Khi nhà thế chấp rơi vào 'vùng quy hoạch'

một giờ trướcBài gốc

Giữa những tấm bản đồ quy hoạch ngày một dày đặc và tốc độ giải phóng mặt bằng tăng nhanh tại nhiều đô thị lớn, không ít hộ gia đình bỗng rơi vào thế khó khi căn nhà đang thế chấp ngân hàng lại nằm trong diện thu hồi.

Điều khiến nhiều người lo lắng không chỉ là chuyện chuyển chỗ ở hay mất mặt bằng kinh doanh, mà là bài toán khoản nợ sẽ được xử lý ra sao khi tài sản bảo đảm không còn tồn tại.

SÓNG HẠ TẦNG DÂNG CAO, NHIỀU KHOẢN VAY RƠI VÀO THẾ KHÓ

Quá trình triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương đang diễn ra mạnh mẽ. Hàng loạt nhà ở, đất đai của người dân được thu hồi để phục vụ các tuyến vành đai, đường sắt đô thị hay các trục kết nối vùng.

Tuy nhiên, phía sau làn sóng tái thiết đô thị đó là một vấn đề tài chính đang khiến không ít hộ gia đình lo lắng: điều gì sẽ xảy ra nếu tài sản đang thế chấp ngân hàng bị thu hồi?

Nỗi lo lớn nhất của nhiều người hiện nay không nằm ở việc phải chuyển chỗ ở, mà là áp lực xử lý khoản nợ khi tài sản bảo đảm đứng trước nguy cơ không còn tồn tại.

Anh Lê Văn Dũng, chủ một xưởng cơ khí tại Đông Ngạc cho biết gia đình đang vay gần 4 tỷ đồng để mở rộng hoạt động sản xuất. Khoản vay được thế chấp bằng căn nhà và khu đất nằm trong khu vực vừa xuất hiện thông tin quy hoạch mở rộng tuyến giao thông kết nối về trung tâm Hà Nội.

“Điều tôi lo nhất không phải chuyện di dời, mà là nếu tiền đền bù thấp hơn dư nợ thì lấy gì để trả tiếp cho ngân hàng. Nếu bị yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp thì gia đình gần như không còn gì đáng giá”, anh Dũng chia sẻ.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, quan hệ thế chấp giữa người vay và ngân hàng vẫn có hiệu lực cho tới khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn tất. Khi Nhà nước thu hồi đất, tài sản bảo đảm có thể không còn tồn tại trên thực tế, nhưng nghĩa vụ trả nợ của người vay không tự chấm dứt.

Một luật sư chuyên về tài chính – ngân hàng cho biết nhiều người hiện vẫn hiểu sai bản chất của tài sản thế chấp. Thực tế, tài sản bảo đảm chỉ là công cụ giúp ngân hàng phòng ngừa rủi ro, chứ không phải yếu tố quyết định việc khoản vay còn hay mất.

Chỉ khi khách hàng mất khả năng thanh toán, ngân hàng mới có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ. Vì vậy, kể cả khi nhà đất đã bị thu hồi để phục vụ quy hoạch, nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của người vay với ngân hàng vẫn tồn tại nguyên vẹn theo hợp đồng tín dụng đã ký.

TIỀN ĐỀN BÙ CHƯA CHẮC ĐỦ TRẢ NỢ

Theo giới chuyên môn, khi tài sản bảo đảm bị thu hồi hoặc giảm mạnh giá trị, ngân hàng thường yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản thế chấp khác có giá trị tương đương nhằm duy trì mức độ an toàn của khoản vay.

Trong trường hợp không thể bổ sung tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng có quyền chuyển khoản vay sang diện phải thu hồi trước hạn. Đây là điều khoản phổ biến trong phần lớn hợp đồng tín dụng hiện nay.

Trên thực tế, khoản tiền bồi thường giải phóng mặt bằng thường không được chuyển thẳng toàn bộ cho người dân nếu tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Quá trình xử lý thường có sự tham gia của ba bên gồm cơ quan thu hồi đất, ngân hàng nhận thế chấp và người vay.

