Hà Nội: Chung cư CT12B xuống cấp, phát sinh vướng mắc quỹ bảo trì

một giờ trướcBài gốc

Từng mảng tường đổ sập

Phản ánh đến Báo Xây dựng, chị Trần Thị Lan, cư dân tầng 2 chung cư CT12B (khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ) cho biết, ngày 29/9/2025, một mảng tường lớn phía bên trên tòa nhà bị đổ sập. Toàn bộ phần vữa rơi xuống làm hư hỏng hai cục nóng điều hòa của gia đình chị Lan.

Hiện trường vụ việc khiến hai cục nóng điều hòa hư hỏng, ngày 29/9/2025. (Ảnh: Gia đình chị Lan cung cấp).

Ngay sau đó, chị Lan đã báo sự việc với ban quản lý, trưởng tầng và ban quản trị tòa nhà để phối hợp giải quyết. Gia đình chị Lan đề nghị các bên liên quan lập biên bản, tìm hướng giải quyết, đảm bảo an toàn tính mạng và tài sản cư dân. Đồng thời, tìm cách khắc phục hiện tượng tường bóc tróc, rơi vỡ.

Theo chị Lan, trong suốt thời gian qua, gia đình đã nhiều lần gửi đơn kiến nghị, yêu cầu ban quản lý, ban quản trị chung cư CT12B giải quyết dứt điểm. Trong hai lần làm việc trực tiếp (ngày 3/10 và 10/10/2025), các bên vẫn chưa có tiếng nói chung.

"Đến nay, gia đình tôi chưa nhận được câu trả lời chính thức, không thông báo kết quả xử lý, không bồi thường thiệt hại cũng như có biện pháp khắc phục, đảm bảo an toàn tính mạng cho cư dân", chị Lan phản ánh.

Cũng theo chị Lan, hiện tượng bong tróc này đã phát sinh từ ba tháng trước. Chị Lan cho rằng, Ban quản lý và kỹ thuật tòa nhà không thông báo cho cư dân, tự ý xử lý qua loa, khiến cả mảng tường rơi xuống, gây hư hỏng tài sản.

Chị Lan khẳng định, việc này được một nữ nhân viên vệ sinh tòa nhà chứng kiến. Để sử dụng lại điều hòa, gia đình chị Lan đã tự gọi thợ khắc phục sửa chữa.

Do một thang máy bị hỏng, việc đi lại của cư dân tòa CT12B gặp nhiều khó khăn, đặc biệt vào giờ cao điểm.

Cũng tại chung cư này, nhiều người dân cho biết, gần một tháng qua, một trong 7 thang máy của tòa nhà bị "tê liệt". Theo các cư dân, việc thang máy hư hỏng khiến đời sống xáo trộn rất nhiều. Các thang máy tại đây đều phân chia theo tầng, việc một chiếc không hoạt động khiến người dân khó đi lại, đặc biệt trong giờ cao điểm.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, một cư dân (xin giấu tên) cho biết, ngay sau khi ban quản trị khóa mới được công nhận (31/1/2026), đã thông báo cư dân đóng 3 triệu đồng/căn hộ, phục vụ sửa chữa, bảo trì thang máy.

Đồng thời, đề xuất tăng phí dịch vụ hằng tháng lên 4 nghìn đồng/m2 (trung bình 240 nghìn đồng/căn hộ). Trong khi mức đóng cũ là 160 nghìn đồng/căn hộ, đã bao gồm tất cả phí dịch vụ như bảo trì thang máy, PCCC, vệ sinh môi trường…

Một số cư dân cho rằng, mức đóng này bất hợp lý, đề nghị ban quản trị làm rõ, minh bạch tất cả nguồn thu tới người dân.

Quỹ bảo trì ở mức 0 đồng?

Để xác minh, làm rõ tất cả thông tin người dân phản ánh, PV Báo Xây dựng đã liên hệ làm việc với ban quản trị, ban quản lý chung cư CT12B.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Hoàng Văn Biển, Trưởng ban quản trị chung cư CT12B cho biết, về phản ánh của chị Lan, đơn vị đã có hai buổi làm việc trực tiếp, đồng thời có văn bản trả lời kiến nghị vào ngày 30/1/2026.

Sau 12 năm sử dụng, tình trạng bong tróc tường, thấm dột vào các căn hộ tại chung cư CT12B mỗi mùa mưa bão ngày càng nghiêm trọng.

