Giải pháp đột phá kéo giảm giá nhà, hiện thực hóa giấc mơ an cư

một giờ trướcBài gốc

Mặt bằng giá nhà tại các đô thị lớn trên cả nước đã vọt lên những ngưỡng không tưởng, đẩy giấc mơ an cư của đại bộ phận người lao động ngày càng xa vời. Trong khi đó, phân khúc nhà ở thương mại giá hợp túi tiền gần như biến mất, nghịch lý này đang tạo ra áp lực khổng lồ lên an sinh xã hội, đòi hỏi những hành động quyết liệt từ các cơ quan quản lý.

Trước tình hình cấp bách đó, hàng loạt giải pháp đã được các chuyên gia, doanh nghiệp kiến nghị nhằm phá vỡ thế bế tắc, hướng đến mục tiêu cuối cùng là giảm giá nhà.

Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội

Để kéo giảm giá nhà ở trong bối cảnh nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân khan hiếm, một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia đồng tình là mở nguồn cung nhà ở xã hội (NƠXH).

Hiện nay, chi phí phát triển dự án NƠXH bị đội lên rất nhiều do các thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài. Đây là nguyên nhân trực tiếp khiến chủ đầu tư khó triển khai dự án và giá nhà cũng khó giảm.

Thực tế này được ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, một đơn vị tâm huyết với NƠXH, xác nhận. "Doanh nghiệp chúng tôi chỉ mong có cơ chế rõ ràng, thủ tục nhanh gọn để sớm đưa sản phẩm đến tay người mua. Sự chậm trễ đang làm lãng phí nguồn lực, tăng chi phí và cuối cùng người chịu thiệt vẫn là người mua nhà" – ông Nghĩa chia sẻ.

Người dân xếp hàng đăng ký mua nhà ở xã hội tại Đà Nẵng. Ảnh: TẤN VIỆT

Bên cạnh đó, việc làm rõ thủ tục tài chính cũng giúp tạo ra nguồn vốn ổn định để phát triển NƠXH. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) góp ý cần đơn giản hóa cách tính số tiền mà chủ đầu tư dự án thương mại nộp thay cho 20% quỹ đất. Một cơ chế rõ ràng sẽ giúp Nhà nước có thêm nguồn lực tài chính tập trung để chủ động đầu tư các khu NƠXH quy mô lớn.

Để các dự án NƠXH phát triển bền vững, chính sách cần tạo điều kiện cho cả bên bán lẫn bên mua. Theo kiến nghị của ông Châu, việc nâng điều kiện thu nhập để mua NƠXH (lên mức 20 triệu/tháng cho người độc thân, 40 triệu/tháng cho hộ gia đình) sẽ giúp mở rộng đối tượng tiếp cận nhà ở.

"Cùng với đó, việc duy trì lãi suất vay ưu đãi ở mức ổn định 4,8%/năm sẽ tăng khả năng chi trả của người dân. Khi thị trường có một lực cầu ổn định, các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn hơn trong việc đầu tư, từ đó tăng nguồn cung nhà ở cho nhiều người dân có cơ hội tiếp cận" - ông Châu góp ý.

Cởi trói pháp lý để hồi sinh nhà ở giá rẻ

Song song với NƠXH, việc hồi sinh phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ là nhiệm vụ sống còn. Tại TP.HCM, có tới 86 dự án thương mại với hơn 54.000 căn hộ đang đứng hình vì vướng mắc pháp lý. Nếu được khơi thông, nguồn cung khổng lồ này sẽ ngay lập tức giải tỏa cơn khát nhà ở và là yếu tố sống còn để giảm giá nhà.

Giải pháp trọng tâm là sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, và bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa trách nhiệm này. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ giải cứu các dự án đang gặp khó, giúp nhà đầu tư có năng lực hơn tái khởi động.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thủ tục hành chính, góp phần khơi thông nguồn cung dự án nhà ở, ổn định thị trường. Ảnh: QH

Tuy nhiên, nút thắt lớn nhất vẫn nằm ở thủ tục hành chính. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, cho biết tháo gỡ thủ tục nhanh gọn là cách hiệu quả nhất để doanh nghiệp có thể giảm giá nhà bán ra. Khi chi phí thời gian và chi phí vốn của doanh nghiệp giảm, giá bán cuối cùng đến tay người mua chắc chắn sẽ mềm hơn.

