Giao dịch chung cư cũ giảm mạnh, giá vẫn 'trên trời'

một giờ trướcBài gốc

Thị trường chung cư Hà Nội có dấu hiệu chững lại trong các tháng cuối năm 2025 và đầu năm 2026. Ảnh: Đinh Hà.

Suốt 3 tháng qua, anh Hữu Hưng, chủ sở hữu căn hộ rộng hơn 110 m2 tại một dự án ở phường Cầu Giấy (Hà Nội) vẫn chưa thể bán được nhà. Mức giá kỳ vọng của anh là 14 tỷ đồng - gần như không thay đổi trong suốt thời gian này, thậm chí anh sẵn sàng thương lượng với người mua thiện chí.

Tuy vậy, căn hộ vẫn “nằm im” trên các sàn môi giới, không phát sinh giao dịch.

Giá căn hộ cũ đi ngang, giao dịch sụt giảm

Điều khiến anh Hưng bất ngờ là chỉ cách đây chưa lâu, những căn hộ tương tự trong khu vực “có hàng là giao dịch rất nhanh”. Thị trường khi đó luôn trong trạng thái khan hiếm, người mua sẵn sàng xuống tiền sau một vài buổi xem nhà. Còn hiện tại, riêng trong cùng một tòa nhà đã có gần 10 căn hộ đang được rao bán, nhưng thanh khoản rất thấp.

Trong khi đó, chị Thảo - môi giới tại phường Đống Đa - cho biết lượng giao dịch chung cư tại khu vực đang sụt giảm mạnh, không ít căn hộ rao bán suốt 2-3 tháng nay nhưng không tìm được khách.

"Nhiều chủ nhà thiện chí bán, có người đồng ý thương lượng giá, có người chấp nhận chịu mọi thuế, phí phát sinh nhưng vẫn khó chốt deal hơn giai đoạn trước", chị Thảo kể.

Câu chuyện của anh Hưng và chị Thảo phản ánh bức tranh chung của thị trường chung cư thứ cấp (chuyển nhượng) ở Hà Nội thời gian gần đây. Từ quý IV/2025 đến nay, giao dịch căn hộ có dấu hiệu chững lại rõ rệt, mặt bằng giá đi ngang sau giai đoạn tăng "bốc đầu".

Trao đổi với Tri Thức - Znews, chủ một sàn môi giới tại khu vực Hoàn Kiếm cho biết lượng khách tìm mua chung cư tại Hà Nội đã giảm so với giai đoạn giữa năm 2025. Người mua dành nhiều thời gian xem nhà, so sánh giá, quyết định xuống tiền ngày càng thận trọng. Đa số khách đều có tâm lý thăm dò diễn biến giá ở giai đoạn lãi suất tăng. Thêm vào đó, việc nguồn cung nhà ở xã hội liên tục được bổ sung cũng khiến kỳ vọng giá nhà sớm hạ nhiệt của người mua được củng cố.

Tương tự ở nhóm các dự án sắp bàn giao, thị trường cũng ghi nhận lượng lớn căn hộ được rao bán chuyển nhượng. Phần lớn số căn rao bán đến từ những nhà đầu tư mua trước đó với mục đích đầu cơ, đến nay sắp đến giai đoạn hết ưu đãi lãi suất. Áp lực lãi suất thả nổi khiến mặt bằng giá được cho là “dễ chịu” hơn so với giai đoạn cao điểm quý III/2025, với mức điều chỉnh phổ biến khoảng 2-3%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ tạo lực bật cho giao dịch trong bối cảnh người mua tiếp tục chờ đợi diễn biến lãi suất.

Giá nhà sơ cấp vẫn cao chót vót

Tương tự thị trường thứ cấp, giao dịch trên thị trường sơ cấp cũng không còn sôi động như trước đó. Ông Lê Đình Chung, đại diện Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản VARS, cho hay trong 3 quý đầu năm 2025, nhiều dự án giá cao vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tích cực bởi nhu cầu đầu tư và ở thực gia tăng. Còn từ quý IV, tỷ lệ này có xu hướng sụt giảm do giỏ hàng mới tăng mạnh, lãi suất nhích lên khiến nhóm đầu tư thận trọng hơn.

Cùng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bất động sản nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng với lãi suất tăng như hiện tại, người mua chung cư kể cả đầu tư hay để ở đều có tâm lý thận trọng hơn, bởi không ai muốn lặp lại kịch bản từng diễn ra giai đoạn 2022 - khi bất động sản chững lại do áp lực lãi suất.

Tuy cả người mua để ở và nhà đầu tư đều dè dặt hơn với thị trường căn hộ, giá các dự án mới mở bán vẫn neo cao chót vót. Không ít dự án mới ra mắt trong quý cuối năm được chào bán ở mức giá rất cao, kể cả những khu vực nằm cách xa trung tâm Hà Nội. Một số dự án thậm chí hết hàng chỉ sau vài giờ mở bán

Giao dịch sụt giảm, giá căn hộ vẫn neo cao. Ảnh: Đinh Hà.

Chẳng hạn, một dự án căn hộ tại khu đô thị Nam An Khánh (thuộc huyện Hoài Đức cũ) vừa ra mắt hồi cuối năm ngoái với giá trên 90 triệu đồng/m2, hay một dự án khác tại khu đô thị Ocean Park 2 (tỉnh Hưng Yên) cũng được chủ đầu tư giới thiệu với mức giá trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị Tây Hồ Tây, một dự án căn hộ cao cấp cũng được mở bán với giá trung bình khoảng 190 triệu đồng/m2.

Theo dữ liệu của Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý IV/2025, đơn giá sơ cấp trung bình của căn hộ vùng Thủ đô đạt mức 86 triệu đồng/m2, đi ngang so với quý trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Đà tăng giá chững lại chủ yếu do nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang (Hưng Yên), Đan Phượng, Hoài Đức, Hòa Lạc. Trong khi đó, giá các dự án mở mới lần đầu tại khu trung tâm vẫn neo cao, đạt trung bình 124 triệu đồng/m2.

Dự báo về thị trường chung cư Hà Nội năm 2026, CBRE cho hay nguồn cung mới có thể đạt khoảng 33.000 căn, gần tương đương với lượng mở bán của năm 2025. Đáng chú ý, mặt bằng giá bán sơ cấp và thứ cấp dự kiến được điều tiết bởi lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.

Thủy Tiên

Nguồn Znews : https://znews.vn/giao-dich-chung-cu-cu-giam-manh-gia-van-tren-troi-post1619423.html