Kiểm soát tăng giá nhà đất 'hậu' sáp nhập

10 giờ trướcBài gốc

Giữ giá đất ổn định, gỡ vướng pháp lý

“Cơn sốt” giá đất bắt đầu nóng lên từ quý II/2025, khi báo cáo của DKRA Consulting ghi nhận nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM và vùng phụ cận tăng khoảng 40% so với cùng kỳ. Dù vậy, giá căn hộ phân khúc sơ cấp chỉ nhích thêm 3-8%. Thanh khoản thứ cấp tăng phổ biến từ 4-11% so với quý I/2025. Báo hiệu nguy cơ hình thành chu kỳ sốt giá mới.

Một dự án căn hộ phân khúc trung bình đang được xây dựng tại phường Đông Hòa (TP Dĩ An cũ), TPHCM. Ảnh: Hồng Phúc

Tại buổi làm việc với các xã, phường mới ở khu vực Bình Dương cũ, ông Nguyễn Văn Được - Chủ tịch UBND TPHCM khẳng định việc giữ nguyên khung giá đất không chỉ tạo mạch pháp lý liền lạc sau sáp nhập mà còn giúp nhà đầu tư lên kế hoạch dòng tiền, tránh tình trạng “té nước theo mưa” tăng giá bán vô tội vạ. Song song đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM cũng được giao soạn thảo bảng giá đất mới áp dụng từ đầu năm 2026, bảo đảm hài hòa lợi ích nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Ông Vũ Anh Dũng - Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TPHCM) cho biết, Luật Đất đai 2024 đã mở đường cho cơ chế đấu giá, định giá theo thị trường, song thực tiễn vẫn chồng chéo giữa luật nhà ở, kinh doanh bất động sản và hệ thống nghị định. Trong khi “rối bời” về luật, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp nhiều khó khăn trong triển khai dự án. Nhiều chủ đầu tư do gặp các vướng mắc pháp lý về đầu tư xây dựng dự án (đầu tư, quy hoạch, đất đai, tín dụng…) cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Không ít dự án bị “treo” kéo dài, không thể triển khai xây dựng và đưa vào sử dụng, gây lãng phí.

Để khắc phục, mới đây UBND TPHCM kiến nghị sớm ban hành bộ nghị định hướng dẫn đồng bộ, đặc biệt quy trình giao - cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng và xác định nghĩa vụ tài chính. Bởi vì, nếu không tháo nút thắt pháp lý, mọi nỗ lực tăng cung chỉ là giải pháp ngắn hạn.

Tăng cung bình dân, kéo giãn siêu đô thị

Giải pháp căn cơ để hạ nhiệt mặt bằng giá, vẫn là “đánh” mạnh vào nguồn cung và cơ cấu sản phẩm. Theo dự báo của Knight Frank Việt Nam, trong quý II/2025 ghi nhận 35 % nguồn hàng mới thuộc phân khúc bình dân. Đây là con số hứa hẹn nhưng chưa đủ lớn so với nhu cầu khổng lồ của hơn 14 triệu dân của “siêu đô thị” mới.

TS Trương Thị Minh Sâm - Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế và Quản lý TPHCM cho biết, các nghiên cứu về nhu cầu nhà ở cho thấy, thành phố cần đảm bảo nguồn cung tối thiểu 50.000 căn hộ giá dưới 45 triệu đồng/m2 mỗi năm. Tuy nhiên, trong 3-5 năm qua thị trường mới chỉ đáp ứng được khoảng một nửa. Giải pháp đặt ra để đảm bảo chọn nhu cầu nhà ở, thành phố cần phải tăng cơ chế cho nhà ở phân khúc trung bình, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp.

Trên thực tế, để thu hẹp “khoảng trống” nguồn cung, chính quyền thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030, hoàn thành ít nhất 200.000 căn nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, ưu tiên tại các khu vực mới sáp nhập - nơi quỹ đất còn rộng và giá rẻ hơn trung tâm 50 80%.

Tuy nhiên, KTS Nguyễn Văn Biểu nhìn nhận, giá đất tại các huyện vừa sáp nhập sẽ lập mặt bằng giá mới nếu không kiểm soát thông tin quy hoạch và khối lượng giao dịch. Thực tế, nguồn cung nhà phố - biệt thự ở khu vực huyện Bình Chánh cũ đã tăng gấp nhiều lần, kể cả phân khúc nhà ở xây tự do, giá đất nền xung quanh các dự án.

Ở góc độ tài chính, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, gốc rễ của vòng xoáy tăng giá nhà đất là do sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng. Số liệu khảo sát của HoREA tính đến năm 2024, cả nước mới hoàn thành được 57.652 căn nhà ở xã hội, chỉ đạt 5,7% kế hoạch của Đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn giai đoạn 2021-2030. Riêng TPHCM mới thực hiện được khoảng 6.000 căn (tương đương 8,6% kế hoạch).

Dù chưa đầy một tháng sau sáp nhập, TPHCM mới đã phác thảo bản đồ hành động rõ nét nhằm kìm đà tăng giá nhà đất: ổn định bảng giá, gỡ nút thắt pháp lý, tăng tốc nhà ở bình dân, kéo giãn đô thị và kiểm soát đầu cơ. Nếu những giải pháp này được triển khai đồng bộ, “siêu đô thị” hơn 14 triệu dân không chỉ duy trì sức hấp dẫn đầu tư mà còn bảo vệ quyền an cư của đa số cư dân, tạo nền tảng phát triển bền vững cho thời gian tới.

Ông Vũ Anh Dũng - Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TPHCM) cho biết, sắp tới thành phố sẽ dành quỹ đất sạch, miễn giảm tiền sử dụng đất, rút ngắn thủ tục xuống 180 ngày cho dự án dưới 20 ha. Cùng lúc, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng lãi suất ưu đãi 6%/năm dành cho căn hộ dưới 1,5 tỷ đồng cũng được “kích hoạt” để hỗ trợ bên mua.

Thành phố đồng thời rà soát hơn 150 dự án “treo” do vướng pháp lý; 25 dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ được đề xuất chuyển cho đơn vị đủ năng lực tiếp quản, đổi lại chủ đầu tư cũ được hoán đổi quỹ đất phù hợp quy hoạch. Bước đi này kỳ vọng bổ sung ngay 30.000 căn hộ vào thị trường trong 2 năm tới.

Lê Anh

Nguồn Đại Đoàn Kết : https://daidoanket.vn/kiem-soat-tang-gia-nha-dat-hau-sap-nhap-10310411.html