“Nhà nước có thể thưởng cho doanh nghiệp làm nhà ở giá rẻ bằng cách tăng chỉ tiêu quy hoạch hoặc ưu tiên giải quyết thủ tục. Những chính sách kịp thời như vậy sẽ khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào công cuộc giảm giá nhà một cách bền vững”- ông Quang góp ý.

Trợ lực tài chính, đòn bẩy giảm giá nhà

Dù nguồn cung có được khơi thông, giấc mơ an cư vẫn xa vời nếu người dân không đủ sức chi trả. Các chính sách tài chính không trực tiếp xây nhà nhưng là đòn bẩy không thể thiếu để giảm giá nhà một cách toàn diện.

Việc giảm lãi suất cho vay mua nhà là cần thiết, nhưng cần phải đảm bảo tính ổn định lâu dài. TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), phân tích: "Một chính sách lãi suất thấp nhưng chỉ duy trì trong vài năm rồi thả nổi sẽ là một cái bẫy rủi ro cho người lao động. Cái họ cần là sự ổn định."

Thời hạn cho vay ưu đãi cần kéo dài 15 - 20 năm để giảm áp lực trả nợ cho người mua. Ảnh: QH

Vì vậy, theo TS Đính, giải pháp chiến lược là Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng một gói tín dụng ưu đãi dài hơi dành cho người mua căn nhà đầu tiên. Gói vay này không chỉ có lãi suất hợp lý, ổn định quanh mức 6-7%/năm, mà cần có thời hạn vay kéo dài 20-25 năm.

Gói 145.000 tỉ đồng cần mở rộng đối tượng vay mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt cho người dưới 35 tuổi. Ảnh: QH

Để có thêm công cụ tài chính, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu đánh giá chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng (nay là 145.000 tỉ đồng) cần được đẩy nhanh giải ngân để doanh nghiệp sớm hoàn thành các dự án nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân, đồng thời mở rộng đối tượng vay mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, đặc biệt cho người dưới 35 tuổi.

“Thời hạn cho vay với lãi suất ưu đãi cũng cần kéo dài 15 - 20 năm để giảm áp lực trả nợ thì người dân mới có cơ hội mua nhà. Song song đó, Nhà nước nên nghiên cứu thêm các gói vay ưu đãi dành riêng cho người trẻ mua nhà ở thương mại lần đầu, với điều kiện lãi suất và thời hạn vay phù hợp để họ yên tâm an cư lâu dài. Có thể nói, một gói tín dụng ổn định chính là mảnh ghép quan trọng trong bức tranh toàn cảnh về nỗ lực giảm giá nhà cho người dân.”- ông Hiếu góp ý.

Chiến lược nhà ở TP.HCM: Phát triển đồng bộ, đa dạng, gắn với quy hoạch

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng TP.HCM, chiến lược phát triển nhà ở của thành phố phải có tầm nhìn dài hạn, gắn kết chặt chẽ với quy hoạch phát triển đô thị và đảm bảo đồng bộ về hạ tầng. Mục tiêu là tạo ra một thị trường đa dạng về loại hình, giá cả và vị trí để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân.

Định hướng này đặc biệt nhấn mạnh việc phát triển các dự án chung cư cao tầng, nhất là tại khu vực trung tâm và nội thành, nhưng phải đi đôi với việc đầu tư hạ tầng tương xứng để tránh gây quá tải. Thành phố cũng sẽ đẩy mạnh mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), tăng chỉ tiêu sử dụng đất xung quanh các tuyến metro để tận dụng tối đa lợi thế hạ tầng.

