Kỹ năng kiểm sát hợp đồng chuyển nhượng đất theo Luật Đất đai 2024

2 giờ trướcBài gốc

Những điểm mới nổi bật của Luật Đất đai 2024 tác động trực tiếp đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoạt động kiểm sát việc giải quyết các vụ án dân sự, đặc biệt là các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), có vai trò thiết yếu trong việc bảo vệ công lý, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi căn bản, đặc biệt về điều kiện giao dịch, khái niệm người sử dụng đất, giá trị pháp lý của giấy tờ giao dịch “giấy tay”, Kiểm sát viên (KSV) cần hiểu sâu, nắm chắc để áp dụng thống nhất, chính xác trong kiểm sát giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ.

Kiểm sát viên VKSND khu vực 10, TP Đà Nẵng tham gia xem xét thẩm định tại chỗ các vụ tranh chấp đất nền tại Dự án Viêm Minh – Hà Dừa.

Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi, bổ sung hàng loạt quy định quan trọng liên quan giao dịch đất đai, từ điều kiện có hiệu lực, tình trạng đất không tranh chấp, chủ thể được công nhận là người sử dụng đất, đến giá trị pháp lý của các giao dịch lập bằng giấy tay.

Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng CNQSDĐ, luật quy định hợp đồng phát sinh hiệu lực ngay tại thời điểm được công chứng hoặc chứng thực. Đây là thay đổi lớn so với quy định trước đây vốn gắn hiệu lực hợp đồng với thời điểm đăng ký sang tên.

Như vậy, kể từ thời điểm hợp đồng đáp ứng điều kiện tại Điều 45 và khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, giao dịch đã có hiệu lực đầy đủ về pháp lý, bất kể việc đăng ký biến động có được thực hiện ngay hay chưa. Đăng ký biến động chỉ còn là thủ tục hành chính nhằm cập nhật quyền vào sổ địa chính, không phải điều kiện làm phát sinh hiệu lực giao dịch.

Về điều kiện “Đất không có tranh chấp”, Luật Đất đai 2024 sửa đổi khái niệm theo hướng cụ thể, rõ ràng: đất được xem là không có tranh chấp nếu tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật hoặc bằng quyết định thi hành án.

Đáng chú ý, trường hợp bản án đã có hiệu lực nhưng đang bị kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm thì vẫn được coi là “đất không có tranh chấp” cho đến khi có quyết định giám đốc thẩm. Đây là bước tiến quan trọng, khắc phục tình trạng lạm dụng kháng nghị đặc biệt để trì hoãn giao dịch hợp pháp.

Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, luật mới không còn quy định hộ gia đình là người sử dụng đất. Những trường hợp hộ gia đình đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực được xác định lại là “nhóm người sử dụng đất” theo Điều 259.

Kiểm sát viên VKSND khu vực 10, TP Đà Nẵng tham gia kiểm sát xét xử một phiên tòa dân sự về tranh chấp đất đai.

Quy định chuyển tiếp này đòi hỏi phải xác định thành viên nhóm người sử dụng đất dựa trên quan hệ thực tế, quyền và nghĩa vụ của từng thành viên tại thời điểm phát sinh giao dịch. Sự thay đổi này đặt ra yêu cầu cao cho KSV trong việc xác định tư cách chủ thể tham gia giao dịch, đặc biệt đối với các giao dịch trước đây thường chỉ do “chủ hộ” đại diện ký kết.

Về giao dịch “giấy tay”, khoản 5 Điều 137 Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước chuyển biến lớn trong tư duy lập pháp. Theo đó, các giao dịch về quyền sử dụng đất được lập bằng giấy viết tay trước ngày 1/8/2024 có thể được công nhận và đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng ba điều kiện: các bên đã giao đất – nhận tiền; sử dụng đất ổn định; không có tranh chấp. Quy định này khắc phục bất cập kéo dài nhiều năm do yêu cầu hình thức quá chặt chẽ trước đây, giúp bảo vệ quyền lợi thực tế của người dân.

Những thay đổi trên đòi hỏi Kiểm sát viên phải cập nhật đầy đủ, vận dụng linh hoạt trong hoạt động kiểm sát để đánh giá đúng bản chất giao dịch, tránh quan điểm cứng nhắc về hình thức, đồng thời phát hiện, xử lý các trường hợp giả tạo, vi phạm điều cấm của luật.

Những yêu cầu và kỹ năng kiểm sát quan trọng đối với tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ theo quy định mới

Luật Đất đai 2024 đặt ra yêu cầu cao hơn, toàn diện hơn đối với kỹ năng kiểm sát của KSV trong tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ. Những yêu cầu này trải dài từ kiểm sát hình thức giao dịch, điều kiện có hiệu lực theo BLDS, vai trò của đăng ký biến động đến kỹ năng xác minh tranh chấp, xác định chủ thể và đánh giá các điều kiện công nhận giao dịch “giấy tay”.

