Hai mô hình dẫn dắt bất động sản phía Nam và cuộc đổi hướng của nhà đầu tư

2 giờ trướcBài gốc

Nghiên cứu mới cho thấy phần lớn hộ gia đình đô thị ngày càng khó tiếp cận nhà ở nội thành, trong khi làn sóng hạ tầng quy mô lớn đang mở ra những cực tăng trưởng mới và tái định hình thị trường bất động sản phía Nam giai đoạn 2025 - 2030.

Một khảo sát của One Mount Group cho biết một gia đình có thu nhập 200 triệu đồng mỗi năm phải mất tới hơn 36 năm mới đủ khả năng sở hữu một căn hộ thương mại hai phòng ngủ, chưa tính các chi phí cộng thêm. Đáng chú ý, 54% hộ gia đình tại Hà Nội và TP.HCM hiện dưới mức thu nhập này, phản ánh thực tế nhu cầu ở thực ngày càng xa tầm tay của đại bộ phận cư dân nội đô.

Theo ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Bcons Group, Việt Nam hiện có hơn 53 triệu người trong độ tuổi lao động, tốc độ đô thị hóa đạt hơn 41% và dòng người dịch chuyển về các đô thị lớn ngày càng mạnh. Người mua ưu tiên pháp lý minh bạch, giá trị sử dụng thực, chi phí vận hành hợp lý và tính thanh khoản ổn định, nhưng khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng chi trả vẫn tiếp tục giãn rộng.

Ông Thạch cho rằng khi nguồn cung tiến gần 40 triệu căn, thị trường có thể bước vào chu kỳ bão hòa, vì vậy nâng khả năng tiếp cận nhà ở cần được xem là nhiệm vụ trọng tâm ngay từ hiện tại.

Mô hình bất động sản dẫn dắt

Trong bối cảnh giá bất động sản vùng lõi TP.HCM liên tục tăng cao, dòng vốn đầu tư bắt đầu dịch chuyển mạnh ra các khu vực giáp ranh. Hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như vành đai 3 và 4, sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành hay mạng lưới metro TP.HCM được mở rộng đang góp phần định hình lại các cực phát triển mới của thị trường.

CBRE Việt Nam đánh giá rằng “làn sóng hạ tầng” không chỉ mở rộng biên độ đô thị mà còn tạo dư địa tăng giá dài hạn, đặc biệt tại các địa phương giáp ranh TP.HCM, nơi mặt bằng giá hiện vẫn còn hấp dẫn so với vùng lõi.

Tại diễn đàn bất động sản “Kết nối hiện tại, kiến tạo tương lai” tổ chức mới đây, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận xét thị trường nhà ở phía Nam đang phân hóa mạnh. TP.HCM tiếp tục giữ vai trò hạt nhân của phân khúc cao cấp, trong khi các địa phương vệ tinh như Long An cũ và Đồng Nai, với giá bán chỉ bằng khoảng một nửa TP.HCM, lại là nơi ghi nhận tốc độ tăng trưởng nổi trội.

Bà Dung cho biết trong năm 2025, TP.HCM dự kiến đón gần 12.000 sản phẩm mở bán mới, trong đó căn hộ chiếm tỷ trọng lớn và 90% thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự lệch pha cung - cầu này khiến giá sơ cấp dự kiến tiếp tục leo thang, riêng quý IV/2025 có thể đạt mức bình quân 90 triệu đồng mỗi mét vuông thông thủy, tăng 18% so với cùng kỳ năm trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung năm 2025 được dự báo tăng gần 18 lần nhờ một đại dự án quy mô lớn tại Cần Giờ, nơi giá bán chỉ bằng 30% đến 50% mức bình quân thị trường. Điều này kéo giá trung bình toàn khu vực giảm còn khoảng 190 triệu đồng mỗi mét vuông.

Đồng thời, các khu vực vệ tinh cũng bước vào giai đoạn bứt tốc với nguồn cung mới dồi dào: Khu vực tỉnh Bình Dương cũ dự kiến đưa ra thị trường hơn 15.800 căn hộ, Long An cũ có hơn 9.400 sản phẩm chủ yếu là nhà liền thổ, Đồng Nai gần 1.300 sản phẩm và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ hơn 800 căn nhà liền thổ.

Tổng nguồn cung phía Nam năm 2025 dự kiến vượt 39.000 sản phẩm, tăng hơn gấp đôi so với giai đoạn 2023 - 2024.

Bước sang 2026, CBRE kỳ vọng thị trường tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ các dự án hạ tầng trọng điểm đi vào vận hành và nhu cầu ổn định về nhà ở chất lượng cao, đưa tổng lượng sản phẩm mới toàn khu vực lên hơn 50.000 căn, tăng gần 30% so với năm 2025.