Theo ông Biển, việc cư dân phản ánh kỹ thuật tòa nhà xử lý qua loa tường bong tróc khiến hư hỏng hai điều hòa là không chính xác.

"Đây là sự việc bất khả kháng, xảy ra vào thời điểm giông, gió giật mạnh. Nguyên nhân chính là do tòa nhà đã sử dụng được 12 năm, bức tường chịu nắng gió bên ngoài đã xuống cấp", ông Biển khẳng định.

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ông Nguyễn Văn Hiển, Trưởng ban quản lý tòa nhà CT12B khẳng định, việc tồn tại các căn hộ vi phạm, lắp đặt điều hòa vào không gian chung như ông Hoàng Văn Biển, Trưởng ban quản trị thông tin là đúng.

Trong thời gian tới, ban quản lý sẽ rà soát, thống kê các hộ vi phạm, sau đó mời lên làm việc, yêu cầu tự khắc phục, không lấn chiếm vào không gian chung của tòa nhà.

Cũng theo ông Hiển, tại các khu vực tường có dấu hiệu bong tróc, ban quản lý thường xuyên kiểm tra, phát hiện để sửa chữa.

Sự cố tường sập làm hỏng điều hòa chỉ là hy hữu, bất khả kháng chứ không có chuyện kỹ thuật xử lý qua loa, gây thiệt hại tài sản như người dân phản ánh.

Cũng theo ông Biển, quan điểm rõ ràng của ban quản trị, nguyên nhân sâu xa là do hành vi lấn chiếm khoảng không gian chung ngoài mục đích ban đầu được phê duyệt.

Việc các hộ dân nói chung, gia đình chị Lan nói riêng cơi nới, lấn chiếm phần diện tích chung lắp cục nóng điều hòa là vi phạm quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư CT12B đã được thông qua tại hội nghị cư dân.

Vị này khẳng định, để xảy ra việc này là trách nhiệm ban quản lý tòa nhà. Rất nhiều lần ban quản trị trao đổi, đề nghị ban quản lý là Chi nhánh dịch vụ nhà ở và quản lý khu đô thị Mường Thanh xử lý, nhưng chưa triệt để.

Phản hồi việc này, chị Lan cho biết, gia đình mới chuyển về sinh sống tại căn hộ tầng 2 một năm nay. Việc lắp đặt, cơi nới ra sao, gia đình không nắm được do chủ cũ căn hộ thực hiện từ trước đó.

Ban quản trị chung cư CT12B khẳng định, việc người dân cơi nới, lấn chiếm không gian chung để lắp cục nóng điều hòa là vi phạm quy chế được thông qua tại hội nghị cư dân.

Ông Biển cũng cho biết, từ khi chung cư đi vào hoạt động, toàn bộ việc quản lý, vận hành, bảo trì đều cho đại diện chủ đầu tư xử lý. Và đến nay, chủ đầu tư mới thu quỹ bảo trì 2% của 10 hộ dân với vỏn vẹn hơn 100 triệu đồng.

Từ đầu năm 2026 đến nay, ban quản trị mới được bàn giao lại công tác quản lý, bảo trì tòa nhà. Nhưng riêng phần hầm gửi xe - nơi phát sinh kinh tế, ban quản trị lại không được giao quản lý.

Chính vì vậy, quỹ bảo trì của tòa nhà hiện đang ở mức 0 đồng. Hệ quả là trong quý I/2026, tòa nhà đã nợ đơn vị bảo trì thang máy số tiền 115,5 triệu đồng, chưa có nguồn chi trả.

Ngày 25/3/2026, Công ty TNHH thang máy DHE - đơn vị bảo trì, đã ra thông báo tạm dừng hoạt động thang PL01 với lý do cáp bị rỉ sét, không đảm bảo an toàn, cần phải thay thế ngay.

Do đó, ban quản trị đã thống nhất đề xuất tăng mức thu phí dịch vụ hằng tháng để tạo nguồn thu. Ông Biển khẳng định, việc này đã được hơn 70% cư dân đồng thuận tại cuộc họp vào ngày 11/1/2026.

Tuy nhiên, thực tế, việc xin ý kiến lại được lồng ghép vào cuộc họp bầu ban quản trị mới, không phải hội nghị cư dân chính thức.

Nói về việc thu 3 triệu đồng/căn hộ dùng để sửa chữa, bảo trì thang máy, ông Biển thừa nhận, đây là sai sót, do chủ quan, nóng vội.

