Giải pháp khả thi cho hệ thống tài chính nhà ở vừa túi tiền

11 giờ trướcBài gốc

Thông qua những kết quả đã đạt được trong thực tế từ Thái Lan, Việt Nam có thể nghiên cứu kinh nghiệm để tìm ra những giải pháp phù hợp với điều kiện thực tế của đất nước trong quá trình phát triển nhà ở. Báo Kinh tế & Đô thị giới thiệu tới độc giả bài viết của Tiến sĩ Sopon Pornchokchai - Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn BĐS thế giới tại Thái Lan liên quan đến vấn đề này.

Tiến sĩ Sopon Pornchokchai – Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn BĐS thế giới tại Thái Lan.

Chính sách trợ cấp trực tiếp

Điều này sẽ giúp nhóm dân số có thu nhập thấp ở Thái Lan mua được nhà với giá rẻ. Ví dụ, nếu giá rẻ nhất trên thị trường mở đang là 500,000 Baht mỗi căn, thông qua Chương trình Nhà ở Eua-Arthorn, chính phủ có thể hỗ trợ khoảng 80,000 Baht/căn cho người mua. Chính sách hỗ trợ này trả tiền trực tiếp cho người mua để họ có thể chọn bất kỳ dự án nhà ở nào trên thị trường.

Tuy chính sách này giúp người mua mua nhà trực tiếp và nhanh chóng, nhưng chính phủ cần có đủ nguồn lực để thực hiện một cách bền vững. Hơn nữa, nó nên được thực hiện một cách cẩn trọng vì có thể mang tác dụng ngược đến với một thị trường BĐS đang hoạt động tốt mà không cần quá nhiều sự can thiệp.

Chính sách trợ cấp qua hệ thống tài chính

Chính phủ thành lập một quỹ hoặc một ngân hàng chính phủ cung cấp các khoản vay với lãi suất thấp hơn. Việc thành lập Ngân hàng Nhà ở là một ví dụ điển hình. Ngân hàng này, với tư cách là doanh nghiệp nhà nước, cho vay với lãi suất thấp hơn nhiều so với các ngân hàng thương mại. Đây là một nỗ lực của chính phủ nhằm cố gắng đáp ứng nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp hơn một cách hiệu quả hơn. Tuy nhiên, các ngân hàng chính phủ ở nhiều quốc gia thường cần có sự đổi mới và khả năng quản trị dòng tiền tốt. Khuyến nghị nên được áp dụng cho mọi trường hợp.

Trợ cấp thuế

Những loại trợ cấp tài chính này được áp dụng để giảm hoặc miễn thuế. Ví dụ, Ủy ban Đầu tư Thái Lan giúp hỗ trợ các dự án nhà ở giá rẻ bằng cách giảm thuế cho các chủ đầu tư BĐS để họ có thể xây dựng các dự án nhà ở với giá rẻ cho nhóm thu nhập thấp. Việc giảm hoặc miễn thuế này cũng được áp dụng cho người mua. Ví dụ, có một số khoản giảm giá đối với các giao dịch thuế và miễn phí chuyển nhượng trong thời kỳ suy thoái ở Thái Lan nhằm thúc đẩy nền kinh tế nói chung. Khuyến nghị này phù hợp trong bối cảnh giá nhà tăng mạnh và người thu nhập thấp không thể mua nhà dễ dàng nếu không có hình thức trợ cấp này.

Phát triển nhà ở giá rẻ cần phải đồng bộ nhiều giải pháp.

Kiểm soát giá thuê

Trên thị trường có rất nhiều nhà cho thuê với giá cả phải chăng dành cho người thu nhập thấp nên việc kiểm soát giá thuê nhà là không cấp thiết. Tuy nhiên, ở một số quốc gia, việc kiểm soát giá thuê nhà vẫn được áp dụng. Đối với những người không đủ khả năng thuê nhà, chẳng hạn như cư dân đường phố, giúp họ thuê một nơi ở (như cabin) là một phương án thay thế cho tài chính nhà ở trong trường hợp này.

