Khi bất động sản hóa thân thành bàn tay vô hình của nền kinh tế

6 giờ trướcBài gốc

Thị trường bất động sản đang đứng trước những cơ hội phát triển tất lớn trong kỷ nguyên mới. Ảnh: Hoàng Anh.

Vận hội chưa từng có

Giống như mảnh đất đã tích tụ đủ dưỡng chất, chỉ chờ mùa vụ đến để trổ sinh, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước thời khắc phát triển chưa từng có mà PGS. TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, gọi đó là “cơ hội bùng nổ rất lớn, không thể hình dung trước".

Sở dĩ ông nhìn nhận như vậy là vì trong suốt 40 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam chưa từng đạt được tăng trưởng hai con số, mức tăng trưởng bình quân chỉ dừng ở 6,5%/năm, vậy mà thị trường bất động sản đã phát triển mạnh mẽ ngay cả trong những giai đoạn khó khăn nhất, cho thấy luôn tiềm ẩn nội lực mãnh liệt.

Nếu tăng trưởng kinh tế lên đến hai con số như kỳ vọng của Chính phủ, đây sẽ là một thời điểm mang tính bước ngoặt của thị trường. Ông Thiên cho rằng, bất động sản sẽ là lĩnh vực được hưởng lới sớm nhất và mạnh nhất của tăng trưởng. “Nếu biết nắm bắt đúng thời cơ và chuẩn bị kỹ lưỡng, thị trường sẽ bước vào một giai đoạn phát triển bùng nổ, vượt xa mọi giới hạn đã thấy từ trong quá khứ. Một vận hội mới, một cơ hội lớn "khủng khiếp" sẽ mở ra đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả tương lai của đất nước".

Không phải ngẫu nhiên, ông Thiên lại đưa ra những nhận định mạnh mẽ như vậy. Thực tế cho thấy, chỉ từ cuối năm 2024, đầu năm 2025 đến nay, thị trường bất động sản đang được hưởng lợi trực tiếp từ các chính sách thúc đẩy tăng trưởng kinh tế hai con số của Chính phủ.

Để đạt tăng trưởng hai con số, Chính phủ đang “bơm vốn” vào những ngành có sức lan tỏa cao. Trong đó, đầu tư công giữ vai trò đặc biệt quan trọng. Các dự án hạ tầng trọng điểm như đường sắt cao tốc Bắc Nam, sân bay Long Thành, các tuyến đường vành đai, metro lần lượt được khởi động.

Không chỉ tạo tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế trong dài hạn, các dự án hạ tầng giao thông mới với quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại đang định hình lại cấu trúc phát triển của các địa phương và vùng kinh tế trọng điểm, từ đó mở ra những vành đai đô thị – công nghiệp – dịch vụ mới.

Hạ tầng đi đến đâu, bất động sản sẽ phát triển lan ra đến đó. Một làn sóng đầu tư vào các dự án đại đô thị đang lan rộng trên thị trường bất động sản từ Bắc vào Nam trong nửa đầu năm 2025 chính là minh chứng cho thực tế này.

Một loạt đại dự án của Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, Ecopark... mọc lên dọc các tuyến vành đai bao quanh Hà Nội và TP.HCM. Quy mô lớn và tốc độ thi công thần tốc giúp các khu đô thị này nhanh chóng trở thành cực phát triển mới, góp phần tái cấu trúc không gian đô thị tại Việt Nam.

Với sự phát triển của hạ tầng và hành lang pháp lý đang được hoàn thiện, thị trường đang chứng kiến sự bùng nổ về nguồn cung, quy mô thị trường đang thay đổi một cách ngoạn mục.

Nếu trước đây dự án 1.000ha đã là lớn, thì nay các siêu đô thị 4.000ha, thậm chí 10.000ha đang xuất hiện.

Mặt khác, tăng trưởng kinh tế cao cũng kéo theo thu nhập bình quân đầu người tăng lên. Khi người dân có tích lũy nhiều hơn, nhu cầu về nhà ở, đầu tư vào bất động sản cũng tăng lên tương ứng.

Cùng với đó là nhu cầu về nhà ở của đội ngũ các chuyên gia người lao động kỹ thuật cao tại các khu công nghiệp, trung tâm phát triển kinh tế, dịch vụ, du lịch trong bối cảnh kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ.

