Kiềm chế giá bất động sản: cần 'liều thuốc' mạnh từ thể chế đến thị trường

2 giờ trướcBài gốc

Tắc nghẽn nguồn cung

Báo cáo của nhiều tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy, trong 3 năm qua, nguồn cung dự án mới tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh giảm từ 60 – 70% so với giai đoạn trước. Nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý hoặc thủ tục kéo dài, dẫn đến số lượng sản phẩm hoàn thành rất hạn chế. Khi thiếu nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại trung cấp và bình dân, giá bị đẩy lên bởi chính sự khan hiếm. Thực tế, trong khi nhu cầu nhà ở thực chiếm hơn 70% giao dịch, số lượng dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m² tại Hà Nội hoặc 55 triệu đồng/m² tại TP Hồ Chí Minh gần như biến mất khỏi thị trường.

Đây là một nghịch lý khi thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6 – 7% mỗi năm nhưng giá nhà lại tăng 15 – 20%/năm trong một số giai đoạn. Nhiều gia đình trẻ, người thu nhập trung bình ngày càng khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Đáng nói, trong 5 năm gần đây giá nhà ở Việt Nam tăng khoảng 59%. Đối với căn hộ chung cư ở Hà Nội, nhiều dự án mới cho thấy giá sơ cấp đã từ mức khoảng 40 triệu đồng/m² (đầu 2022) nhảy lên khoảng 72 triệu đồng/m².

Tắc nghẽn nguồn cung khiến giá nhà ngày càng tăng cao.

Nguồn cung ghi nhận hồi phục, năm 2025 tăng hơn 40% so với năm trước. Nhưng dù nguồn cung tăng, đa phần lại thuộc phân khúc trung – cao cấp; phân khúc nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội (NƠXH) gần như vắng bóng, điều đó cho thấy cấu trúc nguồn cung lệch về phân khúc trung - cao cấp, thiếu nhà ở giá rẻ; đồng thời cầu BĐS vẫn rất cao do nhu cầu thực và đầu tư, nên giá vẫn tiếp tục bị đẩy lên.

Mặt bằng giá BĐS liên tục neo ở mức cao, thậm chí có nhiều phân khúc tăng mạnh. Cụ thể, tại Hà Nội giá nhà, căn hộ và đất đều trải qua nhiều đợt tăng giá “kỷ lục”. Từ đầu năm 2025 đến nay, giá “hỏi mua” (asking price) tại Hà Nội đã tăng khoảng 13% so với cùng kỳ. Trong chu kỳ 2021 – 2025, Hà Nội dẫn đầu cả nước với mức tăng giá toàn diện lên tới 112%; theo sau là Hải Phòng (71%), Đà Nẵng (53%) và TP Hồ Chí Minh (42%).

“Trong 5 năm, giá nhà tăng vượt nhiều nước phát triển, nhưng các sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình hoặc thấp gần như biến mất. Thực tế này cho thấy dù nhà cửa là nhu cầu thiết yếu, nhưng phần lớn các dự án lại phục vụ người có khả năng chi trả cao dẫn đến việc người thu nhập trung bình, người trẻ rất khó tiếp cận. Nếu không có biện pháp quyết liệt, nguy cơ thị trường “bong bóng”, bất ổn xã hội, bất bình đẳng về tiếp cận nhà ở là rất lớn” - Phó Tổng Giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho hay

Cần đồng bộ, khơi thông về cơ chế

Các chuyên gia và cộng đồng DN cho rằng, việc ban hành Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ mở đường cho hàng trăm dự án được “giải phóng”, cung cấp lượng sản phẩm dồi dào hơn ra thị trường từ năm 2026 trở đi. Tuy nhiên, để các đạo luật phát huy hiệu quả, các văn bản hướng dẫn cần được ban hành đúng hạn, rõ ràng và tránh tình trạng “luật mở, nghị định thắt”.

“Chính quyền địa phương cũng cần có cơ chế phối hợp liên phòng ban hiệu quả hơn, tránh để dự án bị “treo” bởi từng mắt xích nhỏ trong thủ tục hành chính. Pháp lý thông thì dự án sẽ ra hàng nhiều hơn, khi nguồn cung lớn, cạnh tranh tăng lên, giá tự nhiên sẽ hạ nhiệt, đây là quy luật thị trường chứ không chỉ là mệnh lệnh hành chính” - chuyên gia đô thị học, TS Nguyễn Minh Hòa đánh giá.

