Gỡ 'điểm nghẽn' để khơi thông nguồn lực đất đai từ đất thương mại dịch vụ

5 giờ trướcBài gốc

Đất TMDV đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Ảnh minh họa: S.T

Nhiều tiềm năng, lợi thế

Đất TMDV là một loại hình trong nhóm đất phi nông nghiệp. Đây là tư liệu sản xuất thiết yếu phục vụ quá trình đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.

Chỉ ra những tiềm năng, lợi thế của đất TMDV, TS. Nguyễn Văn Khôi - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho biết, đất TMDV là nơi hình thành các dòng bất động sản mang lại dòng tiền ổn định, hiệu quả cao như cho thuê, vận hành thương mại, tổ hợp dịch vụ - bán lẻ - lưu trú… Nhiều mô hình kinh doanh trên đất TMDV có tỷ suất sinh lời tốt hơn bất động sản thuần nhà ở, đồng thời không làm gia tăng áp lực hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, việc quản lý đất TMDV theo hình thức thuê đất có thời hạn tạo điều kiện minh bạch trong quản lý đầu tư, chống đầu cơ và đảm bảo khai thác hiệu quả tài nguyên đất đai.

Chia sẻ thêm, GS,TS. Hoàng Văn Cường - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ - nhấn mạnh, đất ở chủ yếu phục vụ nhu cầu chỗ ở và có thể tạo ra giá trị sử dụng, nhưng khả năng sinh lợi kinh tế của nó thường hạn chế. Ngược lại, đất TMDV lại tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, đóng góp vào ngân sách nhà nước và góp phần hình thành các trung tâm kinh tế sôi động. Thực tế cho thấy, một khu vực phát triển sầm uất luôn là nơi tập trung nhiều công trình thương mại, dịch vụ. Do đó, xét từ góc độ phát triển kinh tế - xã hội, đất TMDV đóng vai trò rất quan trọng.

“Những khu đất có vị trí đẹp và hạ tầng tốt nên được ưu tiên phát triển các công trình thương mại - dịch vụ để tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ” – ông Cường nói.

Dưới góc độ nhà phát triển bất động sản, bà Cao Thị Thanh Nga - Chủ tịch Công ty cổ phần Reatimes Holding - nhận định, ưu điểm vượt trội của bất động sản trên đất TMDV chính là tính linh hoạt, khả năng tạo ra giá trị đa chức năng và đáp nhu cầu thay đổi của thị trường. Thay vì chỉ là một căn hộ để ở đơn thuần, thì trên đất TMDV, chúng ta có thể phát triển thành những tổ hợp đa dạng hơn rất nhiều.

“Các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Việc tối ưu hóa công năng sử dụng đất TMDV giúp các nhà đầu tư tạo ra nhiều giá trị hơn trên cùng một diện tích. Đây chính là điểm khác biệt và là tiềm năng vượt trội của loại hình bất động sản trên đất TMDV” - bà Nga nói.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong thập kỷ qua, diện tích đất TMDV trên toàn quốc đã tăng trưởng hơn 100%, từ khoảng 25.000ha vào năm 2015 lên gần 50.000ha hiện nay.

Vẫn còn những rào cản hạn chế phát triển

Mặc dù có nhiều lợi thế, tiềm năng, song việc phát triển các sản phẩm bất động sản hình thành trên đất TMDV được đánh giá cũng gặp không ít rào cản, thách thức.

Bà Tống Thị Hạnh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng - đặt ra vấn đề: “Vì sao đất TMDV lại chưa thu hút được đầu tư tương xứng với tiềm năng? Nguyên nhân nằm ở các vấn đề như cách thức thu tiền sử dụng đất, hạn chế về quyền sử dụng đất, hay sự khác biệt giữa đất thuê trả tiền một lần và đất thuê trả tiền hàng năm. Bên cạnh đó, yếu tố quy hoạch liệu có đủ sức hấp dẫn hay không cũng chưa được quan tâm đúng mức, trong khi thực tế cho thấy đất TMDV rất có tiềm năng và nhiều lợi thế”.

Việc phát triển các sản phẩm bất động sản hình thành trên đất TMDV vẫn còn gặp nhiều rào cản, thách thức. Ảnh minh họa: S.T

Theo ông Nguyễn Lê Mỹ Hưng - Giám đốc điều hành khu vực, Tập đoàn Novaland, trong quá trình triển khai dự án bất động sản trên đất TMDV, doanh nghiệp nhận thấy có 3 vướng mắc lớn.

