'Kinh tế mặt đường' có đang thực sự thoái trào?

2 giờ trướcBài gốc

Từ Nguyễn Huệ, Lý Tự Trọng, Võ Văn Tần đến Lê Văn Sỹ, Vạn Kiếp hay An Dương Vương, hình ảnh mặt bằng bỏ trống xuất hiện với tần suất ngày càng dày. Thực tế này khiến không ít người đặt câu hỏi phải chăng “kinh tế mặt đường” đang bước vào giai đoạn thoái trào?

Không còn là “bảo chứng lợi nhuận”

Trong nhiều năm, nhà phố mặt tiền tại khu trung tâm TP.HCM được xem là “tài sản vua”. Giá trị không chỉ nằm ở dòng tiền cho thuê ổn định, mà còn ở kỳ vọng tăng giá dài hạn.

Chính niềm tin gần như tuyệt đối vào sức hấp dẫn của mặt tiền đã đẩy giá mua và giá thuê lên những mức rất cao, tách dần khỏi khả năng sinh lời thực tế của hoạt động kinh doanh.

Hệ quả là khi kinh tế chung chậm lại, sức mua suy yếu và hành vi tiêu dùng thay đổi, phân khúc này lập tức bộc lộ những điểm nghẽn. Nhiều mặt bằng từng được săn đón nay bỏ trống kéo dài.

Mặt bằng nhà phố đối diện nhiều thách thức trong việc lấp đầy và tối đa hóa lợi nhuận.

Đáng chú ý, tình trạng này tập trung chủ yếu vào hai nhóm, gồm mặt bằng quy mô lớn và mặt bằng có bề ngang nhỏ khoảng 4 m.

Với mặt bằng lớn, dù vị trí đẹp và khả năng khai thác đa dạng, giao dịch thường bị kéo dài bởi vướng mắc pháp lý, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước hoặc chủ nhà không mặn mà cho thuê vì kỳ vọng bán tài sản trong tương lai.

Trong khi đó, nhóm mặt bằng nhỏ, bề ngang hẹp lại kém hấp dẫn với các thương hiệu có tiềm lực. Nhóm khách thuê chủ yếu là các hộ kinh doanh nhỏ, mới gia nhập thị trường, dẫn đến vòng xoáy thuê rồi trả liên tục và tỷ lệ bỏ trống cao. Giá thuê phân khúc này đã giảm khoảng 15% so với cách đây 1 năm, song vẫn chưa đủ để kích cầu.

Nguyên nhân cốt lõi khiến kinh tế mặt tiền gặp khó, theo ông Võ Hoàng Quân, Giám đốc Công ty bất động sản Center Land, không chỉ đến từ bối cảnh kinh tế hay sự dịch chuyển của người tiêu dùng, mà nằm ở sự lệch pha giữa giá trị tài sản và giá thuê thực tế.

Không hiếm trường hợp một căn nhà mặt tiền được mua với giá hàng trăm tỷ đồng, khiến chủ nhà kỳ vọng mức thuê vài trăm triệu đồng mỗi tháng để đảm bảo tỷ suất sinh lời tương đương gửi ngân hàng.

Tuy nhiên, thị trường chỉ chấp nhận mức thuê thấp hơn nhiều, do doanh thu từ hoạt động bán lẻ không thể “gánh” nổi chi phí thuê quá cao. “Khi chủ nhà không chấp nhận điều chỉnh, mặt bằng rơi vào trạng thái “neo giá”, bỏ trống kéo dài, vừa không tạo dòng tiền, vừa làm giảm sức sống của cả tuyến phố”, ông Quân phân tích.

Thực tế tại nhiều tuyến đường trung tâm cho thấy giá thuê đã buộc phải điều chỉnh. Những căn nhà mặt tiền từng đạt 70–90 triệu đồng/tháng trước dịch, nay giảm còn 40–60 triệu đồng. Đây là bước lùi về giá, nhưng lại là bước tiến cần thiết để đưa mặt bằng về đúng giá trị khai thác.

Kinh tế mặt đường đã “hết thời”?

