Giải quyết rào cản để dòng vốn bất động sản đi đúng hướng

8 ngày trướcBài gốc

TP. Hồ Chí Minh dự kiến sẽ có thêm 216.000 căn nhà được đưa ra thị trường trong vòng 3-10 năm tới. Ảnh: Kỳ Phương

Phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng

Tại Diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản”, ông TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay có khoảng 1.000 dự án bất động sản bị ách tắc, với tổng số vốn bị chôn lên đến hơn 30 tỷ USD. Nếu được giải phóng, những dự án này có thể tạo ra động lực kinh tế vô cùng lớn.

Ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực II cho rằng, thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu định hướng chủ trương chính sách thì nên tập trung vào sản xuất kinh doanh. Còn riêng với tín dụng tiêu dùng cho người dân vay mua nhà thì thông qua các số liệu sẽ giúp chúng ta thực hiện nhiều mục tiêu trong phát triển bất động sản.

Hiện, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn. Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng. Hai tháng đầu năm 2025 tăng 0,67%.

Ngoài ra, lĩnh vực cho vay phục vụ sản xuất kinh doanh, cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu du lịch sinh thái…thì tăng trưởng vẫn tốt. Khu công nghiệp tăng trên 2% hai tháng đầu năm. Văn phòng, cao ốc, khu du lịch đều có tốc độ tăng trên 2% so với cuối năm 2024.

“Trong trung và dài hạn là hành lang pháp lý thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Rõ ràng một dự án đủ pháp lý thì tín dụng ngân hàng hoàn toàn cho vay được” – Ông Nguyễn Đức Lệnh

Đối với nhà ở xã hội vẫn còn vướng về pháp lý. Cho vay thông qua ngân hàng chính sách thì vẫn đáp ứng. Nhưng nó có điểm khó nhất là cho vay thông qua ngân hàng này phần lớn là người nghèo mà giá nhà cao thì khó.

Với nhà ở thương mại, ngân hàng thương mại vẫn cho vay phân khúc này.

Ông Nguyễn Đức Lệnh - Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực II. Ảnh tư liệu

Thị trường bất động sản khát vốn rẻ dài hạn

Nhận định về dòng vốn giá rẻ cho thị trường bất động sản, Ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Lê Thành cho hay, giai đoạn 2023 trở về trước, tiếp cận vốn cực khó, chi phí vốn rất cao.

Hiện nay, vay sản xuất kinh doanh hay bất động sản đều tốt và lãi suất hợp lý. Tuy vậy, giai đoạn trước không có gói nào cho vay nhà ở xã hội nên lãi suất rất cao.

GS Trần Ngọc Thơ - Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh ví von, thị trường bất động sản hiện nay như một người cao tuổi đang mắc ba chứng bệnh mãn tính.

Căn bệnh đầu tiên là "huyết áp cao", phản ánh tình trạng giá nhà hiện quá cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân. Ông cho rằng hiện nay, người dân Việt Nam phải mất hàng trăm năm tích lũy mới có thể mua được một căn nhà, nếu chỉ dựa vào thu nhập bình quân. Đây là một hiện tượng cực kỳ nguy hiểm nếu không được kiểm soát hợp lý.

Căn bệnh thứ hai là "đường huyết cao", thể hiện qua sự phụ thuộc lớn vào cơ chế đặc thù và dòng vốn, đặc biệt là dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng. Khi thị trường quá lệ thuộc vào nguồn tài chính này, chỉ cần có biến động về chính sách hoặc siết tín dụng, toàn bộ hệ thống sẽ bị tắc nghẽn, kéo theo hệ lụy lan rộng.

Căn bệnh thứ ba mà ông nhắc đến là "cholesterol cao", chính là lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao, cùng với nợ xấu tích tụ trong hệ thống ngân hàng. Đây là những mảng xơ vữa âm thầm, có thể gây ra “đột quỵ tài chính” nếu không được xử lý kịp thời.

GS Trần Ngọc Thơ nhận định, để cứu chữa cho thị trường bất động sản, không chỉ cần đến nỗ lực từ doanh nghiệp – người bệnh – mà còn cần sự can thiệp chủ động từ chính sách tài khóa và tiền tệ, tức là những “bác sĩ” cần bước ra khỏi vùng an toàn để đưa ra phương pháp điều trị phù hợp.

Nguyễn Văn Đính đánh giá, muốn dòng vốn phát huy hiệu quả, cần phải định vị rõ mục tiêu sử dụng vốn. Trên thị trường hiện có nhiều loại "cầu", từ nhu cầu nhà ở thực sự, đến đầu tư kinh doanh, hay đón đầu xu hướng đô thị hóa.

Tuy nhiên, một dạng cầu nguy hiểm chính là đầu cơ. Khi các nhà đầu cơ mua đất nhưng không xây dựng hoặc không đưa vào sử dụng, dòng vốn bị lãng phí và không tạo ra giá trị thực. Điều này khiến người dân, đặc biệt là giới trẻ, càng khó tiếp cận nhà ở.

Kỳ Phương

Nguồn Thời báo Tài chính : https://thoibaotaichinhvietnam.vn/giai-quyet-rao-can-de-dong-von-bat-dong-san-di-dung-huong-174252.html