Gỡ khoảng trống pháp luật về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

một giờ trướcBài gốc

Tới đây, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải đầy đủ điều kiện về nhà ở, diện tích sàn xây dựng… ẢNH: G,B.

Bộ Xây dựng mới đây công bố về bất động sản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, cả nước có 157 dự án, với 38.005 căn chung cư, 9.416 nhà riêng lẻ và 4.802 lô đất nền. Cùng với đó là cảnh báo về các dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (NƠCTXDHTTTL) không đủ điều kiện.

Ông Nguyễn Việt Dũng - nguyên Chánh thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, năm nào Sở Xây dựng cũng công khai các dự án kinh doanh NƠCTXDHTTTL chủ đầu tư không đủ điều kiện rao bán để các nhà đầu tư nắm được thông tin, tránh đi vào những giao dịch không chắc chắn về mặt pháp lý. Về phía Sở Nông nghiệp và Môi trường cũng liên tiếp công bố những dự án, tòa chung cư NƠCTXDHTTTL đang được chủ đầu tư thế chấp tại các ngân hàng.

Cũng theo ông Dũng, Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) ra đời giúp các cơ quan quản lý siết hặt hơn khâu thanh kiểm tra nhưng như thế không có nghĩa là đã loại bỏ được hoàn toàn các rủi ro. Trên thực tế, có một số trường hợp chủ đầu tư bán công trình xây dựng gắn liền với đất (công trình thương mại dịch vụ trên đất công cộng đô thị, thương mại dịch vụ…) nhưng không minh bạch trong việc người mua công trình xây dựng được đăng ký quyền sử dụng chung hoặc riêng về đất. Quy định về các loại NƠCTXDHTTTL được đưa vào kinh doanh chưa bao quát đầy đủ các loại nhà ở, nhà, công trình xây dựng đang có, đang giao dịch trên thực tế; chưa phân loại rõ và đầy đủ về các loại nhà, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Theo TS Vũ Đình Luyến- Viện cơ khí Xây dựng Hà Nội, Khoản 4 Điều 3 Luật (KDBĐS) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền. Tuy nhiên, thời gian qua trên thị trường xuất hiện việc chủ đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các bên trung gian huy động tiền từ các tổ chức, cá nhân theo các hình thức khác nhau (đặt cọc, đặt chỗ, thỏa thuận hứa bán, hứa mua...) gây ra các tranh chấp, bất lợi cho khách hàng. Quy định về nguyên tắc kinh doanh NƠCTXDHTTTL trong luật thể hiện chưa rõ ràng trong phòng ngừa, ngăn chặn huy động vốn không đúng quy định.

Luật sư Hoàng Văn Doãn (Đoàn luật sư TP Hà Nội) đồng tình với quan điểm của TS Vũ Đình Luyến, đồng thời phân tích thêm Luật KDBĐS còn một số nội dung chưa chặt chẽ về điều kiện của phần diện tích sàn xây dựng trong NƠCTXDHTTTL được đưa vào kinh doanh. Quy định về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng chưa bao quát đầy đủ đối với tất cả các loại bất động sản đưa vào kinh doanh. Quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch bất động sản cũng chưa đầy đủ đối với tất cả các loại hình giao dịch bất động sản, các mối quan hệ trong giao dịch để bảo đảm sự bình đẳng giữa bên bán là chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với các khách hàng, nhất là chú trọng bảo vệ bên mua.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, ngày 9/4/2026, Bộ Xây dựng gửi tới Chính phủ và Bộ Tư pháp giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định về NƠCTXDHTTTL đưa vào kinh doanh, trong đó bao quát đầy đủ các loại nhà ở, nhà, công trình xây dựng có trên thực tế, được giao dịch trên thực tế. Quy định về nguyên tắc kinh doanh NƠCTXDHTTTL rõ ràng và dễ xác định để thuận tiện cho việc áp dụng. Quy định về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đầy đủ, bao quát về các nội dung để thuận tiện cho các tổ chức, cá nhân thực hiện. Việc thực hiện giao dịch kinh doanh, quyền, nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch bất động sản, nội dung liên quan về bàn giao NƠCTXDHTTTL cũng được làm rõ, khắc phục các bất cập trên thực tế.

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, giải pháp của Bộ Xây dựng khắc phục được các khoảng trống của pháp luật hiện hành về kinh doanh NƠCTXDHTTTL, giải quyết được các vấn đề đặt ra tại chính sách. Sửa đổi, hoàn thiện được các quy định của pháp luật về kinh doanh NƠCTXDHTTTL. Mặt khác, phản ánh, đáp ứng nhu cầu thực tiễn cũng như quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh doanh bất động sản, qua đó tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và tương thích với các điều ước quốc tế có liên quan mà Việt Nam là thành viên.

Khắc Hạnh

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/go-khoang-trong-phap-luat-ve-nha-o-cong-trinh-xay-dung-hinh-thanh-trong-tuong-lai.html