Kiểm soát, kiềm chế giá nhà bằng tín dụng, điều gì sẽ xảy ra?

6 giờ trướcBài gốc

Đây là là một bước đi cần thiết trong việc làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản (BĐS) và hệ thống tài chính. Tuy nhiên, các nội dung liên quan đến chính sách quản lý vĩ mô đối với lĩnh vực BĐS cần thảo luận thêm.

“Bỏ quên” các giới hạn dựa trên thu nhập

Dự thảo đề xuất áp dụng các hạn mức cho vay (LTV - Loan-to-Value) nghiêm ngặt hơn đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai (tối đa 50% giá trị hợp đồng), và thứ ba trở lên (tối đa 30% giá trị hợp đồng), loại trừ nhà ở xã hội. Đây là biện pháp trực tiếp nhằm giảm rủi ro hệ thống bằng cách hạn chế đòn bẩy tài chính, đặc biệt nhắm vào người mua là nhà đầu tư.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, kiểm soát tín dụng dựa trên người vay như các hạn mức cho vay, là công cụ phổ biến và hiệu quả trong việc kiềm chế tăng trưởng giá nhà và tín dụng. Việc áp dụng giới hạn cho vay chặt chẽ hơn đối với nhà ở thứ hai trở lên là phù hợp với thực tiễn quốc tế.

Ví dụ, tại Singapore, giới hạn LTV đối với nhà đầu tư thường thấp hơn so với người mua nhà lần đầu. Tại Bỉ, giới hạn LTV cho người mua nhà lần đầu là 90%, trong khi nhà đầu tư là 80%. Trong khi dự thảo của Việt Nam thậm chí còn siết chặt hơn, LTV với nhà ở thứ ba trở lên chỉ 30%.

Tuy nhiên, LTV bỏ qua các giới hạn dựa trên thu nhập, như khả năng trả nợ trên thu nhập hoặc tỷ lệ nợ trên thu nhập. Kinh nghiệm quốc tế chỉ ra rằng, các giới hạn dựa trên thu nhập là công cụ hiệu quả để duy trì khả năng chi trả của người vay, đảm bảo người vay có thể chịu đựng được lãi suất cao hơn.

Các giới hạn khả năng trả nợ trên thu nhập tiêu chuẩn dao động từ 25-43% thu nhập gộp tại các quốc gia như Bỉ, Canada, Luxembourg và Singapore. Hay tại Đức, đã áp dụng bộ đệm rủi ro hệ thống theo ngành 2% đối với rủi ro bất động sản nhà ở.

Bên cạnh đó, rủi ro rò rỉ tín dụng là các vấn đề gặp phải khi khi áp dụng các biện pháp kiểm soát tín dụng dựa trên người vay. Và khi khả năng trả nợ trên thu nhập bị bỏ qua, rủi ro rò rỉ tín dụng có thể xảy ra khi các tổ chức tín dụng kéo dài thời hạn khoản vay để giảm chi phí trả nợ hàng tháng, dẫn đến việc người vay mang nợ lâu hơn và giảm khả năng phục hồi.

Khi áp dụng chính sách LTV tập trung, vốn có thể chuyển từ các khu vực chịu áp lực kiểm soát sang các khu vực không được kiểm soát hoặc ít kiểm soát hơn. Nghiên cứu điển hình ở Đài Loan - Trung Quốc cho thấy, chính sách LTV cục bộ (ở Đài Bắc) đã gây ra sự tăng đáng kể của giá nhà ở các thành phố không bị kiểm soát, tạo ra rủi ro hệ thống mới.

Gợi ý và đề xuất chính sách

Từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy, chúng ta cần tăng cường khung chính sách vĩ mô thận trọng. Cụ thể, Chính phủ giao NHNN nghiên cứu và áp dụng giới hạn tỷ lệ trả nợ trên thu nhập đối với các khoản vay mua nhà ở, đặc biệt là các khoản vay có lãi suất thả nổi hoặc cố định ngắn hạn.

Việc sử dụng khả năng trả nợ trên thu nhập sẽ giúp đảm bảo người vay có thể chịu đựng được cú sốc lãi suất, tránh được rủi ro vỡ nợ. Ngoài ra, chính sách siết tín dụng hoặc đòn bẩy phải đi kèm cơ chế “tỷ lệ tín dụng linh hoạt”, để tránh làm khó người mua nhà lần đầu hoặc nhóm thu nhập trung bình.

Mặt khác, cần tăng cường minh bạch hóa và giám sát hiệu ứng lan truyền. Bộ Xây dựng, NHNN và Cục thống kê cần thu thập dữ liệu chi tiết cấp độ khoản vay và cấp độ người vay.

Dữ liệu này cần bao gồm các chỉ số rủi ro như LTV, tỷ lệ nợ trên thu nhập và khả năng trả nợ trên thu nhập, cùng với thông tin về giá nhà và yếu tố cơ bản như các chỉ số như giá/thu nhập, tiền thuê/thu nhập… để phục vụ cho công tác giám sát vĩ mô thận trọng và cần được công bố định kỳ, giúp thị trường hiểu rõ định hướng và giảm kỳ vọng đầu cơ.

Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và NHNN cần phối hợp để thực hiện phân tích hiệu ứng lan truyền (như kinh nghiệm Đài Loan - Trung Quốc), để xác định sớm các khu vực có nguy cơ tăng giá bất thường do vốn chuyển dịch, từ đó có thể áp dụng các biện pháp can thiệp vĩ mô thận trọng có mục tiêu tại các khu vực đó một cách kịp thời.

Tóm lại, chính sách cẩn trọng vĩ mô không nhằm kiểm soát giá nhà một cách hành chính, mà hướng đến việc duy trì một mức giá nhà phản ánh đúng yếu tố cơ bản của nền kinh tế. Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập hoặc tín dụng, các công cụ quản lý vĩ mô thận trọng cần được kích hoạt kịp thời để tránh bong bóng tài sản và bảo đảm ổn định tài chính dài hạn.

Việc có một cơ sở dữ liệu giao dịch tập trung là cần thiết, giúp các nhà hoạch định chính sách nắm bắt được các dấu hiệu rủi ro như tỷ lệ giá trên thu nhập, và xác định các điểm nóng bất thường.

PGS.TS TRẦN HÙNG SƠN, Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG-HCM

Nguồn SGĐT : https://dttc.sggp.org.vn/kiem-soat-kiem-che-gia-nha-bang-tin-dung-dieu-gi-se-xay-ra-post127204.html