Hết thời vốn rẻ, người vay mua nhà dần cảm nhận sức ép từ lãi vay

6 giờ trướcBài gốc

Lãi suất tăng, giấc mơ an cư thêm áp lực

Khi lãi suất vay mua nhà tăng trở lại sau giai đoạn ưu đãi, không ít người mua nhà tại TPHCM bắt đầu cảm nhận rõ áp lực tài chính từ các khoản vay dài hạn. Những tính toán ban đầu về dòng tiền và khả năng trả nợ trở nên mong manh hơn khi chi phí vốn thay đổi nhanh hơn dự kiến.

Lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng tăng cao trong thời gian vừa qua. Ảnh: TTXVN

Anh Trần Minh Khôi, đang làm trong lĩnh vực công nghệ tại TPHCM, từng lên kế hoạch mua một căn hộ khoảng 3,8 tỉ đồng ở khu Đông vào cuối năm 2025. Hai vợ chồng anh đã tích lũy được gần 1,2 tỉ đồng và dự tính vay ngân hàng khoảng 2,6 tỉ đồng trong thời hạn 20-25 năm.

Thời điểm tìm hiểu, ngân hàng giới thiệu gói vay ưu đãi 7-8%/năm trong năm đầu, nên mỗi tháng gia đình anh dự kiến trả khoảng 22-24 triệu đồng. Với thu nhập khoảng 55 triệu đồng/tháng, anh cho rằng vẫn có thể cân đối.

Tuy nhiên khi tìm hiểu kỹ, lãi suất sau ưu đãi có thể thả nổi lên 13-14%/năm, khiến tiền trả ngân hàng tăng lên 34-36 triệu đồng mỗi tháng, tương đương hơn một nửa thu nhập. Sau khi cân nhắc, vợ chồng anh quyết định tạm hoãn kế hoạch mua nhà và tiếp tục thuê nhà.

Trong khi đó, một số người đã mua nhà bằng vốn vay bắt đầu cảm nhận áp lực rõ rệt khi lãi suất bước vào giai đoạn thả nổi.

Anh Hoàng Nam đã chốt mua một căn hộ hai phòng ngủ tại thành phố Thủ Đức cũ vào giữa năm 2025 với giá khoảng 4,6 tỉ đồng. Gia đình anh có sẵn 1,5 tỉ đồng, phần còn lại vay ngân hàng 3,1 tỉ đồng trong 25 năm.

Ban đầu, ngân hàng áp dụng lãi suất ưu đãi 6,8%/năm trong 12 tháng nên mỗi tháng anh trả khoảng 25-27 triệu đồng cả gốc lẫn lãi. Tuy nhiên sang đầu năm 2026, khi lãi suất thả nổi tăng lên gần 13,5%/năm, khoản thanh toán tăng lên gần 36 triệu đồng mỗi tháng.

Với tổng thu nhập khoảng 60 triệu đồng/tháng, sau khi trừ chi phí sinh hoạt và tiền học của con, phần còn lại không nhiều.

“Trước đây tôi nghĩ chỉ cần cố gắng vài năm đầu là ổn, nhưng lãi suất tăng nhanh quá nên giờ tháng nào cũng phải tính toán thật kỹ”, anh nói. Anh cho biết, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong vài năm tới, gia đình có thể phải tính đến phương án cho thuê căn hộ để giảm áp lực trả nợ.

Áp lực tài chính từ các khoản vay mua nhà diễn ra trong bối cảnh giá bất động sản những năm gần đây tăng nhanh hơn nhiều so với thu nhập. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giá căn hộ trên cả nước trong quí 1-2026 gần như đi ngang so với quí 4-2025, chấm dứt chuỗi tăng liên tục trước đó. Ở phân khúc nhà riêng và nhà mặt phố, giá thậm chí ghi nhận mức giảm nhẹ.

Tuy vậy, nếu nhìn dài hơn, mặt bằng giá nhà đã tăng đáng kể trong vài năm qua. Theo Bộ Xây dựng, giá nhà ở, đất nền và nhiều loại hình bất động sản gần đây tăng bình quân khoảng 10-15% mỗi năm, cá biệt có giai đoạn lên tới 30%.