Một là, vấn đề gia hạn thời gian thuê đất. Để triển khai một dự án bất động sản nghỉ dưỡng với quy mô cả nghìn héc-ta đòi hỏi rất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị đầu tư và đối với một số dự án chủ đầu tư nhận chuyển nhượng lại thì thời gian thực hiện dự án không còn dài, ví dụ thời gian 50 năm nhưng do những vướng mắc nên dự án đã kéo dài từ 10 - 20 năm, dẫn đến thời gian thực hiện còn lại của dự án chỉ còn khoảng hơn 30 năm. Cộng với công tác chuẩn bị đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý, công tác xây dựng sẽ kéo dài thêm khoảng 2 - 3 năm, có những dự án đến 5 năm nữa. Do đó khi đến tay khách hàng thì thời hạn sử dụng đất còn lại rất ngắn.

Hai là, vấn đề định giá đất thiếu thông số đầu vào. Ông Hưng cho biết, có rất nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng được triển khai ở những địa phương có kinh tế chưa phát triển, hay ở những khu vực chưa có nhiều số liệu đầu vào để tham chiếu, so sánh tại nhiều thời điểm. Khi đó những đơn vị tư vấn định giá gặp rất nhiều khó khăn trong việc lấy số liệu và theo quy định của pháp luật thì những số liệu về định giá phải được xác định theo nguyên tắc thị trường, tức là nhấn mạnh vào tính khách quan, độc lập và minh bạch của thông tin. Mặt khác, khó khăn trong việc lấy số liệu còn xảy ra đối với các cơ quan nhà nước ở địa phương khi phê duyệt phương án giá.

Ba là, vấn đề Nhà nước quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, công tác định giá với các số liệu chưa bám sát thị trường và không tham chiếu ý kiến của các doanh nghiệp thực hiện các dự án thực tế thì có thể sẽ mang tính chất một chiều, thiếu minh bạch trong xác định số liệu và không bám sát thị trường, dễ dẫn đến giá bất động sản đến tay người tiêu dùng sẽ không sát với thực tế.

Tìm giải pháp để khơi thông nguồn lực đất đai

Để phát huy tiềm năng, cũng như tháo gỡ những vướng mắc trong việc phát triển sản phẩm bất động sản hình thành trên đất TMDV nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SBLaw đưa ra 3 đề xuất.

Thứ nhất, đối với đất TMDV, theo quy định, doanh nghiệp được quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê hoặc trả hằng năm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc lựa chọn này phần lớn phụ thuộc vào quyết định của cơ quan quản lý nhà nước. Điều này dẫn đến tình trạng cùng một địa bàn nhưng có dự án được trả tiền một lần, dự án khác lại phải trả hằng năm, khiến một số nhà đầu tư cảm thấy thiếu công bằng. Vấn đề này thực chất nằm ở khâu thủ tục hành chính, do đó cần có sự rà soát, thống nhất trong thực hiện để đảm bảo tính minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư.

Thứ hai, liên quan đến giấy phép xây dựng trên đất TMDV, nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng, mặc dù khi xin chủ trương đầu tư đã phải hoàn thiện đầy đủ các hồ sơ, thủ tục, nhưng khi triển khai thực tế vẫn phải quay lại xin giấy phép xây dựng. Quy trình này không chỉ kéo dài thời gian mà còn làm phát sinh chi phí lớn. Trong khi đó, theo chỉ đạo của Chính phủ, năm 2025, phải giảm 30% chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho doanh nghiệp. Do đó, cơ quan chức năng cần xem xét khả năng miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư nhằm tránh chồng chéo và tiết giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Thứ ba, việc trả tiền thuê đất hằng năm đang gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận tín dụng. Nhiều trường hợp bị từ chối cấp vốn do không đảm bảo điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, doanh nghiệp kiến nghị được trả tiền thuê đất một lần để thuận lợi hơn trong huy động vốn cho dự án.

Đưa thêm khuyến nghị, TS. Nguyễn Văn Khôi cho rằng, đối với việc gia hạn thời gian thuê đất. Để hài hòa lợi ích, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị nên tính thời gian thuê đất kể từ thời điểm bắt đầu xây dựng công trình. Cách làm này sẽ tạo áp lực để nhà đầu tư chủ động đẩy nhanh tiến độ, sớm đưa dự án vào khai thác và sử dụng hiệu quả.

Ngoài ra, về vấn đề tâm lý. Hiện tại, cả doanh nghiệp lẫn khách hàng mua sản phẩm trên đất TMDV đều còn băn khoăn về việc sẽ ra sao khi hết thời hạn sử dụng đất. Để làm rõ vấn đề này và giúp khách hàng yên tâm đầu tư thì cần bổ sung thêm cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, đặc biệt là phải có quy định cụ thể trong hợp đồng giữa nhà đầu tư và khách hàng./.

TUẤN MINH

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/go-diem-nghen-de-khoi-thong-nguon-luc-dat-dai-tu-dat-thuong-mai-dich-vu-42070.html