Giao dịch chung cư Hà Nội sụt giảm cuối năm

6 giờ trướcBài gốc

Thị trường chung cư Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản trong những tháng cuối năm. Ảnh: Hoàng Anh.

Thị trường chung cư Hà Nội hạ nhiệt

Sau thời gian hoạt động sôi động, thị trường căn hộ chuyển nhượng tại Hà Nội đang chứng kiến sự chững lại đáng kể trong những tháng cuối năm 2025.

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, xét trên toàn thị trường, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng tại Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình năm 2025.

Đáng chú ý, sự sụt giảm không mang tính lan rộng mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và khách hàng.

Cụ thể, thị trường căn hộ thứ cấp Hà Nội ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng 10, thổ cư và thấp tầng giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, phân khúc cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City ghi nhận mức sụt giảm thanh khoản rõ rệt, với khoảng 880 và 310 giao dịch, tương ứng giảm tới 40% so với tháng trước.

Trái lại, nhóm dự án còn lại vẫn giữ nhịp giao dịch tương đối ổn định, chỉ giảm nhẹ khoảng 4%.

Diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng, mà đang bước vào giai đoạn thanh lọc cục bộ, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao.

Trên thị trường căn hộ sơ cấp, mặc dù mức giá chưa có dấu hiệu giảm, nhưng theo nhận định của nhiều chuyên gia, đà tăng này đang liên tục lập đỉnh mới và rất có thể một chu kỳ điều chỉnh mới sẽ diễn ra từ năm 2026, khi một làn sóng nguồn cung dồi dào được sẽ đổ bộ vào thị trường.

Quý III/2025, giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội đã tiếp tục tăng mạnh với mức giá trung bình đạt 102 triệu đồng/m2. Đây là mức tăng rất cao theo quý và theo năm. Trước đó, số liệu của Savills Hà Nội trong quý II/2025 cho thấy, giá chung cư sơ cấp trung bình ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, trong thời gian tới, thị trường sẽ đối mặt với nhiều thách thức đáng kể. Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường sẽ có một lượng lớn sản phẩm được chào bán, điều này sẽ tạo ra áp lực không nhỏ về thanh khoản cho các dự án. Với nguồn cung lớn, mức giá bán nhiều khả năng sẽ có sự điều chỉnh giảm.

Bên cạnh đó, phân khúc căn hộ hạng C, vốn đang rất khan hiếm, sẽ bắt đầu quay trở lại thị trường vào năm 2027. Điều này sẽ góp phần hạ nhiệt đà tăng giá căn hộ.

Áp lực tăng lãi suất, dòng tiền dịch chuyển về giá trị thực

Lý giải sự hạ nhiệt của thị trường căn hộ, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc.

Theo đó, áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16%, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12% so với cuối năm 2024.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu bước vào giai đoạn đáo hạn ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn gia tăng, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng cũng khó tìm được người mua.

Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng chạm ngưỡng kháng cự, từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng 22%, đạt khoảng 77 triệu đồng/m2, Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt khoảng 98 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, bước sang tháng 11, dưới tác động đồng thời của lãi suất và tâm lý thị trường, giá chào gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ 0,8% so với tháng trước. Điều này cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Nhìn về trung hạn, ông Tiến đánh giá nhịp điều chỉnh cuối 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết.

Dữ liệu lịch sử cho thấy, thị trường năm 2024 cũng từng có nhịp điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại trong quý II và III. Kịch bản tương tự được kỳ vọng sẽ lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò; thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn.

Đồng thời, mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng được kỳ vọng sẽ giảm, qua đó giúp thanh khoản vận hành bền vững và ổn định hơn.

Mặt khác, theo ông Tiến, động lực tăng trưởng trong giai đoạn tới của thị trường còn được củng cố bởi hạ tầng giao thông trọng điểm tại khu Đông và khu Tây như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở và các tuyến metro.

Chính vì vậy, đà tăng trưởng của thị trường vẫn tích cực trong trung và dài hạn. Thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với 2025.

An Chi

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/giao-dich-chung-cu-ha-noi-sut-giam-cuoi-nam-d43668.html