Hết thời 'lướt sóng', nhà đầu tư bất động sản giảm giá bán

3 giờ trướcBài gốc

Anh Nguyễn Văn Hưng, một nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội cho biết, đầu năm 2025, anh đã mua 5 căn nhà thổ cư tại phường Vĩnh Hưng và phường Lĩnh Nam, Hà Nội. Lúc này, mặt bằng giá liên tục leo thang, giao dịch sôi động, chênh lệch mỗi căn hiện tăng từ 2 - 4 tỷ đồng chỉ sau hơn 1 năm.

Cũng theo anh Hưng, ở thời điểm mua nhà, tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc, anh chỉ cần bỏ ra khoảng 20 - 30% vốn tự có, phần còn lại dựa vào kỳ vọng sang tay nhanh. Tuy nhiên, đến cuối năm 2025, khi lãi suất tiền gửi tăng 0,8 - 1,2 điểm %, các khoản vay bắt đầu bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, bài toán dòng tiền trở nên căng thẳng đối với anh Hưng.

Trong khi đó, do giá nhà thổ cư đã tăng quá cao nên thị trường trầm lắng. Giá chào bán trên thị trường có dấu hiệu đi ngang, thậm chí một số căn hạ từ 100 - 300 triệu đồng. Điều này khiến anh Hưng buộc phải tính toán lại chiến lược. Cuối cùng anh chọn giải pháp hạ kỳ vọng lợi nhuận tại 2 căn nhà để tìm người mua, làm nhẹ áp lực tài chính.

Nhiều căn hộ rao bán cắt lỗ trên các trang mua bán bất động sản. (Ảnh chụp màn hình)

Anh Hưng tính toán: Vì số tiền anh vay ngân hàng khoảng 10 tỷ đồng nên tiền lãi phải trả hàng tháng quá lớn. Do vậy anh dự tính sẽ giảm giá bán 1 căn nhà mặt phố và 1 căn nhà trong ngõ để thanh khoản.

"Căn nhà mặt phố cuối năm ngoái tôi dự tính thu về 15,5 tỷ đồng, có khách trả 14,5 tỷ đồng nhưng tôi không bán. Đến giờ tôi chấp nhận giảm về 14 tỷ đồng để lấy tiền trả khoản vay ngân hàng", anh Hưng cho hay.

Ngoài căn nhà mặt phố, anh Hưng cũng dự tính sẽ giảm giá chào bán 300 triệu đồng so với trước Tết đối với căn nhà trong ngõ để có thể sớm thanh khoản.

Tương tự, chị Nguyễn Ngọc Lan (phường Vĩnh Hưng, Hà Nội) cũng đang chật vật sang nhượng căn chung cư 70 m², giá 6,6 tỷ đồng ở huyện Gia Lâm (cũ). Từng chi khoản chênh lên đến 300 triệu đồng để lấy được căn hộ này từ đại lý, chị dự tính sang tay trước khi ký hợp đồng mua bán với khoản lời vài trăm triệu đồng.

Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, thậm chí rất nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái đang mắc kẹt

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property

Tuy nhiên, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng, chị Lan lo ngại thị trường mất thanh khoản nên đã ký gửi nhiều môi giới rao bán để nhanh chóng thoát hàng với giá giảm còn 6,4 tỷ đồng - thấp hơn 200 triệu đồng so với lúc mua.

Dù vậy, môi giới cho hay quỹ hàng chuyển nhượng rất lớn nên căn hộ không thể giao dịch nhanh được.

Áp lực nợ lớn nên từ đầu tháng 4, chị Lan chấp nhận giảm thêm 100 triệu đồng, còn 6,3 tỷ đồng. "Tính ra tôi lỗ 600 triệu đồng cả tiền chênh, nhưng đành chấp nhận vì tiền vay gốc và lãi quá lớn, tôi sợ không xoay sở nổi", chị Lan nói.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận số lượng sản phẩm cần “thoát hàng” trên thị trường gia tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. "Hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn", VARS nêu thực tế.

Không chỉ nhà mà nhiều lô đất nền cũng đang được rao bán cắt lỗ.

Giải mã nguyên nhân nhà đầu tư đồng loạt 'cắt lỗ'

Lý giải hiện tượng bất động sản bị rao bán cắt lỗ, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) - cho rằng, hiện tượng này trong thời gian vừa qua chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc.

“Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp mua theo đám đông, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng. Trong khi đó, nguồn cung rao bán tăng lên, người mua lại có xu hướng quan sát, khiến thanh khoản thứ cấp chậm lại", bà Miền nói.

Không ít trường hợp mua theo đám đông, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc ‘lướt sóng’ không như kỳ vọng.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE)

Tương tự, theo phân tích từ VARS, dù không phải là xu hướng bao trùm toàn thị trường, song trong bối cảnh nguồn cung rao bán gia tăng, người mua có xu hướng thận trọng và chờ đợi thì thanh khoản sẽ chậm lại cục bộ tại một số khu vực.

Trước đó, trong giai đoạn dịch COVID-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê tương đối hấp dẫn, chiến lược mua một bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ nhằm bù đắp khoản vay thế chấp - từng được xem là giải pháp hiệu quả, nhất là với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này giúp người mua vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ, đồng thời đẩy nhanh quá trình tích lũy vốn chủ sở hữu.

Nhưng hiện bức tranh thị trường đã thay đổi. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp đi lên, trong khi tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trong quá khứ trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và an toàn tài chính.

Theo VARS, thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2–3 năm hưởng lãi suất thấp và các gói ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả có thể tăng mạnh so với mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy cao.

"Không ít người mua nhà lần đầu từng tiếp cận các gói vay ưu đãi cũng có thể đối mặt với việc lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn. Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Khi đó, nhà đầu tư phải chịu áp lực kép: chi phí lãi vay tăng cao trong khi chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính", VARS nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property nói: "Thị trường hiện nay đã qua thời lướt sóng chung cư ăn chênh trăm triệu đồng, thậm chí rất nhiều nhà đầu tư mua ở giai đoạn đỉnh cuối năm ngoái đang mắc kẹt".

Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho rằng người mua nhà chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản.

Đồng thời, khoản tiền trả nợ hàng tháng nên được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng. Ngoài ra, người vay cần chuẩn bị sẵn một khoản dự phòng tài chính đủ để chi trả ít nhất từ 6-12 tháng tiền gốc và lãi đề phòng trường hợp thu nhập bị gián đoạn hoặc thị trường biến động bất lợi.

Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất phổ biến dao động quanh mức 12-14%/năm (tùy kỳ hạn cố định và thả nổi), nếu tổng số tiền trả gốc và lãi hàng tháng vượt quá 50% thu nhập, việc cơ cấu lại danh mục tài sản, thậm chí chấp nhận cắt lỗ nhẹ để đảm bảo thanh khoản là giải pháp cần thiết.

Đối với những người vẫn có ý định tham gia thị trường hoặc giữ lại tài sản, ưu tiên hàng đầu nên dành cho các dự án đã hoàn thiện, có pháp lý rõ ràng và kết nối giao thông thuận tiện, bởi đây là những sản phẩm có khả năng giữ giá tốt hơn.

Châu Anh

Nguồn VTC : https://vtcnews.vn/vi-sao-nhieu-bat-dong-san-dua-nhau-cat-lo-ar1014802.html