Khả năng tiếp cận vốn của nhóm doanh nghiệp BĐS có thể kém thuận lợi hơn trong năm nay

4 giờ trướcBài gốc

Vùng rủi ro thu hẹp

Sau giai đoạn biến động mạnh trong 2023 và 2024, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) trải qua năm 2025 với nhiều diễn biến tái cấu trúc mạnh mẽ và những tín hiệu rõ nét hơn của sự phục hồi.

Hoạt động phát hành mới sôi động hơn, với tổng giá trị TPDN phát hành mới cả năm ước đạt 624.000 tỷ đồng, tăng 32% so với 2024. Ngân hàng tiếp tục là nhóm dẫn đầu về khối lượng phát hành với nhu cầu vốn lớn. Trong khi đó, các nhà phát triển bất động sản cũng tích cực huy động vốn để triển khai dự án mới và tái cơ cấu, thay thế các trái phiếu đã đến hạn. Tại thời điểm cuối năm 2025, quy mô thị trường TPDN đạt trên 1,4 triệu tỷ đồng, tương đương 11% GDP.

Tổng giá trị TPDN lưu hành tại cuối năm 2025 đạt 1.425 triệu tỷ đồng, gần bằng mức cao kỷ lục của 2021. Ảnh: VIS Rating.

Một diễn biến đáng chú ý khác trên thị trường TPDN năm qua là tỷ lệ trái phiếu chậm trả giảm mạnh xuống mức 1,3%, thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn đỉnh điểm 12,2% ghi nhận năm 2023, theo số liệu ước tính của VIS Rating.

Các tổ chức phát hành cũng nỗ lực xử lý nghĩa vụ nợ tồn đọng, với khoảng 51.000 tỷ đồng trái phiếu chậm trả đã được hoàn trả cho các trái chủ trong năm 2025, tăng 82% svck 2024. Một số tổ chức phát hành có giá trị hoàn trả nợ gốc chậm trả lớn nhất năm 2025 do VIS Rating thống kê bao gồm CTCP Tập đoàn đầu tư An Đông (5.800 tỷ đồng), CTCP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn (4.900 tỷ đồng), Saigon Glory (3.100 tỷ đồng), 4 doanh nghiệp trong hệ sinh thái Novaland gồm Địa ốc Nova, BĐS Đại Hùng, BĐS Summer Beach, BĐS Seaside Homes (với giá trị hoàn trả nợ gốc tổng cộng hơn 10.000 tỷ đồng)...

Ảnh: VIS Rating.

Bên cạnh nỗ lực đàm phán với trái chủ điều chỉnh điều khoản trái phiếu, giãn kỳ hạn hay hoán đổi nợ..., một số doanh nghiệp BĐS cũng chủ động tìm kiếm dòng tiền từ chuyển nhượng dự án để xử lý nghĩa vụ nợ đến hạn. Những diễn biến cho thấy quá trình khắc phục hậu quả giai đoạn rủi ro tín dụng trái phiếu tăng cao đang được thực hiện bằng dòng tiền thực, thay vì dừng lại ở các phương án cơ cấu trên giấy.

Theo đó, tỷ lệ thu hồi nợ gốc chậm trả lũy kế đến cuối năm 2025 đã tăng lên 43,4%, so với mức 28,5% trong năm 2024.

Tỷ lệ trái phiếu chậm trả năm qua giảm xuống 1,3%, trong khi tỷ lệ thu hồi nợ gốc chậm trả lũy kế tăng mạnh lên 43,4%. Ảnh: VIS Rating.

Ở góc độ thị trường, các chỉ báo trên cho thấy rủi ro tín dụng trên thị trường TPDN đã cải thiện tích cực. Rủi ro không còn lan tỏa trong phạm vi rộng, mà đã được 'khoanh vùng' hẹp hơn.

Theo VIS Rating, các trái phiếu chậm trả lần đầu trong năm qua chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp bất động sản đã từng phát sinh chậm trả trong các năm trước. Danh sách 10 tổ chức phát hành có giá trị chậm trả trái phiếu lớn nhất năm 2025 bao gồm một số doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái các nhà phát triển bất động sản lớn trên thị trường, có dư nợ trái phiếu ở mức cao, hoặc một số doanh nghiệp đang đối diện 'khủng hoảng' do biến động thượng tầng.

Chẳng hạn, CTCP Đầu tư và Dịch vụ Helios cùng CTCP BCG Land với tổng giá trị trái phiếu chậm trả 6.500 tỷ đồng. Đây là hai pháp nhân liên quan đến hệ sinh thái Bamboo Capital đang trong giai đoạn tái cấu trúc sau khi cơ quan điều tra tiến hành khởi tố một số cá nhân lãnh đạo hồi tháng 2/2025.

