Hà Nội 'chốt' bảng giá đất 2026: Trung tâm vượt 700 triệu/m², ngoại thành tăng 26%

2 giờ trướcBài gốc

Sau nhiều tháng chuẩn bị và rà soát, HĐND TP Hà Nội đã chính thức thông qua bảng giá đất 2026 - 2030. Điểm đáng chú ý nhất là giá đất ở khu vực trung tâm vượt ngưỡng 700 triệu đồng/m², lập mặt bằng mới cho thị trường. Trong khi đó, nhiều xã ngoại thành ghi nhận mức điều chỉnh mạnh, phản ánh xu thế đô thị hóa nhanh của Thủ đô.

Khung giá mới thiết lập lại mặt bằng, trung tâm tiếp tục giữ đỉnh

Bảng giá đất mới của Hà Nội xác lập mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m², áp dụng cho vị trí mặt đường tại nhóm tuyến phố thuộc khu vực trung tâm của phường Hoàn Kiếm.

Nhiều đoạn phố vốn được xem là “đất vàng”, như Đinh Tiên Hoàng, Lý Thường Kiệt hay Hàng Đào, tiếp tục giữ vị trí đầu bảng. Dù chỉ tăng khoảng 2% so với khung giá cũ, mức này tạo mặt bằng định giá cao nhất cả nước tính đến nay.

Giá đất trung tâm Hà Nội vượt 700 triệu đồng/m² từ 2026.

Điểm thay đổi đáng chú ý là cách phân vùng, bảng giá mới phân chia thành 17 khu vực theo vành đai và không gian đô thị. Mô hình này giúp quản lý đất đai sát thực tế hơn, đồng thời phản ánh đúng biến động giá trị đất theo hạ tầng và mật độ dân cư.

Khu vực 1 bao gồm các phường nằm trọn trong vành đai 1 như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Văn Miếu, Giảng Võ, Cửa Nam, tiếp tục có giá đất bình quân cao nhất, khoảng 255 triệu đồng/m². Đây là khu vực có mật độ kinh doanh dày đặc, lượng khách du lịch lớn và giá trị thương mại cao, nên mức điều chỉnh dù nhỏ vẫn tác động mạnh đến thị trường.

Ở chiều ngược lại, giá đất thấp nhất trong nhóm vị trí 1 thuộc phố Đồng Cổ, chỉ hơn 82 triệu đồng/m². Sự chênh lệch lớn cho thấy khoảng cách giá trị giữa các tuyến phố dù cùng khu vực nội thành nhưng chức năng sử dụng và mức độ phát triển rất khác nhau.

Một số người dân sinh sống trong khu vực trung tâm cho biết họ đã dự tính lại chi phí thuế và lệ phí liên quan. Ông Ngô Minh Hiếu - chủ một căn nhà mặt phố trên đường Quán Sứ chia sẻ: “Mức tăng tuy không lớn nhưng sẽ kéo theo nhiều chi phí khi làm thủ tục sang tên, chuyển nhượng. Việc định giá cao hơn cũng khiến người mua cân nhắc kỹ hơn”.

Song song, khu vực ngoại thành chứng kiến mức tăng cao nhất ở bảng giá lần này, đặc biệt tại khu vực 9 gồm Đan Phượng, Hoài Đức, Đông Sơn, An Khánh… Giá đất vị trí 1 tại đây tăng khoảng 26%, nâng mức cao nhất lên 64,7 triệu đồng/m² tại tuyến quốc lộ 32. Đây là nơi tốc độ đô thị hóa nhanh, quỹ đất khu đô thị mới lớn và có kế hoạch lên quận trong những năm tới.

Sự điều chỉnh này phản ánh xu hướng giãn dân và giá trị đất ngày càng tăng tại các khu vực chuẩn bị hoàn thiện hạ tầng lớn như vành đai 3,5 và metro số 3 kéo dài. Với những người sở hữu đất ở ngoại thành, bảng giá mới mang lại kỳ vọng tăng giá trị tài sản trong trung hạn.

