Gỡ 'nút thắt' cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2 giờ trướcBài gốc

Khó khăn chưa có lối thoát

Từ năm 2013, Luật Đất đai quy định, nếu người sử dụng đất (gồm cả DN, hộ gia đình, cá nhân) chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính tại thời điểm được giao đất, thuê đất có thu tiền, thì khi thực hiện nghĩa vụ sau đó. Đặc biệt khi chuyển mục đích sử dụng, cấp sổ đỏ/sổ hồng sẽ phải nộp bổ sung “khoản tiền sử dụng hoặc tiền thuê đất chưa được tính” cho toàn bộ thời gian trước đó. Điều này dẫn đến thực trạng phổ biến là các địa phương không dám cấp sổ đỏ/sổ hồng cho người dân mua nhà trong các dự án chưa hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo thời gian tính toán nêu trên. Hàng loạt dự án bị đình trệ thủ tục pháp lý, kéo dài nhiều năm. Hàng trăm nghìn người dân dù đã dọn về sinh sống vẫn không được cấp sổ, không được thế chấp, chuyển nhượng hoặc khai thác giá trị từ căn hộ hợp pháp của mình.

Luật Thủ đô sẽ là đòn bẩy để Hà Nội chuyển mình thành đô thị xanh. Ảnh: Phạm Hùng

Dù được xem là nguồn thu quan trọng của ngân sách Nhà nước, nhưng với cách xác định còn thủ công, thiếu minh bạch, không ổn định… việc tính tiền sử dụng đất và thuê đất đang trở thành một rào cản lớn đối với sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Không chỉ kéo dài về thời gian, điều này còn thể hiện sự thiếu thống nhất giữa các địa phương, khiến môi trường đầu tư bị phân mảnh. Trong cùng một thời điểm, dự án cùng quy mô, vị trí tương đồng ở hai tỉnh khác nhau có thể bị áp mức tiền sử dụng đất chênh lệch đến hàng chục tỷ đồng.

“Sự khác biệt trong cách xác định giá đất là biểu hiện của sự thiếu đồng bộ về thể chế và quy trình thực thi. Điều này làm tăng rủi ro pháp lý cho DN, đẩy giá nhà lên cao vì chi phí không thể dự báo chính xác. Một vấn đề đáng chú ý khác là trong quá trình thẩm định giá đất, DN gần như không có cơ hội phản biện hoặc tham gia góp ý, mà hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả của hội đồng định giá và đơn vị tư vấn do Nhà nước chỉ định. Điều này càng làm tăng nghi ngờ về tính minh bạch, công bằng” - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, cả nước hiện có hơn 350.000 căn hộ trong các dự án chưa được cấp sổ đỏ/sổ hồng, nguyên nhân chủ yếu là do vướng nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất. Trong khi đó, bản thân DN không thể nộp tiền vì chưa có kết quả tính giá đất hoặc không đồng thuận với phương án áp giá bất hợp lý. Mặt khác, khi DN buộc phải “gồng gánh” chi phí tài chính không đoán định, họ sẽ buộc phải tính vào giá bán nhà, khiến giá nhà ở bị đẩy cao, đi ngược lại mục tiêu phát triển nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp mà Chính phủ đang theo đuổi.

“Có DN nhận đất thuê từ năm 2016, được tính tiền thuê hàng năm theo giá tạm tính, nhưng đến năm 2023 mới có kết luận cuối cùng về tiền thuê đất phải nộp. Khi đó, DN bị yêu cầu nộp bổ sung cả tiền phạt do chậm nộp, dù lỗi không thuộc về họ. Tình trạng bất cập trong tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không chỉ gây khó cho DN, mà còn làm giảm hiệu quả thu ngân sách, gây tắc nghẽn pháp lý cho hàng nghìn dự án và còn làm mất niềm tin, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người mua nhà” - ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam nêu thực trạng.

Gỡ “nút thắt” để mở lối đi mới

Từ những bất cập nêu trên, đề xuất mới của Bộ NN&MT đang nhận được sự ủng hộ rộng rãi từ giới chuyên gia, nhà đầu tư và cả chính quyền địa phương. Nếu được chấp thuận, quy định này sẽ chấm dứt tình trạng DN bị áp mức nghĩa vụ tài chính cao bất hợp lý do thời gian kéo dài vì nguyên nhân khách quan như thủ tục hành chính, điều chỉnh quy hoạch hoặc ách tắc pháp lý.