Biện pháp này có thể phù hợp với những thành phố có thị trường nhà cho thuê bị chi phối bởi chủ nhà và nơi các cá nhân có ít cơ hội mua nhà trên thị trường do giá nhà quá cao.

Chính sách hỗ trợ trên tài khoản tiết kiệm và thưởng

Để khuyến khích người dân tiết kiệm để mua nhà, chính phủ có thể thiết lập một chương trình khuyến khích tiết kiệm cho các khoản tiền đặt cọc. Khi đạt được mục tiêu, chính phủ có thể thưởng cho những người mua nhà tham gia chương trình. Ví dụ, nếu một căn nhà có giá 400,000 Baht, cần một khoản đặt cọc là 20% tức là 80,000 Baht.

Nếu những người tham gia chương trình có thể tiết kiệm được 50,000 Baht, chính phủ có thể hổ trợ người mua nhà bằng cách cung cấp thêm 30,000 Baht để họ thanh toán khoản tiền đặt cọc. Bằng cách này, người mua nhà có thể tự hoàn tất các đợt thanh toán. Đề xuất này phù hợp với thị trường có giá nhà không tăng mạnh trong thời gian ngắn.

Tận dụng đất khu ổ chuột

Hầu hết các khu ổ chuột tại Bangkok đều nằm ở khu vực trung tâm thành phố, nhiều trong số chúng tọa lạc tại quận trung tâm. Đất đai các khu vưc này có giá cao và để sử dụng cho mục đích thương mại, vì vậy người dân sống trong khu ổ chuột thường được di dời đến những nơi phù hợp hơn.

Chẳng hạn như, đất tại khu ổ chuột nằm ở vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố có thể có giá khoảng 40,000 Baht mỗi mét vuông. Ví dụ, nếu một khu ổ chuột có 400 căn nhà nằm trên diện tích đất khoảng 56,000 mét vuông, điều này có nghĩa là giá trị của khu đất này trên thị trường là 2.240 tỷ Baht. Nếu một căn nhà trong khu ổ chuột được cho thuê với giá 4,000 Baht mỗi căn, tổng thu nhập thuê gộp cho tất cả 400 căn sẽ là 19.2 triệu Baht. Sau khi trừ các chi phí, thu nhập thuê ròng sẽ là 80% hoặc khoảng 15.36 triệu Baht.

Tỷ suất lợi nhuận gộp trên mảnh đất này sử dụng cho khu ổ chuột chỉ là 0,69% mỗi năm (15.36 triệu Baht/2.240 tỷ Baht). Rõ ràng việc sử dụng mảnh đất này không phải là một lựa chọn sinh lời. Với thu nhập thuê ròng là 15.36 triệu Baht, nếu áp dụng tỷ suất vốn hóa là 10%, giá trị của những căn nhà này sẽ là 153.6 triệu Baht hoặc 384,000 Baht mỗi căn.

Nếu chủ đất bồi thường cho những người sống trong khu ổ chuột với giá 384,000 Baht mỗi căn, họ sẽ rất hạnh phúc chấp nhận di dời. Thông thường, khoảng bồi thường này là khá nhỏ và đôi khi người dân từ chối di dời. Chủ đất có thể thậm chí đề xuất một mức bồi thường cao hơn vì số tiền 153.6 triệu Baht chỉ chiếm 6.9% của tổng giá trị 2.240 tỷ Baht. Mức 6.9% này là nhỏ so với cơ hội kiếm được khoảng 10% mỗi năm.

Việt Nam cần phải có giải pháp "đột phá" trong công tác phát triển nhà ở giá rẻ.

Dự án đăng ký sở hữu bất động sản

Đây có thể là cơ sở vững chắc cho nguồn tài chính nhà ở tốt. Ở Thái Lan, việc đăng ký đất đai có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có hơn một trăm năm, không có tranh chấp về đất của bộ lạc hoặc đất không xác định được. Quyền sở hữu đất đai là cơ sở để thế chấp và vốn hóa tài sản cho người thu nhập thấp sở hữu chúng. Ngoài ra, cũng như ở Việt Nam, Thái Lan còn có hệ thống phê duyệt xây dựng. Bất cứ ai xây dựng một tòa nhà đều phải được chính quyền địa phương chấp thuận trước. Tất cả điều này giúp điều chỉnh và chính thức hóa quy hoạch nhà ở ở Thái Lan.

