Gỡ nút thắt trong định giá đất

4 giờ trướcBài gốc

Quang cảnh Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí điện tử VietTimes phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường tổ chức. Ảnh: D.THIỆN

Phát sinh bất cập trong công tác định giá đất

Chia sẻ tại Hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” tổ chức ngày 20/8, PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - cho biết, hệ thống định giá đất hiện nay bộc lộ nhiều hạn chế trong cơ chế tài chính đất đai, gây ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Cụ thể, giá đất do Nhà nước quy định theo khung giá trước Luật Đất đai 2024 chưa phản ánh giá thị trường, dẫn tới lệch giá phổ biến, tạo ra cơ chế “hai giá” gây ra nhiều hệ lụy. Đó là, khi thực hiện giao dịch, người dân thường kê khai giá thấp hơn so với thực tế nhằm giảm nghĩa vụ tài chính, làm giảm nguồn thu ngân sách và tiềm ẩn rủi ro pháp lý. Việc thu hồi đất để phục vụ các dự án phát triển công cộng dẫn đến tranh chấp kéo dài do mức đền bù thấp hơn giá thị trường, gây bức xúc trong cộng đồng. Tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương tạo ra sự thiếu công bằng, ảnh hưởng tới quản lý tổng thể đất đai và kế hoạch phát triển đô thị, gây khó khăn cho việc điều phối các dự án liên vùng...

Luật Đất đai 2024 đã tiến một bước quan trọng khi loại bỏ khung giá đất, chỉ còn duy trì “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”, đồng thời yêu cầu giá đất phải sát với giá thị trường. Tuy nhiên, bảng giá đất mới theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực dẫn đến mức giá tăng đột biến tại nhiều địa phương. Có nơi giá đất tăng tới 30 lần so với trước, tạo gánh gặng tài chính lớn đối với người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất lần đầu để xây dựng nhà ở. Mức chi phí vượt khả năng chi trả gây khó khăn trong ổn định cuộc sống và kế hoạch đầu tư dài hạn của hộ gia đình.

Trong khi đó, doanh nghiệp gặp trở ngại khi điều chỉnh quy hoạch hoặc triển khai dự án, bởi khoản chi phí phát sinh từ chênh lệch giá đất tác động trực tiếp đến dòng vốn, kéo dài tiến độ dự án, giảm hiệu quả đầu tư...

Sự thiếu linh hoạt trong chính sách định giá đất cũng làm giảm hiệu quả quản lý đất đai ở các đô thị và khu vực phát triển nhanh. Các cơ quan quản lý khó kiểm soát nguồn cung đất, dự báo nhu cầu và lập kế hoạch đầu tư, đồng thời gặp khó khăn trong việc áp dụng các biện pháp thị trường để cân bằng cung - cầu. Việc thiếu công cụ định giá linh hoạt cũng hạn chế khả năng kiểm soát tình trạng đầu cơ, tăng giá bất hợp lý và gây xáo trộn thị trường bất động sản. Tác động ảnh hưởng trực tiếp đến chính sách phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có nhu cầu nhà ở, hạ tầng và các dự án công cộng.

Ngoài ra, cơ chế tài chính đất đai hiện hành chưa tạo ra công cụ hiệu quả để điều tiết dòng vốn và thúc đẩy phát triển thị trường bền vững. Sự lệch giá giữa giá của Nhà nước và thị trường làm giảm tính minh bạch và công bằng trong giao dịch, gây ra tranh chấp kéo dài, làm suy giảm niềm tin vào chính sách và hệ thống pháp luật. Các rủi ro pháp lý phát sinh từ chênh lệch giá đất ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, hạn chế khả năng huy động nguồn lực cho phát triển đô thị, hạ tầng và các khu công nghiệp...

“Việc cải cách cơ chế định giá đất là bước cần thiết để tạo ra hệ thống quản lý minh bạch, ổn định, cân bằng giữa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đồng thời giảm thiểu các hành vi đầu cơ và gian lận trong giao dịch đất đai” - ông Thọ nhấn mạnh.

PGS,TS. Nguyễn Đình Thọ - Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường phát biểu. Ảnh: D.THIỆN

Nhận diện ra vấn đề bất cập trong việc xác định giá đất, Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, trong Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đưa ra một số quan điểm mới về vai trò của Nhà nước trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Theo đó, với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về tài nguyên đất, Nhà nước cần được trao quyền kiểm soát và có thẩm quyền quyết định giá đất nhằm đảm bảo quyền lợi chung của xã hội.

Trong Dự thảo, lần đầu tiên xây dựng khái niệm xây dựng giá đất ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, giống như mô hình thị trường chứng khoán. Trong đó, đối với thị trường sơ cấp, giá đất sẽ được Nhà nước quyết định mà không phụ thuộc vào kết quả của các dịch vụ tư vấn xác định giá đất.

