Gỡ 'nút thắt' thể chế để tăng tốc cải tạo chung cư cũ

3 giờ trướcBài gốc

Các dãy chung cư xuống cấp trên địa bàn phường Giảng Võ. Ảnh: Quang Thái

Đồng thuận ba bên, điều kiện tiên quyết để triển khai

Tham gia Chương trình thời sự đặc biệt với chủ đề “Cải tạo chung cư cũ - Từ bài toán dân sinh đến chiến lược tái thiết đô thị” được Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội thực hiện tối 1-4,ông Nguyễn Quyết Tiến, Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng (Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội) cho biết, cải tạo chung cư cũ là lĩnh vực đặc thù, liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội, đến tính mạng, tài sản và đời sống của người dân. Vì vậy, yếu tố nền tảng trước hết phải là sự đồng thuận của cư dân đối với chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu nhà xuống cấp.

Tuy nhiên, ông Tiến cho rằng, nếu chỉ có sự đồng thuận của người dân thì chưa đủ. Cải tạo chung cư cũ là quá trình có sự tham gia của ba chủ thể chính: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo về pháp lý, ban hành cơ chế, chính sách và định hướng triển khai; doanh nghiệp là lực lượng trực tiếp tổ chức đầu tư, xây dựng; còn người dân là đối tượng thụ hưởng, đồng thời là chủ thể cần được tạo sự đồng thuận.

Khi có sự đồng thuận của người dân, cùng với sự tham gia của doanh nghiệp và cơ chế, chính sách phù hợp từ Nhà nước, các dự án cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh hơn, hiệu quả hơn

Ông Nguyễn Quyết Tiến, Phó Trưởng phòng Quy hoạch kiến trúc Nam sông Hồng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội.

Cùng tham gia chương trình dưới góc độ đại diện doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu, cho rằng khái niệm “đồng thuận” cần được hiểu đầy đủ hơn. Theo ông, đồng thuận không chỉ là sự ủng hộ của người dân đối với chủ trương, mà còn phải là sự đồng thuận giữa người dân và nhà đầu tư trên cơ sở hài hòa lợi ích.

“Đồng thuận ở đây là đồng thuận với nhà đầu tư, để bảo đảm lợi ích giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu được cân bằng. Nếu chỉ có chính sách mà khâu tổ chức thực hiện không đến nơi đến chốn thì hiệu quả vẫn không đạt như kỳ vọng”, ông Hiệp nêu quan điểm.

Thực tế cho thấy, dù có nhiều doanh nghiệp quan tâm và theo đuổi các dự án cải tạo chung cư cũ trong nhiều năm, nhưng việc triển khai vẫn gặp không ít khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu, theo ông Hiệp, nằm ở việc chưa giải quyết được bài toán lợi ích.

“Doanh nghiệp là đơn vị kinh tế, không thể làm công ích nếu không bảo đảm hiệu quả đầu tư. Nếu cơ chế không phù hợp, không tạo được lợi nhuận hợp lý thì khó có thể thu hút doanh nghiệp tham gia”, ông Nguyễn Quốc Hiệp thẳng thắn.

Từ đó, đại diện doanh nghiệp cho rằng, để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ, cần có sự phối hợp đồng bộ giữa cơ quan quản lý, người dân và doanh nghiệp, trong đó yếu tố then chốt là phải thiết lập được cơ chế hài hòa lợi ích giữa các bên. Khi lợi ích được cân bằng, sự đồng thuận sẽ không chỉ dừng ở chủ trương mà sẽ chuyển hóa thành hành động cụ thể trong triển khai dự án.

Khu tập thể Thành Công. Ảnh: Quang Thái

Chính sách ngày càng “mở”, tháo gỡ điểm nghẽn thực tiễn

Nhìn lại quá trình hoàn thiện chính sách trong nhiều năm qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng có thể thấy rõ xu hướng ngày càng “mở” hơn của các quy định pháp luật, từ Nghị định số 101/2015 đến Nghị định 69/2021, Nghị định 98/2025 và gần đây là Nghị quyết 258 của Quốc hội.

“Mỗi giai đoạn đều có sự điều chỉnh theo hướng tháo gỡ các vướng mắc trong thực tế triển khai. Những gì trước đây không làm được thì dần dần đã có cơ chế để xử lý”, ông Hiệp nhận định.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trước đây là hệ số đền bù, yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình thương lượng giữa nhà đầu tư và các chủ sở hữu. Theo ông Hiệp, việc Nghị định 98 quy định cụ thể hệ số đền bù đã tạo ra hành lang pháp lý rõ ràng hơn. “Tầng một hệ số 2, từ tầng hai trở lên hệ số 1,5. Quy định này giúp giảm bớt tranh chấp, tạo cơ sở để các chủ đầu tư triển khai dự án”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết.

Bên cạnh đó, quy định về tỷ lệ đồng thuận cũng được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, chỉ cần khoảng 51% tổng số chủ sở hữu đồng thuận là có thể triển khai dự án.

“Quy định này còn "mở" hơn so với Luật Thủ đô, khi luật yêu cầu mức đồng thuận 75%. Đây là bước tiến rất quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn về sự đồng thuận trong thực tế”, ông Hiệp phân tích.