Kế hoạch bảo trì nhà ở hiệu quả

Để duy trì giá trị của một ngôi nhà, cần phải thực hiện việc bảo trì thường xuyên và hợp lý. Nếu không, giá bán lại có xu hướng giảm và cần phải mất nhiều chi phí để sửa chữa. Mọi người cần được đào tạo về các phương pháp bảo trì thích hợp. Không chỉ riêng nhà ở mà toàn bộ dự án cần phải được bảo trì tốt và cần tuyển dụng những nhà quản lý tài sản chuyên nghiệp để lập kế hoạch bảo trì tốt hơn. Nhờ đó, khi chủ tài sản có nhu cầu bán nhà, giá nhà sẽ không bị giảm quá nhiều vì lý do không được bảo trì tốt.

Ngoài các khuyến nghị ở trên, một quan sát về kinh nghiệm của Thái Lan là bất kỳ các phương pháp tích cực nào được áp dụng từ các quốc gia khác đều phải được xem xét kỹ lưỡng. Hiển nhiên là những ý tưởng được áp dụng một cách không đúng sẽ gây ra lãng phí nỗ lực và tài nguyên trong dài hạn. Việc áp dụng các giải pháp phù hợp trong việc cung cấp nhà ở nhà người có thu nhập thấp đòi hỏi thời gian và nguồn lực để nghiên cứu, lập kế hoạch tốt.

Kết luận

Ở các nước đang phát triển, việc xây dựng một hệ thống tài chính nhà ở chính thức là ưu tiên hàng đầu trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có thu nhập ở mức trung bình và thấp. Nhóm này có thể mua được một căn nhà trên thị trường. Trong trường hợp này chính phủ không nên bảo trợ cho nhóm này. Các khoản trợ cấp gián tiếp, chẳng hạn như ưu đãi thuế và cung cấp vị trí dự án có thể thực hiện dưới dạng tạo điều kiện cho khu vực tư nhân trở thành một cơ chế hiệu quả trong việc giúp đỡ nhà ở cho người nghèo.

Vấn đề tài chính không nên chỉ phụ thuộc vào chính phủ vì ở các nước nghèo, nguồn lực về vốn nhìn chung còn hạn chế. Khu vực tư nhân nên tham gia và phát huy vai trò. Vốn nên được cung cấp thông qua việc tận dụng đất khu ổ chuột. Đầu tư công vào cơ sở hạ tầng có thể giúp các vị trí phát triển mới được biết đến. Quản lý đất trước và sau khi xây dựng hạ tầng có thể tạo ra nhiều địa điểm hơn để cung cấp nhà ở cho người nghèo. Điều này cũng có thể tạo ra nhiều vốn hơn cho tài chính nhà ở công khi chính phủ bán hoặc cho thuê đất với giá tốt để sử dụng cho mục đích thương mại.

Sự thành công của tài chính nhà ở trong việc cung cấp nhà ở tốt và giá cả phải chăng cho người dân ở các nước đang phát triển phụ thuộc phần lớn vào việc nghiên cứu chuyên sâu và cẩn thận. Sự hiểu biết thấu đáo về tài chính và hệ thống quản lý tài chính của một quốc gia là một yêu cầu để đảm bảo rằng bất kỳ kế hoạch hoặc biện pháp nào cũng đều được lập kế hoạch và quản lý một cách chuyên nghiệp.

Tiến sĩ Sopon Pornchokchai - Chủ tịch Chi nhánh Liên đoàn BĐS thế giới tại Thái Lan

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/giai-phap-kha-thi-cho-he-thong-tai-chinh-nha-o-vua-tui-tien.686501.html