Năm 2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm trước, trong khi tại TPHCM mức giá trung bình khoảng 111 triệu đồng/m2, tăng 23% so với cùng kỳ. Đà tăng giá cao hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn.

Thời của chiến lược “phòng thủ” khi vay mua nhà

Trong bối cảnh đó, các chuyên gia cho rằng chiến lược tài chính của người mua nhà cần thay đổi theo hướng thận trọng hơn.

Chiến lược tài chính của người mua nhà cần thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Ảnh: H.P

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách mảng DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group, nhận định khi mặt bằng lãi suất vay tăng và chi phí vốn leo thang, nhà đầu tư cũng như người mua nhà cần cân đối lại tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính.

Việc phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay trong giai đoạn lãi suất cao có thể tạo áp lực lớn lên dòng tiền, đặc biệt với các khoản vay trung và dài hạn.

Theo ông Thắng, người mua nên ưu tiên sử dụng nguồn vốn tự có ở mức hợp lý và chỉ vay trong khả năng kiểm soát được.

Việc lựa chọn sản phẩm bất động sản cũng cần được cân nhắc kỹ hơn, ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, tính thanh khoản tốt và có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, chẳng hạn cho thuê. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro nếu thị trường biến động hoặc thanh khoản suy giảm.

Tiến sĩ Nguyễn Tuấn Anh, giảng viên Tài chính, Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng trong giai đoạn chi phí vốn trở nên đắt đỏ, nhà đầu tư cần chuyển từ chiến lược “tấn công” sang “phòng thủ”.

Thay vì tối đa hóa đòn bẩy để tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giá, người mua nên tập trung vào quản trị thanh khoản và dòng tiền.

Theo ông Tuấn Anh, người vay cần kiểm định sức chịu đựng của dòng tiền bằng nhiều kịch bản lãi suất khác nhau, đặc biệt khi phần lớn khoản vay tại Việt Nam đều chuyển sang lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.

Tỷ lệ nghĩa vụ trả nợ trên thu nhập hàng tháng nên duy trì ở mức khoảng 40-50%, đồng thời người vay cần có khoản dự phòng tiền mặt tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ ngân hàng để phòng ngừa rủi ro khi thu nhập suy giảm.

Các chuyên gia cũng cho rằng việc sử dụng đòn bẩy tài chính không nhất thiết phải tránh hoàn toàn, nhưng cần được kiểm soát chặt chẽ hơn so với giai đoạn trước.

Theo ông Võ Hồng Thắng, với những người có nền tảng tài chính tốt, thu nhập ổn định và tỷ lệ vốn tự có đủ lớn, việc vay ở mức hợp lý vẫn có thể là công cụ hỗ trợ đầu tư hiệu quả, đặc biệt khi thị trường xuất hiện những sản phẩm có giá trị tốt trong giai đoạn điều chỉnh.

Tiến sĩ Nguyễn Tuấn Anh lưu ý, với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, việc sử dụng đòn bẩy cao, trên 50% giá trị tài sản, không được khuyến khích trong bối cảnh hiện nay.

Chi phí lãi vay thả nổi khoảng 9-11% có thể nhanh chóng làm giảm lợi nhuận, trong khi thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn còn chậm và triển vọng tăng giá ngắn hạn hạn chế.

Ngược lại, với người mua để ở có nền tảng tài chính ổn định, giai đoạn thị trường điều chỉnh có thể mở ra cơ hội đàm phán mua bất động sản với mức giá hợp lý hơn.

Tuy vậy, ngay cả trong trường hợp này, việc vay vốn vẫn cần được kiểm soát thận trọng, chẳng hạn giữ tỷ lệ vay dưới 40% giá trị tài sản và đảm bảo thu nhập đủ khả năng chi trả khoản vay ngay cả khi lãi suất tăng thêm 1-2%.

Bình Dương

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/het-thoi-von-re-nguoi-vay-mua-nha-dan-cam-nhan-suc-ep-tu-lai-vay/