Hóa giải thách thức mới về đất đai

3 giờ trướcBài gốc

Tại kỳ họp thứ 7 (kỳ họp chuyên đề) vừa qua, HĐND TP HCM khóa X đã thông qua Nghị quyết quy định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 trên địa bàn. Quốc hội mới đây cũng thông qua Nghị quyết 254/2025 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Thuận lợi chuyển mục đích sử dụng

Ông Đào Quang Dương, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) TP HCM, đánh giá bảng giá đất lần đầu cùng với Nghị quyết 254/2025 có hiệu lực từ ngày 1-1 giúp người dân thuận lợi hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất sang đất ở. Cụ thể, người sử dụng đất nộp 30%, 50% và 100% tiền chênh lệch, tùy hạn mức chuyển mục đích.

Ông D.Q.T (58 tuổi) không giấu được vui mừng bởi quy định mới giúp ông giải quyết được nỗi lo kéo dài hơn một năm nay. Ông có khu đất ở quận 12 (TP HCM cũ) với diện tích hơn 2.100 m2, trong đó có 1.440 m2 được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch sang đất ở. Ông tính toán với bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 của UBND TP HCM, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất là hơn 6 tỉ đồng. Tuy nhiên, ông đã sốc khi nghe cơ quan thuế thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp là gần 50 tỉ đồng, cao hơn gấp 8 lần, do áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo Quyết định 79/2024 của UBND TP HCM.

Bức xúc vì cơ quan thuế không áp dụng quy định về chuyển tiếp tại Quyết định 79/2024, ông T. nộp đơn khởi kiện Chi cục Thuế khu vực quận 12 - Hóc Môn ra TAND quận 12 (TP HCM cũ). Ông cho rằng hồ sơ nhà đất của người dân nộp trước ngày 31-10-2024 theo quy định vẫn sẽ được tính theo bảng giá đất cũ. "Khi hay tin có quy định mới về tiền chuyển mục đích sử dụng đất, tôi quyết định rút đơn khởi kiện và cơ quan thuế cũng đã thu hồi thông báo thuế trước đây" - ông T. cho biết.

Về giá đất đối với dự án, trong công văn gửi Bộ NN-MT góp ý dự thảo nghị định hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025, Sở NN-MT TP HCM kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với dự án có tiềm năng phát triển theo cơ cấu sử dụng đất và theo quy hoạch xây dựng có nhiều mục đích, hình thành các tuyến đường nội bộ trong dự án.

Sở NN-MT phân tích: Trong một dự án, thường có nhiều mục đích và theo quy hoạch xây dựng sẽ hình thành các tuyến đường mới trong dự án mà lúc xác định giá đất chưa có đường, chưa hình thành đường nên không thể bổ sung vào bảng giá đất. Đồng thời, do dự án có mục đích hỗn hợp nên không thể áp dụng bảng giá nhân hệ số điều chỉnh. Theo tính toán, đối với dự án nhà ở, nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số thì doanh nghiệp phải đẩy giá nhà lên cao để không lỗ vốn.

Hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành chậm nhất trước ngày 1-7 để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Ảnh: NGỌC QUÝ

Chờ ban hành hệ số điều chỉnh

Ông Đào Quang Dương nhận định còn những thách thức cần sớm giải quyết khi áp dụng bảng giá đất, bao gồm cả những tác động từ Nghị quyết 254/2025. Cụ thể, giá đất tại bảng giá đất chưa quyết định mức thu nghĩa vụ tài chính cao hay thấp đối với người sử dụng đất, mà còn phải phụ thuộc vào hệ số điều chỉnh giá đất được các địa phương ban hành chậm nhất trước ngày 1-7.

Theo ông Dương, đối với các dự án quy mô lớn, chưa cần nhân hệ số, chỉ riêng áp dụng bảng giá đất thì tiền sử dụng đất phải đóng đã rất lớn. Chưa kể, trong khi trước đây áp dụng giá đất cụ thể thì tại bảng giá đất mới, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng được tính thông qua công thức bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Bởi vậy, giá đất tại bảng giá đất chưa quyết định mức chi bồi thường đối với người có đất thu hồi.

Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng không thể áp dụng công thức bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất để cho ra giá đất. Thay vào đó, cần quy định linh hoạt hệ số điều chỉnh (hệ số K). Cụ thể, quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là K2; hệ số điều chỉnh giá đất để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị là K3.

Ông Đào Quang Dương nhìn nhận một hệ số không thể cân bằng được các đối tượng, mục tiêu. Tuy nhiên, linh hoạt nhiều hệ số thì khó trả lời được câu hỏi: Đều thu thập dữ liệu thị trường nhưng tại sao bồi thường giải phóng mặt bằng và thu tiền sử dụng đất của tổ chức kinh tế lại áp dụng hệ số khác. Vì vậy, cơ quan tham mưu sẽ cẩn trọng trong đánh giá và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, ban hành đúng tiến độ.

Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 trên địa bàn TP HCM. Đồ họa: CHI PHAN

Gỡ khó cho 100 dự án

TP HCM còn khoảng 100 hồ sơ thuộc trường hợp áp dụng theo điều 63 Nghị định 102/2024 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, trường hợp nghị định quy định về giá đất tại thời điểm xác định giá chưa quy định hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các phương pháp xác định giá đất cụ thể để xác định hệ số điều chỉnh giá đất.

Tuy nhiên, theo Sở NN-MT, do thời điểm xác định giá đất cụ thể trong quá khứ (trước Luật Đất đai năm 2013) đã cách nay quá xa nên gặp rất nhiều khó khăn trong thu thập các thông tin cũ làm cơ sở để tổ chức xác định giá đất cụ thể và hầu như không thể thực hiện được.

Vì vậy, Sở NN-MT TP HCM kiến nghị Bộ NN-MT: Đối với những trường hợp phải xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành có hiệu lực tại thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành năm 2015. Bên cạnh đó, người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, mức thu 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định hiện hành.

Theo Sở NN-MT TP HCM, cách tính này sẽ bảo đảm phù hợp với giá thị trường, hài hòa lợi ích giữa nhà nước với nhà đầu tư, không gây thất thoát ngân sách thành phố, không phát sinh thiệt hại, lãng phí nguồn lực đất đai, không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư, người dân.

QUỐC ANH

Nguồn NLĐ : https://nld.com.vn/hoa-giai-thach-thuc-moi-ve-dat-dai-196260102213429618.htm