Giới đầu cơ đất nền ven đô 'mở cờ trong bụng'

12 giờ trướcBài gốc

Những ngày cuối tháng 10, tại xã Đức Thượng cũ (nay là xã Hoài Đức), trên con đường mới mở thông ra Vành đai 4 có hàng loạt tấm biển “bán đất chính chủ” đã ngả màu. Trong số đó, lô đất 60m² của anh Nguyễn Quang Tấn đã “ế” sau hơn 4 tháng rao bán.

Mắc kẹt vì “đu đỉnh”

Anh Tấn kể: “Từ đầu tháng 6, tôi nhờ môi giới bán giúp lô đất với giá 11,5 tỷ đồng, tương đương gần 200 triệu đồng/m². Vị trí đẹp, đường ô tô tránh nhau, lại ngay sát tuyến vành đai 4 đang thi công. Nhưng khách xem rồi… lắc đầu, bảo giá này chỉ dành cho thời sốt đất năm 2021 thôi”.

Đã từng tự tin “đón đầu hạ tầng”, anh Tấn gom đất ở Hoài Đức từ năm 2023, thời điểm rộ thông tin lên quận. Giá lúc đó khoảng 120 triệu/m². “Tôi nghĩ khi vành đai 4 khởi công thì giá sẽ bật lên trên dưới 200 triệu đồng/m2 là chuyện thường. Nhưng thực tế không như kỳ vọng”, anh Tấn thở dài nói.

Nhà đầu tư đất nền vùng ven kỳ vọng bảng giá đất mới sẽ kích thích giá và thanh khoản thị trường tăng vọt.

Tình cảnh của anh Tấn không phải cá biệt. Tại Đông Anh hay Hòa Lạc, hai khu vực từng được coi là “tâm điểm” đầu tư, giờ đây bảng rao bán tràn ngập các nhóm môi giới nhưng giao dịch thực gần như bằng không. Phần lớn nhà đầu tư gặp khó hiện tại là những người “đu đỉnh”, chót mua vào các lô đất có giá quá cao so với giá trị thực.

Chị Bùi Thị Việt Hoa, một nhà đầu tư kỳ cựu sống ở phường Tây Mỗ, cũng rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Cuối năm 2022, chị Hòa mua một lô đất gần 100m² ở Đông Anh, vị trí mặt đường trung tâm, gần khu cầu Nhật Tân với giá gần 15 tỷ đồng, tức khoảng 150 triệu/m².

“Khi đó, ai cũng nói Đông Anh là thủ phủ tương lai của Thủ đô, có sân bay, có các khu công nghệ cao. Tôi cũng bị cuốn theo tâm lý đám đông. Nhưng gần 3 năm qua, dự án thì vẫn chậm, trong khi người mua để ở gần như không có. Giờ muốn bán, tôi phải hạ về dưới 100 triệu đồng /m² mới có người hỏi”, chị Hoa chia sẻ.

Cầm trong tay hợp đồng công chứng đỏ chói, chị Hòa giờ chỉ xem nó như một “tài sản kẹt vốn”. Bỏ không thì tiếc, mà bán thì lỗ nặng. “Mỗi lần nghe người ta nói đất Hà Nội sắp tăng giá, tôi lại vừa hy vọng, vừa lo – sợ đó lại là một cơn sóng ảo mới”, chị Hoa nói thêm.

Khấp khởi với bảng giá đất mới

Trong tình thế bế tắc, một tin tức mới đây khiến không ít nhà đầu tư đang mắc kẹt tại vùng ven, như anh Tấn và chị Hoa, nhen nhóm lại niềm hy vọng. Cụ thể, Hà Nội đang xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, với mức tăng mạnh ở các khu vực ngoại thành, từ 16% đến 26%.

Theo dự thảo của Sở TN&MT Hà Nội, bảng giá đất mới chia Thủ đô thành 17 khu vực sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính. Trong đó, các khu vực ven đô – như Hoài Đức, Đông Anh, Quốc Oai, Thường Tín, Phúc Thọ – đều nằm trong nhóm tăng cao nhất.

Đơn cử, đường quốc lộ 32 (đoạn Xuân Phương – Kim Chung Di Trạch) được đề xuất tăng từ 53,3 triệu lên 64,7 triệu đồng/m²; đường Ngọc Hồi (phía đối diện đường tàu) tăng từ 73,3 triệu lên 90,9 triệu đồng/m². Đây là mức tăng trung bình 25–26%, cao hơn nhiều so với mức 2% tại các khu trung tâm.

“Nghe nói đất ngoại thành tăng mạnh, tôi mừng chứ. Dù giá thị trường vẫn cao hơn nhiều so với bảng giá, nhưng chí ít điều này cho thấy giá trị thực tế của đất ven đô đang lên, đó là tín hiệu tốt. Hy vọng việc điều chỉnh bảng giá đất vào thời điểm này giúp “đổ thêm dầu vào lửa”, thúc đẩy thanh khoản tăng”, anh Tấn nói.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, chị Hoa thừa nhận: “Tăng bảng giá đất chưa chắc khiến giá bán ngoài thị trường tăng, nhưng ít ra giúp cải thiện tâm lý. Khi chính quyền xác định mặt bằng giá cao hơn, giới đầu tư cũng yên tâm rằng mình không mua phải đất giá ảo. Song, tôi cũng chỉ mong thị trường ấm dần chứ không cần sốt lại như xưa”.

Thăm dò thực tế cho thấy ngay khi có thông tin Hà Nội đang xây dựng bảng giá đất mới, trong các nhóm môi giới khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Hòa Lạc… đã rộ lên các bài đăng “đón sóng bảng giá đất mới”. Một số cò đất còn tung tin “giá đất chuẩn bị bật tăng 10-15% trước Tết” để kích cầu.

Kỳ vọng là có cơ sở, bởi tâm lý đám đông và hiệu ứng FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) đang chi phối mạnh thị trường. Một động thái như tăng bảng giá đất có thể nhanh chóng khiến người dân và nhà đầu tư tin rằng giá sẽ còn tăng, từ đó thúc đẩy đầu cơ và gây sốt ảo.

Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, việc Hà Nội điều chỉnh bảng giá đất tăng mạnh ở vùng ven phản ánh xu hướng đô thị hóa nhanh, hạ tầng mở rộng và nhu cầu phát triển đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, nếu hiểu sai, nhà đầu tư rất dễ “tự an ủi” rằng tài sản của mình sẽ hồi sinh, mà quên mất quy luật cung – cầu.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Bảng giá đất tăng không đồng nghĩa với thị trường hồi phục. Đây chỉ là cơ sở để tính thuế, bồi thường, tiền sử dụng đất. Trong khi giá giao dịch thực tế phụ thuộc vào sức mua, vào thanh khoản. Nếu không có người mua, thì giá cao đến đâu cũng chỉ là con số trên giấy.”

Ông Đính cũng cho rằng việc bảng giá đất mới tiệm cận hơn với giá thị trường là cần thiết, song nhà đầu tư cần nhìn nhận khách quan. “Đừng kỳ vọng bảng giá tăng là “phao cứu sinh” cho đất nền. Nếu sản phẩm không có nhu cầu ở thật, hoặc hạ tầng, dịch vụ còn thiếu, thì thanh khoản vẫn rất yếu”, ông Đính phân tích.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/gioi-dau-co-dat-nen-ven-do-mo-co-trong-bung-1110443.html