'Giỏ hàng' nhà ở năm 2026 có dồi dào?

một giờ trướcBài gốc

Những con số dự báo cho thấy, thị trường không chỉ phục hồi, mà đang đứng trước một chu kỳ tái cấu trúc sâu sắc, trong đó “lượng” tăng nhanh, tuy nhiên, “chất” và khả năng hấp thụ mới là yếu tố quyết định, mang nhiều biến số khó lường.

Nguồn cung tăng mạnh

Theo dự báo của Dat Xanh Services, năm 2026, thị trường sẽ đón thêm khoảng 136.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng hơn 40% so với năm trước, đưa tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm.

Nguồn cung tăng mạnh phản ánh sự trở lại đồng loạt của các dự án từng bị đình trệ, đồng thời cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư lớn vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường.

Xét theo vùng miền, miền Bắc dẫn đầu về số lượng dự án, miền Nam áp đảo về quy mô sản phẩm, trong khi miền Trung và miền Tây tuy nguồn cung khiêm tốn hơn nhưng vẫn ghi nhận sự cải thiện rõ rệt so với giai đoạn 2023–2024.

Giỏ hàng nhà ở năm 2026 được dự báo dồi dào.

Đáng chú ý, căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc chủ đạo, không chỉ trên thị trường sơ cấp mà cả thứ cấp, khi hàng loạt dự án được bàn giao trong năm 2026. Các khu đô thị tích hợp, đô thị xanh, được quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích đang chiếm ưu thế rõ rệt, phản ánh sự dịch chuyển trong thị hiếu của người mua.

Ở các đô thị lớn, bức tranh nguồn cung có sự phân hóa đáng kể. Khảo sát của BHS Property chỉ ra năm 2026 sẽ là thời điểm TP.HCM đón nhận làn sóng căn hộ lớn nhất trong nhiều năm, thậm chí vượt xa Hà Nội, sau thời gian dài bị “nén” bởi các vướng mắc pháp lý.

Dự kiến, TP.HCM sẽ có khoảng 47.000 căn hộ mới, trong khi Hà Nội bổ sung khoảng 23.000 căn, tập trung ở các khu vực vành đai, nơi quỹ đất còn tương đối dồi dào và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Không chỉ dừng ở hai đô thị trung tâm, nguồn cung căn hộ còn lan tỏa mạnh sang các địa phương vệ tinh. Hưng Yên, Bắc Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Tây Ninh nổi lên như những điểm đến mới của dòng sản phẩm nhà ở quy mô lớn, cho thấy xu hướng giãn dân và tái phân bố không gian đô thị ngày càng rõ nét.

Song song với phân khúc cao tầng, nhà ở thấp tầng cũng ghi nhận nguồn cung đáng kể, đặc biệt tại TP.HCM và các địa phương có hạ tầng kết nối thuận lợi, phản ánh nhu cầu sở hữu không gian sống ổn định, lâu dài của một bộ phận người mua.

Không đồng nghĩa dễ bán?

Tuy nhiên, nguồn cung tăng mạnh không đồng nghĩa với “dễ bán”. Các tổ chức nghiên cứu thị trường đều cho rằng tỷ lệ hấp thụ trong năm 2026 sẽ duy trì ở mức 45–50%, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.

Hoạt động đầu cơ ngắn hạn khó có đất sống khi thị trường ngày càng minh bạch hơn, dòng vốn bị kiểm soát chặt chẽ hơn và người mua thận trọng hơn trong các quyết định tài chính.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group, cho biết sức cầu tại khu vực phía Nam đã tăng mạnh trong năm 2025, cho thấy nhu cầu nhà ở thực vẫn luôn hiện hữu.

Động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung trong những năm tới đến từ sự phát triển hạ tầng, đặc biệt là các trục kết nối liên vùng giữa TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai. Những khu vực từng “đứng ngoài” quy hoạch nay được kết nối, mở ra dư địa lớn cho phát triển các dự án nhà ở quy mô lớn.

Một đặc điểm nổi bật của chu kỳ mới là vai trò ngày càng áp đảo của các đại đô thị, đại dự án. Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, phần lớn “miếng bánh” thị trường đang nằm trong tay các tập đoàn lớn như Vingroup, Masterise Homes, Sun Group, MIK Group, Ecopark.

Nhóm doanh nghiệp này, với năng lực tài chính mạnh, quỹ đất lớn và kinh nghiệm phát triển dự án, sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong việc tạo lập nguồn cung, đồng thời định hình chuẩn mực mới cho thị trường.

Ở góc độ quản lý nhà nước, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho rằng thị trường năm 2026 sẽ sôi động nhưng trong trạng thái thận trọng. Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ giữ vai trò dẫn dắt, được hỗ trợ bởi các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền.

Cùng với đó là hàng loạt nhóm chính sách mang tính nền tảng, từ phát triển hạ tầng, hoàn thiện thể chế đất đai, cải cách thủ tục hành chính đến minh bạch hóa và quản lý giao dịch, đang từng bước tháo gỡ “nút thắt” cho thị trường.

Dù triển vọng tích cực, áp lực cạnh tranh trong năm 2026 được dự báo sẽ rất lớn. Trong “giỏ hàng” được đánh giá là dồi dào, chỉ những sản phẩm thực sự phù hợp với nhu cầu ở thật, được phát triển bởi các chủ đầu tư có năng lực và đặt trong một khung khổ chính sách minh bạch, mới có thể trụ vững và tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Đặc biệt, giá nhà được dự báo có thể không còn leo thang như năm 2025 khi nguồn cung tăng nhanh, nhưng về dài hạn, bất động sản vẫn là khoản đầu tư vào giá trị tương lai của nền kinh tế. Điều quan trọng là lựa chọn đúng phân khúc, đúng dự án và đúng thời điểm.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng bất động sản không thể mãi tăng trưởng dựa trên đòn bẩy tín dụng và kỳ vọng đầu cơ. Doanh nghiệp cần đa dạng hóa nguồn vốn, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thật, thay vì dàn trải.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/gio-hang-nha-o-nam-2026-co-doi-dao.html