Không còn 'phân khúc vua', nhà đầu tư địa ốc rót tiền vào đâu?

2 giờ trướcBài gốc

Trong bối cảnh đó, một câu hỏi lớn được đặt ra là khi không còn “phân khúc vua” dẫn dắt toàn thị trường như những giai đoạn trước, nhà đầu tư địa ốc sẽ rót tiền vào đâu để vừa an toàn, vừa tạo giá trị bền vững?

Chu kỳ mới, luật chơi mới

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, giai đoạn 2026 – 2030 mở ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản khi hàng loạt vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, thủ tục đầu tư dần thông thoáng, tạo điều kiện cho nguồn cung gia tăng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, đi kèm cơ hội là những thách thức không nhỏ. Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu cho thấy, tổng nguồn cung bất động sản trong giai đoạn 2025 – 2030 có thể tương đương với tổng nguồn cung của khoảng 30 năm trước đó. Khi nguồn cung tăng nhanh hơn khả năng hấp thụ, rủi ro giảm thanh khoản, thậm chí điều chỉnh giá là điều khó tránh.

Ngay cả những phân khúc dẫn dắt thị trường như chung cư hay đất nền cũng đứng trước diễn biến trái chiều.

Điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ hiện tại, theo ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành VnREA, là sự phân hóa ngày càng rõ nét tại các phân khúc bất động sản. Nếu trước đây, mỗi khi thị trường “nóng lên”, hầu hết các phân khúc đều tăng giá đồng loạt, thì nay dòng tiền đã trở nên thận trọng và có chọn lọc hơn.

“Thị trường không còn vận hành theo tâm lý đám đông, mà chịu sự chi phối mạnh mẽ của các yếu tố thực chất như nhu cầu ở thật, khả năng khai thác dòng tiền và tính minh bạch pháp lý”, ông Quê nhận định.

Trong chu kỳ mới, sẽ không có phân khúc nào giữ vai trò “vua” tuyệt đối, cũng không còn câu chuyện một khu vực địa lý dẫn dắt toàn bộ cục diện thị trường. Ngay cả phân khúc từng được xem là “ngôi sao” như căn hộ chung cư cũng đang đứng trước những diễn biến trái chiều.

Tại Hà Nội và TP.HCM, nơi giá chung cư đã được đẩy lên mức cao trong những năm gần đây, mặt bằng giá được dự báo đi ngang từ nay đến giữa năm 2026. Tuy nhiên, từ nửa cuối năm, áp lực nguồn cung lớn có thể khiến giá xuất hiện xu hướng điều chỉnh.

Ngược lại, tại nhiều địa phương khác, giá căn hộ có thể tiếp tục tăng nhẹ do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là chi phí xây dựng, vật liệu và tác động của bảng giá đất mới áp dụng từ năm 2026.

Với đất nền, “miếng bánh” vẫn hấp dẫn nhưng không còn vị thế độc tôn. Các quy định mới liên quan đến đấu giá đất khiến dòng tiền tập trung nhiều hơn vào những khu vực gần khu công nghiệp, khu đô thị đã hình thành, có cư dân sinh sống thực. Đất nền vùng sâu, vùng xa, thiếu hạ tầng và không có khả năng tạo dòng tiền ngày càng kém hấp dẫn và đối mặt nguy cơ mất thanh khoản.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng đang đứng trước cơ hội phục hồi khi ngành du lịch tăng trưởng mạnh mẽ trở lại. Những “thủ phủ” du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc được kỳ vọng sẽ cải thiện thanh khoản từ năm 2026, song điều kiện tiên quyết vẫn là pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dòng tiền rõ ràng.

Bất động sản dòng tiền lên ngôi

Với thực tế đang diễn ra, một xu hướng nổi bật của thị trường bất động sản giai đoạn này là sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng tiền khỏi những dự án mang tính kỳ vọng ảo, để tìm đến bất động sản giá trị thực.

Nhìn lại thị trường địa ốc phía Nam năm 2025 cho thấy, dòng vốn đầu tư không còn đổ vào đất nền vùng ven hay các sản phẩm không có giá trị khai thác, mà tập trung vào những tài sản đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Một trong những động lực quan trọng thúc đẩy bất động sản dòng tiền là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng của thế hệ trẻ. Khi giá nhà ở đã xác lập mặt bằng mới, nhiều cư dân đô thị chuyển từ tư duy sở hữu sang tư duy thuê không gian sống chất lượng cao. Thị trường cho thuê vì thế trở nên sôi động và vững chắc hơn bao giờ hết.

Đối với giới đầu tư, bất động sản dòng tiền không chỉ giúp “tránh bão” trước áp lực lạm phát, mà còn tạo nguồn thu nhập thụ động ổn định, bù đắp chi phí tài chính. Sau những biến động của giai đoạn trước, nhiều nhà đầu tư đã trưởng thành hơn, không còn chạy theo đất nền vùng ven, mà hướng tới tài sản truyền đời, vừa giữ giá, vừa tạo dòng tiền cho thuê.

Về mặt địa lý, dòng tiền được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh vào miền Nam, khi mặt bằng giá tại miền Bắc đã lên cao. Khu vực TP.HCM cũ vẫn là hạt nhân, song trước áp lực khan hiếm quỹ đất, dòng vốn có xu hướng lan tỏa sang các thị trường vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh cũ, những nơi có quỹ đất dồi dào, giá còn mềm và gắn với nhu cầu ở thực từ các trung tâm công nghiệp.

Khi sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng đi vào hoạt động, bất động sản tại các khu vực này không còn là những “bãi đất chờ thời”, mà dần hình thành các đại đô thị vệ tinh với cư dân thực sự sinh sống. Giá trị bất động sản được đo bằng tỷ lệ lấp đầy, mật độ dân cư và sự phát triển của các chuỗi dịch vụ, thay vì những lời hứa hẹn tăng giá trong tương lai xa.

Không còn “phân khúc vua” đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác bền vững trở thành tiêu chí dẫn dắt. Nhà đầu tư địa ốc trong chu kỳ mới không thể dựa vào may mắn hay tâm lý đám đông, mà buộc phải phân tích sâu, lựa chọn kỹ và kiên định với chiến lược dài hạn. Thị trường năm 2026 vì thế vừa là phép thử, vừa là cơ hội…

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/khong-con-phan-khuc-vua-nha-dau-tu-dia-oc-rot-tien-vao-dau.html