TP.HCM tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê để phù hợp với khả năng chi trả của các nhóm thu nhập thấp. Ảnh: QH

Bên cạnh đó, chiến lược chú trọng tăng tỉ trọng nhà ở cho thuê để phù hợp với khả năng chi trả của các nhóm thu nhập thấp, đồng thời đa dạng hóa hình thức sở hữu như thuê, thuê mua và mua bán.

Để hiện thực hóa mục tiêu, Chương trình phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2030 đã đề ra các giải pháp cụ thể, tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn lớn nhất.

Đối với nhà ở xã hội, thành phố sẽ quyết liệt rà soát, sắp xếp lại quỹ đất công hoặc các quỹ đất nông nghiệp, sản xuất không còn phù hợp quy hoạch ở khu vực ngoại thành để chuyển đổi mục đích và tổ chức đấu thầu, lựa chọn chủ đầu tư. Song song đó, chính quyền sẽ đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tăng cường phối hợp giữa các sở, ngành để tháo gỡ vướng mắc, rút ngắn tối đa thời gian phê duyệt cho các dự án.

Đối với nhà lưu trú cho công nhân, giải pháp trọng tâm là điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp, khu chế xuất để tăng diện tích quỹ đất, ưu tiên xây dựng nhà lưu trú cho thuê ngay bên trong các khu vực này. Điều này sẽ giúp công nhân có nơi ở ổn định, an toàn và thuận tiện cho việc di chuyển, làm việc.

Hạ tầng đi trước, giãn dân an cư

Bước sang năm 2025, dù thị trường đã qua giai đoạn khó khăn nhất, bài toán an cư tại TP.HCM vẫn còn vô cùng thách thức. Giữa bối cảnh đó, phát triển hạ tầng đồng bộ đã trở thành yêu cầu bắt buộc, và là lời giải căn cơ nhất cho bài toán giảm giá nhà trong dài hạn.

Thực tế là việc sở hữu nhà tại khu trung tâm TP.HCM gần như là điều không thể đối với người mua nhà lần đầu. Lời giải đang dần hiện hữu ở các vùng đô thị mới, nơi hạ tầng đang thay đổi toàn bộ cuộc chơi.

Nỗ lực đầu tư mạnh mẽ của Chính phủ cho cơ sở hạ tầng đang phát huy vai trò mạch máu. Những công trình trọng điểm như tuyến metro, đường Vành đai 3 đang từng ngày kéo các khu vực như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) lại gần hơn với lõi trung tâm. Hiệu quả của việc rút ngắn khoảng cách di chuyển đang tái định hình quyết định an cư của người dân.

Hạ tầng giao thông phát triển cho phép các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất với chi phí thấp hơn ở vùng ven, đó là tiền đề quan trọng để giảm giá nhà ở. Ảnh: QH

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, đánh giá mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) sẽ là xu hướng tất yếu. Nó cho phép các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất với chi phí thấp hơn ở vùng ven, đó là tiền đề quan trọng để giảm giá nhà. Nói cách khác, hạ tầng giao thông không chỉ giải quyết bài toán đi lại, mà còn trực tiếp tác động vào gốc rễ của vấn đề giá nhà.

“Xu hướng dịch chuyển của người mua ra các khu vực có giá hợp lý hơn là minh chứng rõ nét. Điều này cho thấy khát vọng sở hữu nhà của người dân và cũng là cơ hội để thị trường tái cấu trúc theo hướng giảm giá nhà một cách tự nhiên” – bà Giang nói.

Năm 2025 cũng là giai đoạn then chốt trong việc triển khai bộ ba luật quan trọng: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản. Theo bà Giang, để vượt qua thách thức về độ trễ chính sách, mô hình hợp tác công - tư (PPP) là lời giải hữu hiệu.

