Giới đầu cơ như 'mở cờ trong bụng' khi TP.HCM siết phân lô bán nền

2 giờ trướcBài gốc

TP.HCM vừa có quyết định cấm phân lô bán nền trên toàn địa bàn thành phố, trong đó gồm cả 5 huyện ngoại thành là Bình Chánh, Hóc Môn, Cần Giờ, Củ Chi và Nhà Bè. Chủ đầu tư dự án bất động sản phải xây dựng hoàn chỉnh nhà ở mới được phép chuyển nhượng.

Siết chặt phân lô bán nền

Quyết định trên, theo lý giải của thành phố, dựa trên thực tế các huyện vùng ven đang tập trung hướng đến các chỉ tiêu đô thị để chuyển lên thành phố trực thuộc, nên cần thống nhất công tác quản lý, tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư, tránh phân biệt giữa các dự án nhà ở thương mại.

Lộ trình “siết” phân lô bán nền nhằm ổn định thị trường của TP.HCM cũng phù hợp với những quy định mới trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8 vừa qua.

Nhà đầu tư sở hữu đất thổ cư, đất phân lô đã đủ pháp lý kỳ vọng giá đất nhảy múa theo bảng giá đất mới và quy định siết phân lô bán nền (Ảnh minh họa: NM).

Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: "Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở theo hình thức phân lô bán nền trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III".

Đồng thời, luật cũng không cho phép phân lô bán nền trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Ở những khu vực khác, các địa phương sẽ quyết định cụ thể khu vực nào được phép phân lô bán nền, khu vực nào không.

Những quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và động thái mới của TP.HCM trong việc quản lý phân lô bán nền được giới chuyên gia đánh giá chặt chẽ và sẽ tạo nên một cuộc thanh lọc mạnh trên thị trường bất động sản, nhất là phân khúc đất nền tại TP.HCM nói riêng và tại hơn 100 thành phố, thị xã trên cả nước (những nơi trước đây vốn không bị siết phân lô, bán nền).

Những quy định mới trong phân lô bán nền hướng tới mục tiêu ổn định lại thị trường, giảm thiểu tác động tiêu cực của hiện tượng đầu cơ, thao túng giá bán. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia lo ngại quy định này có thể làm nguồn cung đất nền tại TP.HCM khan hiếm, kéo theo những loại hình đất bán lẻ, thổ cư trong dân, các dự án đã phân lô hiện hữu tăng giá mạnh.

Giới đầu cơ chờ “điều kỳ diệu”

Có một thực tế dễ thấy là 90% giao dịch mua bán đất nền thời gian qua đến từ các sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, hoặc những công ty bất động sản nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô. Người mua cũng thích đất nền tự tách thửa vì giá cả đa dạng, dễ mua dễ bán.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhìn nhận khi quy định mới được áp dụng, việc phân lô bị siết chặt khiến đất nền tự tách thửa sẽ gặp khó. Nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp, giá gần như chắc chắn sẽ bị đẩy lên, dẫn tới lượng khách hàng cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

"Khả năng sẽ xuất hiện tình trạng ăn theo sự khan hiếm về nguồn cung để thổi giá đất hiện hữu, mức tăng có thể lên 15-20%", ông Đinh Minh Tuấn dự báo.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Đăng, đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở tại TP.HCM, nhận định tác động “kép” từ bảng giá đất mới (điều chỉnh tăng 10-35 lần) và quy định siết phân lô bán nền chắc chắn sẽ đẩy giá đất hiện hữu, sạch pháp lý tăng mạnh, có thể đạt trên dưới 30%/năm.

Những dự báo tích cực đang khiến giới đầu cơ đang sở hữu nhiều đất thổ cư, sạch pháp lý như “mở cờ trong bụng”, với kỳ vọng giá loại hình này sẽ tăng mạnh, thậm chí “nhảy múa” trong thời gian tới.