Sau khi xác định dư nợ thực tế, phần tiền tương ứng sẽ được ưu tiên dùng để thanh toán nghĩa vụ với ngân hàng trước khi hoàn tất thủ tục giải chấp. Nếu giá trị đền bù lớn hơn dư nợ còn lại, phần chênh lệch mới được hoàn trả cho người dân.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất nằm ở trường hợp tiền bồi thường thấp hơn dư nợ vay.

Chị Hoàng Mai Anh, chủ một cửa hàng nội thất tại Long Biên cho biết gia đình đang vay hơn 6 tỷ đồng để mở rộng showroom nội thất và nhập hàng kinh doanh. Khu đất dùng để thế chấp hiện nằm trong diện rà soát phục vụ một dự án hạ tầng mới.

“Nếu toàn bộ tiền đền bù được dùng để trả nợ mà vẫn chưa đủ tất toán thì áp lực sẽ rất lớn. Vừa phải tìm mặt bằng mới, vừa phải xoay dòng tiền để duy trì kinh doanh và trả nợ ngân hàng”, chị Mai Anh nói.

Một luật sư trong lĩnh vực ngân hàng đưa ra ví dụ, có trường hợp khách hàng được duyệt vay 6 tỷ đồng dựa trên giá trị khu đất thế chấp. Tuy nhiên, khi đất bị thu hồi, mức đền bù thực tế chỉ khoảng 2 tỷ đồng. Phần dư nợ còn lại không còn tài sản bảo đảm tương ứng, khiến áp lực tài chính dồn lên cả người vay lẫn ngân hàng.

Theo vị này, việc xử lý những khoản vay kiểu này không hề đơn giản, bởi mỗi ngân hàng có tiêu chuẩn định giá tài sản và tỷ lệ cho vay khác nhau, thường dao động từ 50-80% giá trị tài sản bảo đảm. Điều đó khiến nhiều người vay gặp khó khăn nếu phải tìm thêm tài sản khác để bổ sung sau giải tỏa.

ÁP LỰC LỚN NHẤT LÀ DÒNG TIỀN SAU GIẢI TỎA

Theo các chuyên gia, bài toán lớn nhất trong những trường hợp này không nằm ở việc mất tài sản thế chấp, mà nằm ở khả năng duy trì dòng tiền sau khi bị thu hồi đất.

Khi nơi ở, mặt bằng kinh doanh và nguồn thu nhập cùng lúc bị xáo trộn, áp lực trả nợ có thể kéo dài nhiều năm. Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi mạnh, việc tìm tài sản thay thế hoặc tái cấu trúc dòng tiền càng trở nên khó khăn hơn với nhiều hộ gia đình và doanh nghiệp nhỏ.

Một số ngân hàng hiện đã chủ động đàm phán với khách hàng theo hướng cơ cấu lại thời hạn trả nợ hoặc điều chỉnh nghĩa vụ tài chính nhằm giảm áp lực sau giải tỏa. Tuy nhiên, mức độ hỗ trợ còn phụ thuộc vào năng lực tài chính của từng người vay và mức độ rủi ro của khoản tín dụng.

Các chuyên gia cũng lưu ý, tài sản tái định cư trong nhiều trường hợp chỉ mang tính thay thế một phần, không làm thay đổi bản chất nghĩa vụ trả nợ ban đầu. Nếu giá trị tài sản mới thấp hơn dư nợ, phần nghĩa vụ còn lại vẫn phải tiếp tục thanh toán theo hợp đồng tín dụng đã ký trước đó.

Làn sóng đầu tư hạ tầng đang mở ra cơ hội thay đổi diện mạo đô thị tại nhiều địa phương. Nhưng phía sau các dự án nghìn tỷ là những áp lực tài chính rất thật với không ít người dân đang mắc kẹt giữa quy hoạch, giải phóng mặt bằng và những khoản vay ngân hàng còn dang dở.

Nguyễn Lan

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/khi-nha-the-chap-roi-vao-vung-quy-hoach-post570306.html