Về kiểm sát hình thức giao dịch, Điều 27 yêu cầu hầu hết các hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực. Đối với hợp đồng lập trước ngày 1/8/2024 nhưng chưa công chứng, KSV cần viện dẫn khoản 5 Điều 137 để bảo đảm quyền lợi đương sự nếu giao dịch đã được thực hiện thực tế. Với hợp đồng lập sau ngày luật có hiệu lực, KSV phải kiên quyết yêu cầu bổ sung chứng cứ hợp pháp về công chứng hoặc chứng thực.

Đối với hợp đồng điện tử, KSV cần nắm vững quy định về chứng thư số, chữ ký số, nguồn gốc dữ liệu và tính hợp lệ của chứng thư để kiểm sát giá trị pháp lý giao dịch, tránh tình trạng hợp đồng điện tử bị lợi dụng. Về kiểm sát điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, KSV phải đánh giá năng lực hành vi dân sự, thẩm quyền định đoạt tài sản, đặc biệt đối với tài sản chung vợ chồng hoặc tài sản thuộc quyền sử dụng chung.

VKSND khu vực 10, TP Đà Nẵng thẩm định tại chỗ 1 thửa đất tọa lạc tại thôn Chiêm Sơn, xã Duy Xuyên, TP Đà Nẵng là đối tượng tranh chấp trong vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất”.

KSV cần kiểm tra hồ sơ để phát hiện trường hợp chuyển nhượng tài sản đang thế chấp, tài sản là di sản chưa chia, hoặc trường hợp người không ký tên nhưng có quyền tài sản liên quan theo án lệ, theo pháp luật từng thời kỳ. Việc đánh giá ý chí tự nguyện phải được thực hiện bằng cách đối chiếu chữ ký, lời khai, tài liệu công chứng, chứng thực nhằm phát hiện ép buộc, giả mạo chữ ký.

Về quy định chuyển tiếp, khoản 3 Điều 238 Luật Đất đai 2024 yêu cầu bảo vệ bên ngay tình đối với các giao dịch được xác lập trước khi luật mới có hiệu lực. KSV cần làm rõ ý chí các bên tại thời điểm giao kết, đánh giá chứng cứ về việc giao đất – nhận tiền, việc sử dụng đất ổn định, từ đó lập luận việc áp dụng nguyên tắc “hồi tố có lợi”.

Về đăng ký biến động, KSV phải nắm rõ việc đăng ký biến động chỉ có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba chứ không còn ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng. Tuy nhiên, KSV vẫn phải kiểm sát việc các bên thực hiện đăng ký đúng thời hạn, tránh phát sinh tranh chấp về quyền ưu tiên hoặc xung đột lợi ích trong các giao dịch tiếp theo.

Về kỹ năng xác minh tranh chấp, KSV cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ địa chính, biên bản hòa giải, quyết định của UBND, bản án, quyết định thi hành án để xác định chính xác tình trạng tranh chấp. KSV phải lưu ý rằng bản án đã có hiệu lực nhưng đang bị kháng nghị giám đốc thẩm vẫn được xác định là giải quyết tranh chấp xong, nên hợp đồng chuyển nhượng không bị coi là vi phạm điều cấm.

Về xác định chủ thể giao dịch trước và sau thời điểm luật mới có hiệu lực, KSV phải xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm giao dịch, thu thập sổ hộ khẩu, lời khai, các chứng cứ thể hiện ý chí đồng thuận hoặc việc sử dụng tài sản chung. Án lệ số 04/2016/AL tiếp tục là căn cứ quan trọng để xác định tính hợp pháp giao dịch trong trường hợp thiếu chữ ký thành viên.

Kiểm sát viên Phòng 10, TP Đà Nẵng tham gia xét xử vụ án hành chính sơ thẩm khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Đối với giao dịch theo chủ thể “nhóm người sử dụng đất”, KSV phải kiểm tra văn bản thỏa thuận giữa các thành viên, thẩm quyền đại diện, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện đối chiếu để bảo đảm người ký hợp đồng có thẩm quyền định đoạt hợp pháp.

Về giao dịch “giấy tay”, KSV phải thu thập chứng cứ chứng minh ba điều kiện bắt buộc: giao đất – nhận tiền, sử dụng ổn định, không tranh chấp. Đây là cơ sở để đánh giá tính hợp pháp theo khoản 5 Điều 137, bảo vệ quyền lợi người dân, đồng thời ngăn chặn các giao dịch giả tạo, hợp thức hóa sai quy định.

Luật Đất đai 2024 không chỉ hoàn thiện cơ sở pháp lý mà còn yêu cầu KSV nâng cao tư duy phân tích, kỹ năng xác minh, đánh giá chứng cứ, vận dụng công nghệ thông tin và thực hiện kiểm sát theo hướng hiện đại hơn, phù hợp mục tiêu cải cách tư pháp giai đoạn 2025–2030.

Nguyễn Thị Tường Vi – Xuân Nha

Nguồn BVPL : https://baovephapluat.vn/cai-cach-tu-phap/thuc-tien-kinh-nghiem/ky-nang-kiem-sat-hop-dong-chuyen-nhuong-dat-theo-luat-dat-dai-2024-189372.html