi giá bán tăng 42%.

Giá tăng, tuy nhiên, theo Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh lượng quan tâm đến đất nền lại không tăng tương ứng, thậm chí có dấu hiệu đi ngang hoặc giảm nhẹ. Điều này phản ánh rằng số lượng giao dịch chưa có nhiều đột biến so với năm trước.

Lý giải diễn biến này, ông Quốc Anh chỉ ra một số nguyên nhân, trước hết là mặt bằng giá đất tại vùng ven Hà Nội đã tăng liên tục trong những năm qua, khiến nhiều nhà đầu tư và người mua có tâm lý chờ đợi, quan sát thị trường trước khi quyết định.

Bên cạnh đó, thời gian qua, sau thông tin về kế hoạch dự kiến sáp nhập một số tỉnh, các nhà đầu cơ có xu hướng tìm kiếm cơ hội ở những khu vực tỉnh thay vì tập trung vào đất nền ven đô như trước đây.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, nhận định, thị trường Hà Nội đã có dấu hiệu đi ngang và giảm nhẹ trong hai tháng cuối năm 2024. “Giá bất động sản ở Hà Nội quá cao khiến nhà đầu tư rút khỏi thị trường, chuyển hướng tìm kiếm ở các khu vực lân cận”, ông Chung cho hay.

Thực tế cũng cho thấy giới đầu cơ đang trở lại xu hướng “đánh bắt xa bờ”. Đơn cử, từ sau Tết 2025 đến nay, anh Trần Quốc Tuấn (Hà Nội), một “tay to” chuyên đất vườn, cho hay đã bắt đầu đi qua nhiều tỉnh như Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Ninh, Ninh Bình... để xem hàng.

Ưu tiên của anh Tuấn là những khu có vị trí đẹp, tầm giá 800 triệu đồng đến trên dưới 2 tỷ đồng, sạch pháp lý, nằm ven các trục đường liên xã. Đến cuối tuần trước, anh Tuấn xuống tiền mua một mảnh vườn tại Duy Tiên (Hà Nam), diện tích xấp xỉ 0,9 ha, trị giá 1,3 tỷ đồng.

Mảnh đất trên trước đó được rao bán 2,5 tỷ đồng, giá mua vào hơn 1 tỷ đồng, nhưng vì nhà đầu tư trước gặp khó khăn về dòng tiền nên phải bán gấp. Đây là lô đất thứ 3 được anh mua vào trong gần 4 tháng qua.

“Tôi kỳ vọng tác động của bảng giá đất mới, nhiều khu vực tăng gấp 2, gấp 3 sẽ giúp đẩy mặt bằng giá đất lên cao. Xác định không thể “đánh nhanh thắng nhanh” như trước, tôi nới tầm nhìn lên ít nhất 2-3 năm để có lãi đậm”, anh Tuấn nói.

Chia sẻ về việc nhà đầu tư có nên xuống tiền thời điểm này, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này nhiều cơ hội nhưng cũng lắm rủi ro, các nhà đầu tư cần tỉnh táo, tránh lao vào mua theo tâm lý đám đông.

Những nhà đầu tư sẵn “vốn thịt” hoặc dùng đòn bẩy tài chính thấp có thể cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cẩn trọng khi mua đất nền theo thông tin quy hoạch vì có giá cao, lãi thấp và chậm. Nên chọn mua những vùng có quãng giá còn tăng dài để mua.

Ví dụ mua đất quanh khu công nghiệp thì nên tránh các vùng có giá 15 - 20 triệu đồng/m2, vì sẽ khó tăng 30 - 40 triệu đồng/m2 trong 1 - 2 năm. Nhưng nếu mua đất có giá 5 - 7 triệu đồng/m2, thì khả năng tăng lên 12 - 15 triệu đồng/m2 sẽ cao hơn. Điều quan trọng nhất vẫn là pháp lý an toàn.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/giai-ma-da-lao-doc-giao-dich-nha-dat-noi-do-ha-noi-1106301.html