Cần đồng bộ các giải pháp để kiềm tỏa giá nhà tăng cao.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá nhà bị đẩy lên là tỷ trọng nhà ở bình dân ngày càng thấp. Trong nhiều năm, nhà dưới 2 tỷ đồng chiếm tới 70% sản phẩm, nhưng nay gần như không còn. Vì vậy, để kiểm soát giá thị trường, chính quyền các đô thị cần áp dụng mô hình “quỹ đất 20 – 30%” cho NƠXH, nhà ở giá thấp trong các dự án lớn, đảm bảo phân bổ đều theo từng khu vực.

“Cần ưu đãi mạnh hơn nữa cho DN làm NƠXH như: giảm tiền sử dụng đất, cung cấp tín dụng ưu đãi, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án. Đồng thời, rà soát chi phí phát triển dự án, việc minh bạch hóa chi phí, từ giải phóng mặt bằng, xây dựng đến lãi vay, giúp tránh tình trạng phát triển dự án bị đội chi phí không cần thiết, dẫn đến mức giá bán cao bất hợp lý. Ở nhiều quốc gia chính phủ can thiệp mạnh vào thị trường nhà ở cho người thu nhập trung bình, Việt Nam có thể tham khảo các mô hình này nhưng cần điều chỉnh phù hợp bối cảnh” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần thể hiện rõ hơn vai trò điều tiết, trong đó tín dụng được xem là công cụ kiểm soát xu hướng “sốt ảo”. Việc nới tín dụng quá mức (hoặc siết quá chặt) đều có thể tạo ra những biến động lớn, nên cần một chính sách tín dụng hợp lý, linh hoạt theo chu kỳ. Trong giai đoạn 2021 – 2022, lãi suất tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư bán cắt lỗ, thị trường chững lại, nhưng sang năm 2024 – 2025, việc hạ mặt bằng lãi suất đã giúp thị trường phục hồi, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ tăng giá trở lại.

Vì vậy, cần ưu tiên tín dụng cho NƠXH, nhà ở thương mại giá hợp lý, thay vì các dự án cao cấp giúp ổn định thị trường. Có biện pháp kiểm soát cho vay đầu cơ, một số nước áp dụng thuế đánh vào giao dịch lướt sóng hoặc tăng hệ số rủi ro với khoản vay đầu tư ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ gây “sốt đất ảo”. Đồng thời, tạo gói tín dụng hỗ trợ người mua nhà lần đầu, dành cho người trẻ hoặc người thu nhập trung bình sẽ góp phần tăng cầu thực, yếu tố quan trọng giúp thị trường phát triển bền vững mà không tạo bong bóng.

Ngoài ra, việc minh bạch giá, xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và giao dịch BĐS, các giao dịch thành công phải được cập nhật ngay tại hệ thống của Sở NN&MT, Sở Xây dựng và cơ quan thuế để người dân có thể tham khảo. Đặc biệt, cần kiểm soát chi phí đất đai và cải cách đấu giá, đấu thầu, áp dụng cơ chế đặt cọc cao, xử phạt nặng nếu bỏ cọc và yêu cầu chứng minh năng lực tài chính trước khi tham gia;

Phát triển nhà cho thuê nhằm giảm áp lực lên thị trường mua bán cũng là một giải pháp để “hạ nhiệt” giá nhà, tại nhiều nước phát triển, thị trường nhà cho thuê chiếm tỷ trọng lớn. Việc phát triển mạnh nhà cho thuê sẽ giúp giảm nhu cầu mua nhà ngay lập tức, mang đến giải pháp nhà ở linh hoạt cho người trẻ và giảm áp lực tăng giá trên thị trường mua bán. Nhà nước có thể khuyến khích mô hình này bằng cách ưu đãi thuế cho DN làm nhà cho thuê lâu dài, xây dựng quỹ nhà ở công cho thuê với giá thấp…

“Kiềm chế giá BĐS không phải là việc có thể thực hiện trong một sớm một chiều, càng không thể bằng các biện pháp hành chính đơn lẻ mà là một quá trình liên tục, đồng bộ, từ hoàn thiện pháp lý, tăng nguồn cung, điều tiết tín dụng, cải cách đấu giá đến minh bạch hóa thị trường. Khi cung – cầu trở về trạng thái cân bằng, giá nhà sẽ phản ánh đúng giá trị thực. Điều này không chỉ giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn mà còn tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững, đóng góp lâu dài vào tăng trưởng kinh tế đô thị” – chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển phân tích.

Doãn Thành

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/kiem-che-gia-bat-dong-san-can-lieu-thuoc-manh-tu-the-che-den-thi-truong.922711.html