Có thể nói, độ trễ của chính sách đã kéo dài quá lâu. Đến thời điểm này, cần phải thúc đẩy triển khai trong thực tế. Với các cơ chế, chính sách hiện nay và các quy định sắp tới, hoàn toàn có thể triển khai được các dự án cải tạo chung cư cũ

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu

Từ góc độ quy hoạch, ông Nguyễn Quyết Tiến cho rằng, các cơ chế đặc thù thời gian qua đã tác động rõ rệt đến việc tháo gỡ các “nút thắt” trong cải tạo chung cư cũ. Trước đây, việc khống chế chặt chẽ về tầng cao và dân số tại khu vực nội đô lịch sử khiến nhiều dự án không bảo đảm hiệu quả kinh tế.

“Khi các ràng buộc này được điều chỉnh theo hướng linh hoạt hơn, cho phép tính toán quy mô dân số dựa trên khả năng dung nạp của từng khu vực, bài toán đầu tư đã được cải thiện rõ rệt”, ông Tiến cho biết.

Ngoài ra, việc phân cấp mạnh hơn trong phê duyệt quy hoạch chi tiết, đặc biệt giao quyền cho chính quyền cấp cơ sở, cùng với cơ chế cho phép di dời khẩn cấp các hộ dân khỏi nhà nguy hiểm cấp D, đã góp phần rút ngắn thủ tục và bảo đảm an toàn cho người dân.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, trong thời gian tới, nếu tiếp tục đẩy mạnh phân cấp, đơn giản hóa thủ tục và hoàn thiện hành lang pháp lý, thì các điều kiện để cải tạo chung cư cũ “đã tương đối chín muồi”.

Có thể thấy, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang dần có đủ “độ mở” về thể chế. Vấn đề còn lại là sự vào cuộc quyết liệt của các cấp chính quyền và sự đồng thuận thực chất giữa các bên. Khi cơ chế đã thông, lợi ích được hài hòa, những điểm nghẽn kéo dài nhiều năm mới có thể được tháo gỡ, đưa các dự án từ chủ trương sang hiện thực.

Ông Phùng Minh Lai (Nhà tập thể C8, phường Giảng Võ):

Người dân sống trong nỗi lo quá tải điện và xuống cấp công trình

Ông Phùng Minh Lai trao đổi tại điểm cầu nhà C8 Giảng Võ trong tối 1-4. Ảnh: T.Hoa

Cũng như nhiều hộ dân đang sinh sống tại nhà C8, điều chúng tôi lo lắng nhất hiện nay là tình trạng quá tải của hệ thống điện và sự xuống cấp nghiêm trọng của công trình.

Bởi khi xây dựng ban đầu, hệ thống điện của khu nhà chỉ đáp ứng nhu cầu tối thiểu như thắp sáng, sử dụng tv và một vài thiết bị nhỏ. Tuy nhiên, sau hơn 50 năm, đời sống thay đổi, mỗi gia đình đều sử dụng thêm điều hòa, thiết bị nấu nướng, sưởi… khiến hệ thống điện thường xuyên quá tải. Đã có những trường hợp chập cháy xảy ra, nhất là vào mùa hè, nên người dân rất lo lắng về nguy cơ mất an toàn.

Bên cạnh đó, công trình được xây dựng theo kết cấu lắp ghép, đến nay đã xuống cấp nghiêm trọng. Tường bong tróc, thấm dột, nhiều hạng mục hư hỏng không thể sửa chữa triệt để. Khi mưa bão lớn, người dân luôn trong tâm trạng bất an, thậm chí có hộ phải di chuyển xuống tầng dưới để tránh rủi ro.

Mong muốn lớn nhất của người dân là khu nhà sớm được cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch chi tiết, bảo đảm điều kiện sống an toàn, ổn định. Tuy nhiên, việc cải tạo cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa ba bên: Chính quyền, nhà đầu tư và người dân. Trong đó, chính quyền giữ vai trò phê duyệt và tạo điều kiện triển khai; nhà đầu tư cần có năng lực tài chính và kinh nghiệm; còn người dân phải đồng thuận, chấp hành quy định để cùng thực hiện.

Ông Đinh Duy Toàn, nhà tập thể C8, phường Giảng Võ:

Người dân đã sẵn sàng đồng thuận, cần quyết liệt để triển khai

Ông Đinh Duy Toàn trao đổi tại điểm cầu nhà C8 trong tối 1-4. Ảnh: T.Hoa

Điều đáng mừng là người dân đều đồng thuận cao đối với chủ trương cải tạo chung cư cũ. Cách đây khoảng 10 năm, khi khảo sát, tỷ lệ đồng thuận đã đạt tới 95%. Đến nay, khi công trình tiếp tục xuống cấp, tỷ lệ này chắc chắn còn cao hơn.

Tuy nhiên, đồng thuận chỉ là điều kiện cần. Để dự án thành công, cần lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực, đồng thời xây dựng cơ chế, chính sách bảo đảm hài hòa lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cần vào cuộc quyết liệt hơn, đặc biệt trong công tác giải phóng mặt bằng.

Chúng tôi kỳ vọng, trong bối cảnh Hà Nội đang triển khai quy hoạch với tầm nhìn dài hạn, việc cải tạo chung cư cũ không chỉ nhằm cải thiện chỗ ở, mà còn phải gắn với chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng không gian sống. Việc thực hiện sẽ theo đúng tinh thần đã nói thì phải làm, và làm đến nơi đến chốn, để đáp ứng kỳ vọng của người dân.

Bảo Hân

Nguồn Hà Nội Mới : https://hanoimoi.vn/go-nut-that-the-che-de-tang-toc-cai-tao-chung-cu-cu-742592.html