Khu vực công cần đi đầu trong quy hoạch, đảm bảo hành lang pháp lý thông thoáng. Khu vực tư nhân sẽ phát huy vai trò cung cấp nguồn vốn và kinh nghiệm để triển khai các dự án hạ tầng và nhà ở hiệu quả. Giấc mơ an cư của hàng triệu người chỉ có thể trở thành hiện thực khi có sự cộng hưởng đồng bộ từ tất cả các giải pháp với quyết tâm cao nhất là phải giảm giá nhà về mức hợp lý.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh:

Quỹ nhà ở quốc gia phi lợi nhuận, chỉ cung cấp nhà cho thuê

Để giải quyết bài toán nhà ở cho thuê, một Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động theo mô hình phi lợi nhuận sẽ được thành lập với mục tiêu duy nhất là đầu tư xây dựng và tạo lập nhà ở để cho thuê.

Quỹ này sẽ được xây dựng nhằm triển khai chính sách thí điểm theo Nghị quyết số 201/2025. Quỹ sẽ có tư cách pháp nhân, là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách và hoạt động không vì lợi nhuận. Nguồn thu từ việc cho thuê nhà sẽ được dùng để tái đầu tư, tạo ra một cơ chế vận hành bền vững.

Về mô hình tổ chức, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ được thành lập dưới dạng đơn vị sự nghiệp công lập, bao gồm Quỹ Nhà ở Trung ương và các Quỹ Nhà ở địa phương. Mô hình này được cho là phù hợp nhất trong điều kiện hiện nay vì có khung pháp lý rõ ràng và khả năng triển khai thuận lợi.

Một điểm quan trọng trong dự thảo là việc phân quyền toàn bộ cho các địa phương. Các tỉnh, thành phố sẽ được chủ động quyết định việc thành lập, mức vốn điều lệ ban đầu và tỉ lệ trích các nguồn thu vào Quỹ Nhà ở địa phương. Quỹ nhà ở được kỳ vọng sẽ tạo ra một nguồn cung nhà cho thuê ổn định, đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam:

Ổn định bảng giá đất 5 năm, giải pháp căn cơ giảm giá nhà

Tiền sử dụng đất được xem là vấn đề sống còn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành cuối cùng của nhà ở.

Một trong những bất cập lớn nhất hiện nay là chi phí đất đai của một dự án có thể tăng lên một cách phi lý qua các lần giao đất.

Thực tế đã ghi nhận trường hợp giá đất của cùng một dự án bị đội lên 20% ở lần giao đất thứ hai và tiếp tục tăng thêm 20% ở lần tiếp theo, tạo ra gánh nặng khổng lồ cho chi phí đầu tư. Tình trạng này dẫn đến hệ quả giá đất “đuổi” giá nhà.

Để giải quyết tận gốc vấn đề, một giải pháp quan trọng đã được đề xuất trong dự thảo sửa Luật Đất đai 2024 là thay thế bảng giá đất hằng năm bằng bảng giá đất có thời hạn 5 năm, đi kèm theo hệ số điều chỉnh. Cơ chế này được kỳ vọng sẽ kiềm chế được giá đất đầu vào của các dự án, tạo ra sự ổn định cần thiết cho thị trường.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM:

Đánh thuế nhà đất bỏ trống, giải pháp cấp bách chặn đầu cơ, thổi giá

Một trong những yếu tố chính đẩy giá nhà lên cao vô lý là tình trạng đầu cơ tràn lan.

Để xử lý tận gốc vấn đề này, cần có cơ chế đánh thuế mạnh tay đối với nhà và đất bỏ trống.

Chính sách này sẽ khiến việc găm giữ tài sản trở nên tốn kém, buộc các nhà đầu cơ phải đưa bất động sản vào sử dụng hoặc bán ra thị trường, từ đó tăng nguồn cung. Cùng với đó, cần quy định thời gian tối đa phải đưa đất vào sử dụng và hạn chế chuyển nhượng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ xây dựng.