Tác động dây chuyền lên thuế, phí và chiến lược của nhà đầu tư

Bảng giá đất không chỉ phản ánh giá trị thị trường mà còn là cơ sở pháp lý để tính hàng loạt nghĩa vụ tài chính. Với mức điều chỉnh mới, tiền thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất, lệ phí trước bạ hay tiền sử dụng đất khi cấp sổ sẽ có sự thay đổi tương ứng. Với khu vực trung tâm, sự chênh lệch giá hàng chục triệu đồng mỗi mét vuông có thể khiến chi phí giao dịch tăng đáng kể.

Theo các chuyên gia thuế, trong trường hợp giá giao dịch thực tế thấp hơn bảng giá đất, cơ quan quản lý có quyền xem xét tính hợp pháp của hợp đồng và áp dụng mức thuế tối thiểu theo bảng giá Nhà nước ban hành. Điều này có thể tác động đến những giao dịch thỏa thuận giá thấp để giảm thuế, đây là hình thức trước đây khá phổ biến.

Ngoài ra, bảng giá mới còn là căn cứ để xác định giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Với các hộ dân sinh sống tại trung tâm, mức giá mới sẽ giúp họ được bồi thường cao hơn khi thực hiện các dự án hạ tầng hoặc chỉnh trang đô thị. Ngược lại, ở những xã đang có mức tăng mạnh, các dự án giải phóng mặt bằng có thể phát sinh chi phí lớn hơn cho ngân sách.

Giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tới xu hướng điều chỉnh mạnh ở khu vực ngoại thành. Điều này cho thấy tầm nhìn quy hoạch đang dịch chuyển ra vùng ven, nơi giá đất còn dư địa tăng trưởng. Tuy nhiên, mức tăng trong bảng giá đất không đồng nghĩa với giá thị trường sẽ tăng tương ứng. Một số khu vực ngoại thành từng “sốt” đất nhưng thanh khoản đang chậm, nên sự điều chỉnh chủ yếu mang tính kỹ thuật và định hướng dài hạn.

Ông Lê Trọng Quân, chuyên gia phân tích của một công ty tư vấn bất động sản tại Hà Nội nhận định: “Bảng giá đất tăng không phải lúc nào cũng tốt cho nhà đầu tư. Người có ý định chuyển nhượng ngắn hạn cần tính kỹ chi phí thuế. Trường hợp vay ngân hàng để đầu tư cũng chịu tác động vì ngân hàng dựa vào giá trị tài sản thế chấp để giải ngân”.

Tác động đáng chú ý khác là áp lực đối với doanh nghiệp bất động sản đang triển khai dự án. Khi bảng giá đất tăng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cũng tăng theo. Điều này có thể kéo dài thời gian triển khai và làm tăng giá thành sản phẩm trong tương lai.

Về dài hạn, bảng giá đất mới được kỳ vọng giúp thị trường minh bạch hơn. Việc phân chia theo khu vực giúp các chuyên gia và nhà đầu tư định giá sát thực tế hơn, hạn chế các giao dịch “hai giá”. Tuy nhiên, mức tăng chỉ 2% ở nội đô cho thấy Hà Nội đang cân nhắc tránh gây xáo trộn thị trường, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều thách thức.

Bảng giá đất 2026 của Hà Nội đánh dấu bước thay đổi quan trọng trong quản lý đất đai. Dù mức tăng không đột biến ở khu vực trung tâm, sự điều chỉnh mạnh ở vùng ven cho thấy rõ xu thế mở rộng không gian đô thị. Với người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư, hiểu rõ tác động về thuế, phí và nghĩa vụ tài chính là yếu tố quyết định cho mọi kế hoạch trong thời gian tới.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/ha-noi-chot-bang-gia-dat-2026-trung-tam-vuot-700-trieu-m-ngoai-thanh-tang-26-1111093.html