Danh sách chậm trả cũng có tên CTCP Dịch vụ giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn và CTCP Hưng Thịnh Land với tổng dư nợ trái phiếu chậm trả 5.800 tỷ đồng. Trước đó, Kết luận thanh tra số 46 của Thanh tra Chính phủ ngày 6/2/2026 về việc chấp hành chính sách, pháp luật trong hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và sử dụng nguồn vốn từ phát hành trái phiếu giai đoạn 2019- tháng 11/2024 cũng nhắc đến 3 doanh nghiệp nhóm Hưng Thịnh gồm Hưng Thịnh Quy Nhơn, Hưng Thịnh Land, Hưng Thịnh Investment do không thanh toán đầy đủ gốc, lãi trái phiếu; quá hạn thanh toán gốc, lãi trái phiếu từ năm 2023.

Ngoài ra, CTCP Tập đoàn R&H, Công ty TNHH MTV BOT tỉnh Ninh Thuận, Công ty TNHH Đầu tư Big Gain... cũng là những doanh nghiệp có giá trị chậm trả trái phiếu lớn trong năm 2025 với giá trị chậm trả nhiều nghìn tỷ đồng.

Ảnh: VIS Rating.

Việc phần lớn trái phiếu chậm trả lần đầu trong năm qua tập trung ở nhóm doanh nghiệp bất động sản đã từng phát sinh chậm trả trong các năm trước phản ánh một thực tế rằng mặc dù mặt bằng rủi ro tín dụng nói chung trên thị trường TPDN đã hạ nhiệt, tác động từ giai đoạn khủng hoảng trước đó vẫn chưa thể được xử lý triệt để ở một số doanh nghiệp cụ thể.

Dòng tiền và lợi nhuận còn hạn chế trong giai đoạn đầu tái cơ cấu nợ và khởi động lại các dự án là nguyên nhân chủ yếu, do đa phần các doanh nghiệp này có tỷ lệ đòn bẩy cao và danh mục dự án lớn, cần thêm thời gian để ổn định cũng như đáp ứng đầy đủ nghĩa vụ nợ.

Thị trường vào giai đoạn chọn lọc rõ rệt hơn

Trong bối cảnh đó bộ đệm vốn của ngành ngân hàng mỏng, môi trường rủi ro tăng lên và các quy định của Ngân hàng Nhà nước hướng đến chuẩn Basell 3, dự báo doanh nghiệp sẽ tiếp tục tăng huy động từ kênh thị trường vốn trong nước và quốc tế, cụ thể là kênh TPDN trong năm 2026.

FiinRatings cho rằng động lực cho sự tăng trưởng thị trường vốn năm nay sẽ tiếp tục đến từ hai yếu tố: nhu cầu vốn trung và dài hạn tiếp tục lớn khi Việt Nam bước vào giai đoạn tăng trưởng mới; song hành với yêu cầu minh bạch/chuẩn hóa cao hơn khiến doanh nghiệp phải “đủ chuẩn mới huy động được”.

Đồng quan điểm, S&I Ratings dự báo rằng khả năng huy động vốn mới cả từ kênh phát hành TPDN và tín dụng ngân hàng nhiều khả năng tiếp tục bị siết chặt hơn cả về tiêu chí xét duyệt lẫn chi phí vốn, trong đó tất cả các đợt phát hành trái phiếu ra công chúng đều phải có kết quả xếp hạng tín nhiệm. Mức lãi suất phát hành trái phiếu trong quý I/2026 của nhóm doanh nghiệp dất động sản đã đạt mức 13,5%.

"Khả năng tiếp cận vốn của ngành bất động sản nhiều khả năng sẽ kém thuận lợi hơn năm 2025 khiến những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, mức độ đòn bẩy cao và danh mục dự án kém thanh khoản sẽ chịu rủi ro lớn hơn trong việc xoay vòng nguồn vốn. Diễn biến này cũng sẽ tạo ra quá trình thanh lọc tự nhiên đối với các chủ đầu tư trong giai đoạn mới", báo cáo của S&I Ratings nhấn mạnh.

Áp lực TPDN đáo hạn năm 2026 dự báo ở mức cao, tập trung vào nhóm doanh nghiệp BĐS, đặc biệt trong quý II và quý IV. Ảnh: VIS Rating.

Điểm sáng là dự báo tỷ lệ trái phiếu chậm trả sẽ duy trì ổn định trong năm 2026, được hỗ trợ bởi môi trường kinh tế vĩ mô ổn định và nhu cầu tái cấp vốn về trái phiếu ở mức thấp, theo VIS Rating. Tỷ lệ thu hồi trái phiếu chậm trả dự kiến cũng sẽ tiếp tục cải thiện trong năm nay nhờ hiệu quả từ hoạt động tái cơ cấu rõ nét hơn tại nhiều doanh nghiệp bất động sản, qua đó tác động tích cực đến lợi nhuận và dòng tiền.

Diên Vỹ

Nguồn Doanh Nhân VN : https://doanhnhanvn.vn/kha-nang-tiep-can-von-cua-nhom-doanh-nghiep-bds-co-the-kem-thuan-loi-hon-trong-nam-nay.html