Chuyên gia góp ý cần có cơ chế đánh thuế mạnh tay đối với nhà và đất bỏ trống, ngăn chặn đầu cơ, thổi giá nhà đất. Ảnh: QH

Ngoài ra, việc minh bạch hóa thông tin thị trường là vô cùng quan trọng. Theo tôi, cần đẩy mạnh ứng dụng công nghệ, xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu mở, công khai về quy hoạch, tiến độ dự án và các dự án đủ điều kiện huy động vốn. Hệ thống này không chỉ giúp người dân đưa ra quyết định sáng suốt mà còn là nền tảng để xây dựng một thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Ông Nguyễn Trọng Hiếu, Giám đốc Miền Nam Tập đoàn Hà Đô:

Cần gói tín dụng ưu đãi dài hơi cho người mua nhà ở

Về mặt tài chính, việc duy trì và mở rộng các gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội với lãi suất thấp và thời gian vay dài là yêu cầu cấp thiết. Quan trọng hơn, thủ tục hồ sơ vay vốn cần được đơn giản hóa tối đa để người dân có nhu cầu thực sự có thể dễ dàng tiếp cận. Song song đó, phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng vào các hoạt động đầu cơ, có thể bằng cách hạn chế cho vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba.

Về dài hạn, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, cần có chính sách khuyến khích phát triển các đô thị vệ tinh thông minh để tạo ra nguồn cung nhà ở với giá cả hợp lý hơn.

Đồng thời, phải quyết liệt chống đầu cơ bằng các công cụ thuế lũy tiến đối với việc sở hữu nhiều bất động sản hoặc thuế cao với các giao dịch lướt sóng. Cùng với việc minh bạch hóa thông tin thị trường, các giải pháp này sẽ tạo ra một môi trường lành mạnh, giúp người dân an cư.

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam:

Bài học thế giới về nhà ở: Không chỉ là chuyện xây thêm bao nhiêu

Cơn sốt giá nhà không chỉ là câu chuyện riêng của Việt Nam, mà là thách thức chung của cả châu Á.

Tuy nhiên, nhìn vào cách các quốc gia khác đối mặt, chúng ta có thể rút ra những bài học đắt giá thay vì chỉ loay hoay với bài toán tăng nguồn cung đơn thuần.

Phân tích từ Savills cho thấy, ngay cả ở Trung Quốc, quốc gia xây dựng nhà ở khổng lồ, vấn đề mất khả năng chi trả lại chỉ nhức nhối ở các siêu đô thị như Thượng Hải, Bắc Kinh... Nguyên nhân sâu xa đến từ sự tập trung việc làm và tâm lý coi bất động sản là kênh đầu tư trú ẩn hàng đầu do thiếu các lựa chọn khác.

Điều này dẫn đến tình trạng hàng loạt căn nhà bị bỏ trống vì mục đích đầu cơ, một thực trạng không hề xa lạ tại Việt Nam. Tương tự, Nhật Bản dù dân số giảm nhưng Tokyo và Osaka vẫn thiếu nhà do dòng người di cư và vòng luẩn quẩn đập đi, xây lại khiến tổng cung không tăng.

Mô hình của Singapore là lời giải đáng suy ngẫm. Họ đã thành công khi phân tách rõ thị trường: Nhà ở bình dân (HDB) cho đại đa số người dân với sự trợ giá của chính phủ, và nhà ở tư nhân. Nhờ đó, 90% công dân sở hữu nhà ở. Với thị trường tư nhân, họ dựng lên một hàng rào thuế trước bạ lên đến 60% đối với người nước ngoài, một chính sách cứng rắn để bảo vệ người dân bản địa và hạn chế đầu cơ.

Bài học ở đây rất rõ ràng. Tăng nguồn cung là cần thiết nhưng chưa bao giờ là đủ. Nếu không có những chính sách mạnh tay để điều tiết thị trường, hạn chế đầu cơ và phát triển một hệ thống nhà ở xã hội thực sự hiệu quả thì giấc mơ an cư của người dân sẽ ngày càng xa vời, dù cho các tòa nhà mới vẫn liên tục mọc lên.

QUANG HUY - NGUYỄN CHÂU

Nguồn PLO : https://plo.vn/giai-phap-dot-pha-keo-giam-gia-nha-hien-thuc-hoa-giac-mo-an-cu-post872645.html