Như trường hợp của anh Võ Xuân Đông đang có 3 lô đất tại khu vực cửa ngõ xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh, giáp đường Nguyễn Văn Linh. 3 lô đất này được anh Đông tách ra từ một khu đất lớn rộng gần 1.000 m2, các lô đều có 45-80m2 đã lên thổ cư, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm.

“Các lô này được tôi mua vào cuối năm 2020, sốt đất bắt đầu bùng lên, thủ tục tách thửa, làm sổ đỏ khá dễ dàng. Bình quân mỗi lô có giá gốc từ 1,5-2,3 tỷ đồng, diện tích bình quân 150-200 m2/lô. Tôi hy vọng giá có thể bật tăng mạnh, đặc biệt là trong bối cảnh luật mới sẽ siết phân lô, nguồn cung sẽ hiếm hơn”, anh Đông kỳ vọng.

Tương tự, ông Quân, một nhà đầu tư khác tại TP.HCM, cũng đang như “mở cờ trong bụng” khi chuyển đổi xong mục đích sử dụng cho lô đất nông nghiệp tại Thủ Đức lên thổ cư cách đây 3 tháng. Lô đất này được ông Quân mua vào từ khoảng năm 2017, giá gần 1,3 tỷ đồng.

Theo bảng giá đất cũ, ông Quân chỉ phải nộp chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng hơn 500 triệu đồng. Trong khi đó, nếu bây giờ mới thực hiện chuyển đổi theo bảng giá đất mới, ông có thể thêm khoảng 1,5 tỷ đồng. Tính ra tiền chuyển đổi còn cao hơn tiền mua đất.

“Lô đất có vị trí đẹp, mới đây đã có khách trả hơn 6 tỷ đồng, tức tăng khoảng 4 lần giá mua vào, nhưng tôi chưa muốn bán. Một phần vì cũng chưa có nhu cầu về tài chính, một phần muốn đợi thêm, chắc chắn giá sẽ còn tăng nữa theo mặt bằng bảng giá đất mới và tác động của quy định siết phân lô bán nền”, ông Quân nói.

Có thể nói, phân lô bán nền nhiều năm qua là vấn đề nóng, gây ra nhiều hệ lụy cho cả doanh nghiệp, người dân cũng như sự phát triển của đô thị. Xét về mặt tích cực, các sản phẩm đất phân lô được giao dịch nhiều sẽ giúp nhiều người dân dễ tiếp cận với quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản năng động hơn.

Song, ở chiều ngược lại, việc cho phép phân lô bán nền một cách dễ dàng đã khiến nhiều doanh nghiệp, các “đội lái” lợi dụng chính sách để đi gom đất, gây nhiễu loạn thị trường. Vì vậy, việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để lập lại trật tự cho thị trường vốn còn không ít bất ổn.

TP.HCM ban hành quy định tách thửa

UBND TP.HCM vừa ban hành quyết định số 100, có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành và thay thế quyết định số 60/2017/QĐ-UBND (ngày 5-12-2017) của UBND TP quy định diện tích tối thiểu được tách thửa.

Điểm mới của quyết định này là đã bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).

Theo đó, điều kiện để tách thửa đất theo quy định mới là cá nhân, tổ chức chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu (các mức này không đổi so với Quyết định 60 áp dụng từ 2017 đến nay).

Với đất ở khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú; thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách phải tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2, gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3, gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 80 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Trường hợp đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện là 500 m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Theo quy định, việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 điều 220 Luật Đất đai.

Theo đó, đất tách thửa, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Quy định tách thửa hiện nay bám sát theo quy định Luật Đất đai 2024. Không còn quy định về điều kiện quy hoạch và điều kiện xây dựng như quyết định 60 hay dự thảo về tách thửa trước đây.

Nhật Minh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn//toan-canh/gioi-dau-co-nhu-mo-co-trong-bung-khi-tp-hcm-siet-phan-lo-ban-nen-1103371.html