"Giá bán sẽ tăng theo mức độ hưởng lợi hạ tầng, với sự phân hóa rất rõ giữa vùng lõi TP.HCM và các tỉnh vệ tinh. Người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn, kéo theo quá trình ra quyết định dài hơi và cạnh tranh khốc liệt hơn giữa các chủ đầu tư", bà Dung nhận định.

Song song đó, hai mô hình bất động sản được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường trong giai đoạn mới. Theo bà Dung, mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (Transit-Oriented Development – TOD) sẽ trỗi dậy mạnh mẽ khi metro số 1 đi vào hoạt động, đặt nền tảng đầu tiên cho việc hình thành các tổ hợp đa chức năng gắn liền với hệ thống đường sắt đô thị.

Đây là mô hình đã chứng minh hiệu quả tại nhiều thành phốtrong khu vực, như Bangkok hay Hong Kong, với khả năng thu hút đầu tư và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian. Khi hệ thống metro tại TP.HCM hoàn thiện hơn, những chuẩn mực tương tự được kỳ vọng sẽ sớm xuất hiện.

Mô hình thứ hai là các đô thị sinh thái quy mô lớn tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi quỹ đất rộng và hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện cho phép phát triển những khu đô thị xanh, sạch, bền vững, tích hợp thương mại, giáo dục, y tế và giải trí theo hướng “one-stop destination”, giúp cư dân tiếp cận đầy đủ tiện ích trong phạm vi ngắn.

Các chuyên gia tại diễn đàn bất động sản nhà ở với chủ đề: "Kết nối hiện tại, kiến tạo tương lai".

4 xu hướng nhà đầu tư chọn lựa trong chu kỳ tái cấu trúc

Cùng với sự chuyển dịch cấu trúc cung - cầu, hành vi đầu tư cũng bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định dòng vốn sẽ tiếp tục hướng về các cực hạ tầng mới, nơi tiềm năng tăng giá có thể nhìn thấy rõ.

Thống kê của CBRE cho thấy giá bất động sản dọc tuyến metro số 1 đã tăng 45% đến 150% trong giai đoạn 2019 – 2024, trong khi tại các thành phố đi trước, mức tăng thậm chí từ 200% đến hơn 15 lần, minh chứng cho sức hấp dẫn của mô hình TOD.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư đang dịch chuyển sang chiến lược tăng trưởng hai chiều, kết hợp giữa biên độ tăng giá tài sản và dòng tiền cho thuê, dù tỷ suất cho thuê hiện chỉ còn 2,5% đến 3,5% – thấp hơn nhiều so với tám năm trước. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng ưu tiên tích lũy giá trị dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn.

"Lợi nhuận từ dòng tiền cho thuê dù thấp, nhưng khi cộng hưởng với biên độ tăng giá tài sản sẽ tạo nên mức sinh lời tổng thể hấp dẫn hơn và có tính an toàn cao hơn", ông Kiệt phân tích.

Một xu hướng nổi bật khác là chiến lược “căn nhà đầu tiên”, với tâm lý mua xa hơn nhưng đổi lại không gian sống tốt hơn. Các gia đình trẻ, trước áp lực giá nhà nội đô tăng nhanh hơn thu nhập, có xu hướng chuyển ra các khu vực vệ tinh, nơi hạ tầng đang được đầu tư mạnh và mặt bằng giá hợp lý hơn.

"Người mua sẵn sàng di chuyển xa hơn nhưng đổi lại họ tiếp cận được môi trường sống chất lượng cao, nhiều tiện ích và giá phù hợp hơn", ông nói và nhấn mạnh rằng, tương lai của hành vi mua ở thực sẽ gắn liền với sự thay đổi cấu trúc đô thị và mô hình kết nối giao thông mới.

Đồng thời, thị trường cho thuê cũng mở ra biên lợi nhuận mới với các mô hình khai thác linh hoạt, đặc biệt trong bối cảnh sân bay Long Thành sắp đi vào hoạt động và TP.HCM đang thí điểm cơ chế cho thuê ngắn hạn.

Từ các diễn biến trên, ông Kiệt cho rằng nhà đầu tư cần chuẩn bị tâm thế sẵn sàng trước chu kỳ cơ hội mới, từ việc thay đổi tư duy đầu cơ sang tích lũy dài hạn, đến ưu tiên đầu tư theo hạ tầng và dòng tiền, đa dạng hóa danh mục sản phẩm và đặt niềm tin vào các chủ đầu tư uy tín, yếu tố then chốt quyết định tính an toàn và khả năng thanh khoản của tài sản trong tương lai.

Quốc Hải

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/mo-hinh-dan-dat-bat-dong-san-phia-nam-va-cuoc-doi-huong-cua-nha-dau-tu-d43329.html