Tăng trưởng kinh tế với đời sống người dân được nâng cao sẽ giúp duy trì "nguồn cầu" thực đối với bất động sản trong dài hạn. Đây chính là yếu tố giúp thị trường phát triển bền vững. Thực tế cho thấy, các địa phương có kinh tế phát triển như Hà Nội, TP.HCM hay phát triển mạnh mẽ các khu công nghiệp, từ Thái Nguyên, Bắc Giang đến Bình Dương, Long An đều có thị trường bất động sản sôi động.

Thế nhưng, bất động sản không chỉ đơn thuần hưởng lợi một cách thụ động từ tăng trưởng kinh tế. Nhìn ở một bức tranh rộng hơn, có thể thấy nó chính là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy kinh tế tăng trưởng hai con số trong tương lai.

Nhìn nhận lại vai trò "kiến tạo tăng trưởng" của thị trường bất động sản

Bất động sản là ngành kinh tế có sức lan tỏa lớn, quan hệ mật thiết và khả năng ảnh hưởng đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, chiếm tới 14% trong GDP giai đoạn 2019-2021.

Khi một dự án được triển khai, rất nhiều lĩnh vực khác sẽ cùng hưởng lợi, từ xây dựng, vật liệu, nội thất, thiết kế, vận tải, đến tài chính – ngân hàng, thậm chí cả giáo dục, y tế và công nghệ.

Bài học từ quá khứ cho thấy, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng trên thị trường tài chính, tiền tệ và bất động sản. Thị trường bất động sản đình trệ sẽ kéo theo sự khó khăn của hàng loạt các ngành nghề khác, khiến nền kinh tế suy giảm.

Quan trọng hơn, ngoài tác động trực tiếp tới nhiều ngành nghề, bất động sản ở Việt Nam còn có bản chất đặc thù rất khác biệt. Không giống hầu hết các nước trên thế giới, bất động sản chủ yếu chỉ có giá trị sử dụng, bao gồm để ở, kinh doanh, khai thác cho thuê, sản xuất công nghiệp hay sản xuất nông nghiệp, ở Việt Nam, ngoài giá trị sử dụng, bất động sản còn là vật chủ trung gian để luân chuyển tiền tệ trong nền kinh tế.

Người dân có tâm lý thích sở hữu bất động sản không chỉ để ở, đầu tư kinh doanh trên đất mà còn để tích lũy tài sản, bảo toàn vốn và tích trữ cho đời sau.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS từng chia sẻ rằng, dù ở bất kỳ ngành nghề nào, làm công việc gì, thì khi có tiền, người dân đều muốn mua bất động sản. Bất động sản có giá trị tích lũy tương tự như vàng. Đây cũng là tài sản thế chấp chủ yếu trong ngân hàng hiện nay.

Chính điều này dẫn đến thực trạng phần lớn dòng tiền của cả xã hội đều nằm ở vật trung chuyển "nhà đất". Khi dòng tiền được luân chuyển, các doanh nghiệp và người dân sẽ có nguồn vốn để phục hồi sản xuất kinh doanh, từ đó nền kinh tế sẽ tăng trưởng trở lại.

Trái lại, nếu bất động sản trầm lắng, đóng băng thanh khoản, nền kinh tế sẽ lao đao vì dòng tiền tắc nghẽn, từ người dân đến doanh nghiệp đều cạn kiệt nguồn tiền.

Đây cũng chính là lý do khi thị trường bất động sản ảm đạm do ách tắc pháp lý trong thời gian vừa, ngay lập tức, Chính phủ đã vào cuộc, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án trên thị trường. Hàng loạt những chính sách đột phá nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được Chính phủ, Quốc hội nghiên cứu, ban hành.

Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15, quy định cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Nghị quyết này cùng Nghị định 76/2025/NĐ-CP của Chính phủ sẽ mở ra cơ hội cho các dự án “bị trùm mền" tái khởi động sau khi rà soát, đủ điều kiện và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Với các dự án nhà ở thương mại vướng mắc do không có đất ở, Chính phủ đã ban hành Nghị định 75 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết 171 ngày 30/11/2024 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các vướng mắc về tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng cũng được Chính phủ từng bước khơi thông. Tại Hội nghị toàn quốc sơ kết, đánh giá kết quả thực hiện việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án, đất đai và triển khai ý kiến chỉ đạo của Bộ Chính trị về rà soát, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng trên phạm vi cả nước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã tiếp tục khẳng định sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc tháo gỡ vướng mắc cho gần 3.000 dự án tồn đọng với tinh thần "vướng mắc ở đâu vướng mắc ở đó" và '6 rõ': rõ người, rõ việc, rõ trách nhiệm, rõ tiến độ, rõ kết quả, rõ thẩm quyền.