Ngược lại, tại thị trường thứ cấp, giá đất sẽ được hình thành thông qua cơ chế thỏa thuận tự do giữa các bên theo quy định của pháp luật dân sự. Trong trường hợp này, vai trò can thiệp của Nhà nước được thực hiện một cách gián tiếp thông qua việc vận dụng các công cụ chính sách vĩ mô như quy hoạch sử dụng đất, chính sách tài chính - thuế, định hướng phát triển không gian đô thị và đầu tư hạ tầng, nhằm điều tiết và kiểm soát thị trường theo hướng phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.

Theo ông Hà, cơ chế trên không chỉ nâng cao tính minh bạch của thị trường mà còn xây dựng nền tảng vững chắc để các bên liên quan có căn cứ khách quan trong quá trình thương thảo, định giá và phân bổ lợi ích một cách công bằng và hợp lý. Cách tiếp cận này cũng đóng vai trò then chốt trong việc ngăn chặn các hoạt động đầu cơ và hiện tượng thao túng giá đất - những yếu tố thường làm méo mó cơ chế hoạt động tự nhiên của thị trường.

“Khi quy trình hình thành giá được đảm bảo minh bạch và có tính dự đoán cao, các nhà đầu tư sẽ có khả năng xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn dựa trên giá trị nội tại thực sự của tài sản, thay vì bị chi phối bởi các kỳ vọng không có căn cứ hoặc thông tin sai lệch trên thị trường. Điều này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc phòng ngừa hiện tượng “bong bóng bất động sản” - một vấn đề sẽ gây ra những hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế” - ông Hà nhấn mạnh.

Đảm bảo cân bằng hài hòa lợi ích trong quá trình định giá đất

Đưa ra khuyến nghị trong quá trình thiết kế cơ chế định giá đất sơ cấp, các đại biểu tại Hội thảo cho rằng, các cơ quan hoạch định chính sách cần quan tâm đến việc đảm bảo tính ưu đãi, hợp lý nhằm tạo động lực khuyến khích cho các doanh nghiệp và hỗ trợ người dân tiếp cận đất đai, thay vì đưa ra mức giá quá cao với mục đích tối đa hóa nguồn thu ngân sách nhà nước. Bởi lẽ, việc thiết lập giá đất sơ cấp ở mức quá cao có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa tiêu cực, khi mặt bằng giá đất trên toàn thị trường bị đẩy lên một cách chủ quan, từ đó gây ra áp lực lạm phát tài sản và tác động bất lợi đến toàn bộ nền kinh tế thông qua việc làm tăng chi phí đầu vào cho các hoạt động sản xuất kinh doanh và cuộc sống của người dân.

Bên cạnh đó, quá trình điều tiết giá đất cần được thực hiện một cách linh hoạt và phù hợp với đặc thù kinh tế - xã hội của từng vùng, miền cụ thể, cũng như phải đồng bộ với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội dài hạn của từng khu vực. Việc áp dụng một mức giá thống nhất trên diện rộng mà không xem xét đến sự khác biệt về trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và điều kiện địa lý của các địa phương có thể vô tình tạo ra sự mất cân đối và bất công bằng trong phân bổ tài nguyên đất đai.

Song song với đó, hệ thống công cụ điều tiết thị trường đất đai cần được thiết kế để đảm bảo sự cân bằng hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Thay vì chỉ dựa vào các biện pháp điều tiết hành chính truyền thống như quy hoạch sử dụng đất, định giá hay thiết lập hạn mức sử dụng đất, các nhà hoạch định chính sách cần mở rộng và đa dạng hóa bộ công cụ can thiệp thông qua việc tận dụng các cơ chế kinh tế thị trường như chính sách thuế đất, điều chỉnh lãi suất tín dụng, cung cấp các ưu đãi đầu tư có định hướng…

Ngoài ra, để thực hiện tốt chức năng quản lý giá đất trong kỷ nguyên số hóa như hiện nay, Nhà nước cần tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong việc dự báo và định giá đất. Nếu xây dựng được một hệ thống thông tin đất đai tích hợp, kết nối dữ liệu về quy hoạch, định giá, giao dịch trên một nền tảng thống nhất sẽ cung cấp thông tin minh bạch, kịp thời cho các chủ thể trên thị trường và cho Nhà nước trong việc hoạch định và quản lý giá đất hiệu quả./.

TUẤN MINH

Nguồn Kiểm Toán : http://baokiemtoan.vn/go-nut-that-trong-dinh-gia-dat-42424.html