"Việc này tôi thừa nhận sai sót, công khai xin lỗi người dân. Chúng tôi sẽ tiến hành trả lại số tiền đã thu của khoảng 20 hộ dân", ông Biển nói.

Ông Biển khẳng định, tới đây sẽ đề xuất khởi động việc thu phí bảo trì 2%, có thể chia nhỏ đợt thu hoặc thu trước một phần kinh phí sửa chữa khẩn cấp. Đồng thời, sẽ tổ chức cuộc họp cư dân bất thường (dự kiến đầu tháng 5/2026) để thống nhất mức và lộ trình đóng.

Về các nguồn thu khác như quảng cáo, cho thuê, cây ATM, hạ tầng viễn thông… sẽ công khai với cư dân, nhập vào quỹ bảo trì tòa nhà, dự kiến khoảng 278 triệu đồng/năm. Trước mắt, trong tháng 4, ban quản trị sẽ ủy quyền cho đơn vị vận hành ký hợp đồng và khai thác.

Cần làm rõ việc thu quỹ bảo trì

Trao đổi với PV Báo Xây dựng, ThS - luật sư Mai Chí Đức, Phó giám đốc Công ty Luật TNHH Hoàng Duy và Cộng sự cho cho biết, quy định của pháp luật hiện hành ghi nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư được quy định tại Điều 153 Luật Nhà ở 2023 và Điều 28 - 35 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.

Luật sư Đức khẳng định, việc thu quỹ bảo trì phải thực hiện trước khi bàn giao căn hộ cho người mua. Tức là, khoản này phải được nộp ngay tại thời điểm ký hợp đồng mua bán hoặc chậm nhất trước khi nhận bàn giao nhà, không phải thu sau hay thu dần.

Trước khi ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại để gửi và quản lý toàn bộ kinh phí bảo trì đã thu, không được sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác.

Ngay sau khi ban quản trị được thành lập và công nhận hợp lệ, chủ đầu tư bắt buộc phải bàn giao toàn bộ số dư quỹ bảo trì (cả gốc lẫn lãi tiền gửi) trong thời hạn do pháp luật quy định. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao, phải chịu lãi suất phát sinh trên số tiền chậm bàn giao.

Nhận định về câu chuyện tại tòa nhà CT12B, luật sư Đức cho rằng, cần làm rõ trách nhiệm thu quỹ bảo trì 2% của chủ đầu tư tại dự án này. Hai là việc quản lý số tiền đó trên tài khoản riêng, minh bạch, có thể kiểm tra và xác nhận. Ba là bàn giao toàn bộ cho ban quản trị ngay sau khi ban quản trị được công nhận, không được giữ lại hay bàn giao nhỏ giọt.

Luật sư Đức đề xuất, ban quản trị cần có văn bản chính thức, yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ sao kê tài khoản quỹ bảo trì từ thời điểm dự án bàn giao nhà đến nay, kèm danh sách căn hộ đã thu và chưa thu.

Song song, nên có đơn kiến nghị gửi UBND cấp phường/xã đề nghị giám sát và can thiệp. Nếu chủ đầu tư không hợp tác, ban quản trị - với tư cách đại diện hợp pháp của cư dân, hoàn toàn có cơ sở để khởi kiện dân sự yêu cầu bàn giao đủ quỹ và bồi thường thiệt hại phát sinh, bao gồm cả chi phí bảo trì thang máy mà cư dân phải gánh chịu trong thời gian này.

Ngày 12/4 vừa qua, UBND phường Định Công đã công bố thành lập Ban chỉ đạo công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Trọng tâm trong năm 2026 sẽ kiểm tra, xử lý vướng mắc, tồn tại của 45 tòa chung cư trên địa bàn.

Phát biểu tại lễ công bố, ông Nguyễn Tuấn Anh, Chủ tịch UBND phường Định Công khẳng định, công tác quản lý nhà chung cư là nhiệm vụ trọng tâm, gắn trực tiếp với đời sống người dân và trật tự đô thị. Thời gian tới, phường sẽ tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động của ban quản trị, chủ đầu tư và đơn vị vận hành; kịp thời xử lý vi phạm, giải quyết dứt điểm các tranh chấp phát sinh.

Đây được kỳ vọng là bước chuyển mạnh mẽ, giúp công tác quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn đi vào nền nếp, hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị trong tình hình mới.

Kế Toại

Nguồn Xây Dựng : https://baoxaydung.vn/ha-noi-chung-cu-ct12b-xuong-cap-phat-sinh-vuong-mac-quy-bao-tri-192260417165632266.htm