"Nếu như trước đây, nhiều ý kiến cho rằng, các nghị quyết thường chậm đi vào thực tiễn, thì bây giờ, thực tiễn cuộc sống đã được phản ánh vào trong các nghị quyết, pháp lý đầu tư dự án được tháo gỡ và trở nên nhanh chóng, thuận tiện, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp yên tâm phát triển", ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land chia sẻ.

Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land. Ảnh: Hoàng Anh.

Cùng với đó là Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 66 về đổi mới công tác xây dựng và thi hành pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển đất nước trong kỷ nguyên mới, vai trò vị thế của các doanh nghiệp tư nhân được khẳng định, bảo vệ và kiến tạo cho phát triển.

Điều này được dự báo đang mang lại cho các doanh nghiệp và thị trường niềm tin và động lực rất lớn để tiếp tục tăng tốc trong kỷ nguyên mới mới.

Kết quả là chỉ trong sáu tháng đầu năm 2025, hơn 50 dự án nhà ở thương mại được phê duyệt mới, tái khởi động, hơn 200 dự án bất động sản mở bán. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung ghi nhận tăng ở tất cả các phân khúc, từ nhà ở, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, đến công nghiệp.

Tính chung nửa đầu năm, tổng cung bất động sản nhà ở đạt 64 nghìn sản phẩm gần bằng cả năm 2024. Nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường. Đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Khơi thông nguồn lực đất đai

Đất nước đang vươn mình bước vào kỷ nguyên mới đòi hỏi một nguồn vốn rất lớn để đầu tư hạ tầng kinh tế, xã hội. Thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ không chỉ tạo những tác động tích cực lan tỏa đến cả nền kinh tế, mà nhìn ở góc độ sâu hơn, nó còn là yếu tố kiến tạo tăng trưởng, nhờ nguồn thu khổng lồ đóng góp cho ngân sách, qua các khoản thu tiền sử dụng đất của các dự án.

Nếu như trước đó, nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, thì "tư duy mới" này đã được khẳng định mạnh mẽ trong Nghị quyết 18-NQ/TW với tinh thần tạo đột phá về thể chế, khơi thông nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước trở thành quốc gia phát triển vào năm 2045.

Thực tế cũng cho thấy, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường đang tạo ra một nguồn thu cực kỳ lớn cho ngân sách địa phương. Đà Nẵng chính là một ví dụ điển hình. Từ một thành phố nhỏ với hệ thống hạ tầng yếu kém, Đà Nẵng đã khai thác hợp lý quỹ đất, đấu giá công khai, thu hút nhà đầu tư và dùng nguồn thu từ đất này để xây dựng hạ tầng kinh tế - xã hội, phát triển hệ thống cầu, đường giao thông, mở rộng không gian đô thị.

Sự đầu tư hạ tầng sau đó sẽ quay trở lại, trở thành động lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đưa Đà Nẵng trở thành một trong những thành phố đáng sống nhất cả nước như hiện nay.

Hay như tại Hà Nội, trong sáu tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận số tiền thu từ đất đai lên tới gần 90 nghìn tỷ đồng, tăng gấp hơn sáu lần so với cùng kỳ 2024. Phần lớn nguồn thu này đến từ các doanh nghiệp bất động sản với các đại dự án lớn nộp tiền sử dụng đất.

Đáng chú ý, chỉ riêng huyện Đông Anh với hàng loạt dự án lớn của Vingroup, Sun Group, BRG đã thu về ngân sách gần 29 nghìn tỷ đồng, tương đương thu ngân sách của cả một tỉnh.

Tỉnh Hưng Yên những năm gần đây cũng cho thấy nguồn thu ngân sách mạnh từ một vài đại dự án khu đô thị quy mô lớn. Năm 2022, Hưng Yên thu ngân sách hơn 51 nghìn tỷ đồng, vượt 2,62 lần so với dự toán và gấp 2,74 lần năm 2021. Nguồn thu ngân sách tăng đột biến của Hưng Yên có sự đóng góp quan trọng của tiền sử dụng đất với khoảng 30.000 tỷ đồng.

