Kiên định 'một giá' đất, gỡ điểm nghẽn chính sách

4 giờ trướcBài gốc

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhằm kịp thời tháo gỡ “điểm nghẽn” và hoàn thiện thể chế quản lý một loại tài nguyên đặc biệt. Ảnh: Thanh Hải

Vướng mắc trong tiếp cận và khai thác đất đai

Ngày 13/8/2025, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp, kết hợp trực tuyến toàn quốc để cho ý kiến về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Đây là bước rà soát quan trọng sau một năm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhằm kịp thời tháo gỡ “điểm nghẽn” và hoàn thiện thể chế quản lý một loại tài nguyên đặc biệt.

Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bên cạnh những kết quả ban đầu, thực tiễn đã bộc lộ nhiều tồn tại, vướng mắc đòi hỏi phải sửa đổi, bổ sung. Một trong những bất cập lớn là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp. Mặc dù luật đã cho phép những nơi có quy hoạch đô thị, nông thôn không cần lập quy hoạch sử dụng đất riêng, nhưng trên thực tế tỷ lệ phủ kín quy hoạch còn thấp. Nhiều khu vực không được phủ kín theo địa giới hành chính, dẫn đến chồng chéo và lãng phí nguồn lực khi địa phương vẫn phải lập quy hoạch song song.

Bên cạnh đó, việc duy trì diện tích đất trồng lúa theo Kết luận số 81-KL/TW năm 2020 của Bộ Chính trị ở mức 3,5 triệu ha, cao hơn nhu cầu thực tế, gây khó cho các địa phương muốn chuyển đổi sang công nghiệp, thương mại, dịch vụ hoặc hạ tầng. Một thực tế khác là việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Quy trình này kéo dài thời gian chuẩn bị dự án, đôi khi không chọn được nhà đầu tư đủ năng lực, khiến tiến độ triển khai bị chậm. Với các dự án quy mô lớn, phức tạp, cơ chế đấu thầu hiện hành càng khó đáp ứng yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư mạnh. Hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm cũng hạn chế khả năng hạch toán và huy động vốn, đặc biệt trong các lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, xã hội, dịch vụ lưu trú.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 chưa quy định cụ thể việc thu hồi đất cho các dự án chỉnh trang đô thị, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics... Thiếu cơ chế này khiến nhiều dự án không tiếp cận được quỹ đất, dẫn tới “dự án treo” hoặc gián đoạn sản xuất kinh doanh. Quy định chỉ được thu hồi đất sau khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng không phù hợp với tính cấp bách của một số dự án trọng điểm. Về định giá đất, hiện nay Nhà nước kiểm soát giá ở thị trường sơ cấp nhưng lại phụ thuộc nhiều vào giá thị trường thứ cấp và kết quả tư vấn, khiến giá không phản ánh sát thực tế. Phương pháp định giá thặng dư gặp khó vì dữ liệu thị trường biến động, ảnh hưởng tới khả năng cạnh tranh và thu hút đầu tư.

Định hướng sửa đổi để “mở khóa” nguồn lực đất đai

Trước những tồn tại trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã xây dựng Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới: điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất phù hợp mô hình chính quyền 2 cấp; bổ sung cơ chế thu hồi đất vì lợi ích Quốc gia, công cộng; quy định rõ căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp tính tiền sử dụng và tiền thuê đất; quy định tách thửa, hợp thửa; áp dụng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất…

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu bảo đảm sự liên kết chặt chẽ giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng để tránh trùng lặp, nâng cấp quy hoạch phân khu, quy hoạch chung đáp ứng yêu cầu quản lý. Về thu hồi đất, cần tách bạch trường hợp Nhà nước thu hồi và trường hợp tự thỏa thuận, giới hạn điều kiện thu hồi trong phạm vi Nhà nước để tránh lạm dụng. Nếu mở rộng diện thu hồi vì lợi ích Quốc gia, công cộng thì cần thu hẹp ở lĩnh vực khác để cân bằng quyền lợi. Đối với thị trường bất động sản, Phó Thủ tướng đề nghị nghiên cứu cơ chế “mở cửa có chọn lọc”, cho phép nhà khoa học, doanh nhân, người nước ngoài yêu nước tiếp cận bất động sản ngoài khu vực hạn chế, nhưng vẫn bảo đảm an ninh quốc phòng.

Một trong những điểm nhấn là nguyên tắc “một giá” đất, do Nhà nước quyết định và áp dụng thống nhất trong mọi giao dịch. Giá đất phải được điều chỉnh linh hoạt theo dữ liệu thị trường, nhưng hệ số giá chỉ thay đổi khi có quyết định chính sách mới. Việc điều chỉnh giá cho các đối tượng chính sách nên giao cho địa phương để bảo đảm công bằng và hiệu quả. Về cơ chế đấu giá và đấu thầu, Phó Thủ tướng nhấn mạnh cần quy định tiêu chí rõ ràng, tránh nhầm lẫn: đấu giá nhằm tối đa hóa lợi ích cụ thể, trong khi đấu thầu hướng tới lợi ích tổng thể. Từ đó, luật phải phân định rạch ròi để lựa chọn đúng hình thức, bảo đảm tăng trưởng dựa trên hiệu quả đầu tư trên đất.

Phó Thủ tướng cũng yêu cầu dự thảo luật phải có công cụ pháp lý để xử lý dứt điểm dự án treo, vướng mắc tồn đọng, tránh lãng phí nguồn lực đất đai. Đồng thời, khi mở rộng quyền định đoạt của Nhà nước về đất đai, phải song hành bảo đảm quyền của người dân. Kết luận, Phó Thủ tướng khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện. Việc quản lý phải phân cấp rõ vai trò từng cấp chính quyền, vận hành thống nhất nhưng linh hoạt, bảo đảm vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa giữ vững an ninh và lợi ích Quốc gia.

Trong lĩnh vực tài chính đất đai, Bộ Tài chính cần áp dụng thuế bất động sản đánh vào đất bỏ hoang, dự án chậm tiến độ, nhà bỏ trống, thay vì đánh vào các dự án sử dụng nhiều đất để phát triển.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà

Nguyễn Đăng

Nguồn PL&XH : https://phapluatxahoi.kinhtedothi.vn/kien-dinh-mot-gia-dat-go-diem-nghen-chinh-sach-427819.html&dm=027b572e9e1c071dcb7910c5daa29efe&utime=mjaynta4mtgymzuynta=&secureurl=5e