“Chính sách tiền sử dụng đất là một trong những vấn đề phức tạp và nhạy cảm nhất trong pháp luật đất đai. Nhiều DN dù đã có quyết định giao đất, thuê đất, nhưng do chưa tính tiền sử dụng đất nên không thể cấp sổ cho người mua nhà. Việc bỏ quy định truy thu bổ sung sẽ giúp giải tỏa áp lực, đặc biệt là với các dự án tồn đọng từ nhiều năm nay, giúp đẩy nhanh tiến độ cấp sổ đỏ/sổ hồng cho người dân mua nhà” - ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam nhận định.

Việc sửa đổi chính sách về thu tiền sử dụng đất, không chỉ tác động đến tính pháp lý của từng dự án mà còn là đòn bẩy quan trọng khơi thông dòng chảy thị trường nhà ở. Một khi hàng loạt dự án được tháo gỡ nút thắt, người dân được cấp sổ đỏ/sổ hồng nhanh hơn, dòng vốn sẽ quay vòng thuận lợi hơn, tạo thanh khoản tốt cho cả DN và hệ thống ngân hàng. Bỏ quy định về “tiền bổ sung” cũng đồng nghĩa với việc giảm khối lượng hồ sơ truy thu, kiểm toán, thanh tra đối với các cơ quan Nhà nước. Thay vì dồn lực đi xác định các khoản tiền kéo dài từ 5 – 10 năm trước, cơ quan quản lý có thể tập trung vào việc kiểm tra giá đất hiện hành, chống thất thu ngân sách một cách hiệu quả và thực chất hơn.

“Bỏ quy định này là quyết sách đúng đắn, giúp cải thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại và cả nhà ở xã hội. Không chỉ vậy, việc cấp sổ đỏ/sổ hồng kịp thời cũng giúp tăng giá trị tài sản cho người dân, giảm tranh chấp, hạn chế phát sinh khiếu kiện kéo dài do chậm được xác lập quyền sở hữu nhà. Trong bối cảnh nhu cầu sở hữu nhà ở tại đô thị ngày càng tăng, đây là tín hiệu rất tích cực cho thị trường BĐS đang trong giai đoạn phục hồi” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh nhấn mạnh.

Tuy nhiên, để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, các chuyên gia cho rằng cần có quy định rõ ràng về thời điểm áp dụng, bảo đảm không phát sinh tranh chấp với các trường hợp đang xử lý dở dang. Đồng thời, cần thiết kế cơ chế hướng dẫn thực hiện thống nhất toàn quốc, tránh tình trạng “mỗi địa phương hiểu một kiểu”, khiến DN và người dân tiếp tục lúng túng.

“Việc bỏ quy định bổ sung nghĩa vụ tài chính chỉ nên áp dụng cho các trường hợp chậm tính tiền sử dụng đất do lỗi khách quan hoặc do cơ quan Nhà nước chậm xác định giá đất. Nếu để tràn lan, sẽ dẫn đến lạm dụng và thất thu ngân sách. Đồng thời, nên có quy định chuyển tiếp và danh sách các dự án thuộc diện được miễn truy thu. Những dự án này cần được công khai, minh bạch trên cổng thông tin của Bộ NN&MT hoặc UBND cấp tỉnh để giám sát và đồng bộ thực hiện” - PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội khuyến nghị.

Có thể thấy, bỏ quy định về “khoản tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung” không chỉ là xử lý một điểm nghẽn kỹ thuật trong luật, mà còn là biểu hiện của tư duy cải cách mạnh mẽ, phù hợp với tinh thần xây dựng Nhà nước kiến tạo, phục vụ. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đang được hoàn thiện, việc dám mạnh tay xóa bỏ những quy định gây ách tắc trong thực tế là điều được kỳ vọng để khai thông thị trường, nâng cao hiệu quả quản lý và thu hút đầu tư bền vững.

Bãi bỏ quy định này là một bước tiến mạnh mẽ trong cải cách hành chính và cải thiện môi trường đầu tư. DN sẽ có thể tính toán chi phí đất đai một cách ổn định, từ đó giảm chi phí tài chính, tăng sức cạnh tranh và thu hút đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS và công nghiệp. Về phía Nhà nước, khi không phải xử lý truy thu hay xác định lại nghĩa vụ tài chính kéo dài, bộ máy hành chính sẽ giảm áp lực, tiết kiệm nguồn lực. Đồng thời, có thể chuyển sang mô hình thu ổn định, minh bạch hơn, tránh thất thu mà vẫn tạo động lực phát triển cho thị trường.

Phó Tổng Thư ký VCCI Đậu Anh Tuấn

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/go-nut-that-cho-cong-tac-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.795494.html