Với yêu cầu của đất nước đòi hỏi phát triển với tốc độ rất cao, bứt phá, bất động sản chính là “của để dành” quan trọng của ngân sách nhà nước. Nguồn thu từ đất sẽ trở thành nguồn vốn bổ sung để hoàn vốn cho chính các dự án hạ tầng lớn của quốc gia như đường sắt tốc độ cao Bắc Nam, Sân bay Long Thành...

Và việc chủ động thu từ đất, thay vì đi vay nước ngoài, là một bước đi hợp lý, chủ động trong bài toán phát triển, giúp thực hiện các mục tiêu dài hạn.

Cần "kiến trúc sư trưởng" cho tăng trưởng bền vững

Bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong tăng trưởng, tuy nhiên, nếu không có một chính sách điều hành thông suốt, sự "tắc nghẽn" của thị trường này sẽ ngay lập tức tác động, làm đóng băng cả nền kinh tế.

Trung Quốc chính là một bài học nhãn tiền. Từ chỗ sử dụng bất động sản như động lực tăng trưởng, mang lại nguồn thu lớn cho chính phủ, nền kinh tế lớn thứ hai thế giới này đang phải gánh hậu quả nặng nề từ sự dư thừa nguồn cung, bong bóng giá và sự đổ vỡ của các “đại gia” bất động sản, để lại hệ lụy nghiêm trọng về niềm tin thị trường và an sinh xã hội.

Đồng thời, sự phát triển quá nóng của thị trường cũng là yếu tố rủi ro cần báo động. Bởi, giá bất động sản tăng phi mã, vượt xa khả năng chi trả của đại bộ phận người dân sẽ khiến giấc mơ an cư ngày càng trở nên xa vời. Cơ hội sở hữu nhà ở bị đẩy lùi, người trẻ chật vật với chi phí sinh hoạt và thuê nhà, trong khi các đô thị dần trở thành “thành phố ma, vắng bóng người ở”.

Mặt khác, khi bất động sản phát triển quá nóng, dòng tiền trong nền kinh tế sẽ có xu hướng “nghiêng lệch”. Các nguồn vốn, thay vì chảy vào khu vực sản xuất, đổi mới công nghệ, phát triển ngành nghề giá trị gia tăng cao, lại bị hút vào những cuộc đua "đầu cơ" đất đai, mua đi bán lại tài sản.

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bị bóp méo. Dòng tiền chảy vòng quanh nhưng không tạo ra giá trị thực, trong khi rủi ro tích tụ ngày càng lớn.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Ảnh: Hoàng Anh.

Do đó, vai trò điều tiết của nhà nước là tối quan trọng. TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà nước cần kiến tạo một sân chơi minh bạch, ổn định, và hướng đến sự phát triển cân bằng. Vai trò của nhà nước không chỉ dừng lại ở quản lý hành chính thuần túy, mà phải là “kiến trúc sư trưởng” để điều tiết thị trường vận hành thông suốt, không bị tắc nghẽn.

Không thể để thị trường rơi vào trạng thái giật cục, nơi các chính sách được ban hành đột ngột, thiếu tính dự báo, như việc siết chặt phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản từng khiến nhiều doanh nghiệp không kịp trở tay, dẫn đến mất thanh khoản, kéo theo sự đổ vỡ dây chuyền đến cả hệ thống ngân hàng và các nhà đầu tư cá nhân.

Chính phủ cần một cách tiếp cận ổn định, có dự báo, có kế hoạch và phối hợp chính sách đồng bộ, từ tín dụng, tài khóa đến pháp lý. Mục tiêu không chỉ là kiểm soát rủi ro, mà là đảm bảo cho “dòng chảy” bất động sản luôn thông suốt, hợp lý và góp phần phục vụ chiến lược tăng trưởng dài hạn.

Ông Đính nhìn nhận Chính phủ đang có những chính sách kiểm soát chặt chẽ để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, ổn định, từ đó đang tạo ra những nguồn lực rất lớn từ đất đai, tạo đà cho nền kinh tế tăng trưởng vượt bậc trong kỷ nguyên mới.

Phương Linh

Nguồn Nhà Quản Trị : https://theleader.vn/khi-bat-dong-san-hoa-than-thanh-ban-tay-vo-hinh-cua-nen-kinh-te-d41415.html