Một yếu tố quan trọng khác khiến kinh tế mặt đường chững lại là sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng và mô hình kinh doanh. Khách hàng ngày nay không còn phụ thuộc hoàn toàn vào cửa hàng mặt tiền để tiếp cận sản phẩm. Quảng cáo trực tuyến, mạng xã hội, nền tảng giao đồ ăn và thói quen đặt chỗ online đã làm giảm đáng kể vai trò của khách vãng lai.

Với nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm nhỏ và vừa, thuê mặt bằng trong hẻm, khu dân cư đông đúc hoặc các phường cận trung tâm với giá thuê thấp hơn trở thành lựa chọn hợp lý. Mặt tiền không còn là “giá trị bắt buộc”, mà chỉ phù hợp với những thương hiệu đủ lớn, đủ mạnh về tài chính và cần độ nhận diện cao.

Dù vậy, nếu cho rằng phân khúc mặt bằng nhà phố bán lẻ đã thoái trào thì lại là nhận định vội vàng. “Thực tế cận Tết cho thấy một bức tranh đối lập, trong khi nhiều cửa hàng nhỏ lẻ rút lui, các chuỗi F&B lớn lại tăng tốc mở rộng”, ông Thức, trưởng một văn phòng môi giới chuyên về mặt bằng, cho hay.

Từ Starbucks, Highlands Coffee, Trung Nguyên Legend đến Cơm tấm Phúc Lộc Thọ hay The Coffee House, hàng loạt thương hiệu vẫn liên tục khai trương, cải tạo và tái định vị cửa hàng tại các vị trí trung tâm.

Đáng chú ý, ngay cả những thương hiệu đồ uống bình dân, với mô hình cửa hàng nhỏ và giá bán chỉ vài nghìn đồng, cũng sẵn sàng đặt chân vào các “điểm nóng” như Ngã 6 Phù Đổng, nơi giá thuê lên tới hàng trăm triệu đồng mỗi tháng.

“Điều này cho thấy mặt bằng trung tâm vẫn giữ một giá trị quan trọng với giá trị thương hiệu và quảng bá trực diện”, ông Thức nhìn nhận và cho rằng với các doanh nghiệp có chiến lược dài hạn, chi phí thuê không chỉ được tính bằng doanh thu tại cửa hàng, mà còn bằng mức độ hiện diện trước hàng trăm nghìn lượt người qua lại mỗi ngày.

Với diễn biến từ thực tế, giới phân tích cho rằng Tết Nguyên đán năm nay đang trở thành một cột mốc phân hóa rõ rệt. Với nhiều hộ kinh doanh nhỏ, đây là thời điểm chấp nhận cắt lỗ, đóng cửa để tìm hướng đi khác.

Nhưng với các chuỗi và doanh nghiệp có tiềm lực, đây lại là “cửa sổ cơ hội” để thương lượng giá thuê tốt hơn, tiếp cận các vị trí đẹp từng ngoài tầm với.

Dư địa cải thiện của phân khúc mặt bằng nhà phố bán lẻ vì thế vẫn còn, nhưng điều kiện tiên quyết là sự thay đổi tư duy từ phía chủ nhà. Việc điều chỉnh giá thuê về sát thị trường, linh hoạt chính sách như miễn phí vài tháng đầu, giảm giá năm đầu hoặc hỗ trợ chi phí cải tạo sẽ giúp tăng khả năng lấp đầy. Bên cạnh đó, sự hợp tác cởi mở hơn với môi giới chuyên nghiệp cũng là yếu tố quan trọng để tiếp cận đúng nhóm khách thuê phù hợp.

Kinh tế mặt đường đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng đó là hệ quả tất yếu của một giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài. Sự chững lại hiện nay không đồng nghĩa với thoái trào, mà là quá trình thị trường tự điều chỉnh để tái cân bằng giữa giá trị tài sản và khả năng tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh mặt tiền không còn là “bảo chứng lợi nhuận”, chỉ những vị trí thực sự phù hợp, mức giá hợp lý và mô hình kinh doanh hiệu quả mới có thể tồn tại.

Hưng Nguyên

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/kinh-te-mat-duong-co-dang-thuc-su-thoai-trao.html