Kỹ thuật cải tạo chung cư cũ của Nhật Bản, Đức và Pháp

12 giờ trướcBài gốc

Nhật Bản: cải tạo tích hợp, nâng cao chất lượng sống cho người dân

Tại các đô thị lớn như Tokyo, Yokohama hay Osaka, hàng nghìn khu chung cư tập thể xây dựng từ những năm 1960 đã được đưa vào kế hoạch cải tạo do không còn đáp ứng được tiêu chuẩn kỹ thuật hiện đại. Luật Tái thiết Nhà ở của Nhật Bản yêu cầu toàn bộ cư dân đồng thuận trước khi triển khai phá dỡ hoặc xây mới, khiến quá trình cải tạo cần được tổ chức theo lộ trình nghiêm ngặt: khảo sát hiện trạng công trình, vận động cư dân và thiết kế phương án tái thiết phù hợp.

Để tăng khả năng đạt được sự đồng thuận, các nhà đầu tư thường tích hợp thêm các tiện ích mới trong thiết kế như nhà trẻ, trạm y tế, cửa hàng dịch vụ và không gian sinh hoạt chung. Việc cải tạo không chỉ tập trung vào căn hộ mà mở rộng sang toàn bộ cấu trúc chức năng của khu dân cư.

Một trong những dự án tiêu biểu áp dụng cách tiếp cận này là tại khu Toyosu (Tokyo), nơi từng là cụm chung cư có mật độ cao. Sau khi hoàn thành tái thiết, khu nhà được bổ sung hệ thống tiện ích mới và không gian công cộng mở, giúp tỷ lệ cư dân cũ quay trở lại sinh sống đạt tới 85%, theo thống kê năm 2023 của Bộ Đất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản.

Về mặt kỹ thuật, Nhật Bản ưu tiên các phương pháp thi công có thể rút ngắn tiến độ và giảm tác động đến khu dân cư lân cận. Các công trình thường sử dụng kết cấu thép nhẹ để tăng tầng và nâng cao khả năng chống động đất. Hệ thống điều hòa trung tâm và thiết bị điện được thiết kế theo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng.

Khu Grigny 2 tại ngoại ô Paris sau cải tạo, với cấu trúc không gian mở và các tiện ích được bố trí lại theo cụm chức năng. Ảnh: Grand Paris Aménagement

Công nghệ thi công mô-đun được áp dụng rộng rãi nhằm đẩy nhanh quá trình xây dựng. Các thành phần như bếp, nhà vệ sinh, lõi kỹ thuật được sản xuất sẵn tại nhà máy với độ chính xác cao, sau đó vận chuyển đến công trường để lắp ráp đồng bộ. Dự án cải tạo khu chung cư Daikanyama là một ví dụ điển hình. Tại đây, toàn bộ 24 khối chức năng được đưa vào trong vòng chưa đến một tuần, rút ngắn gần 30% thời gian so với phương án truyền thống.

Giáo sư Masayuki Sasaki, chuyên gia quy hoạch đô thị tại Đại học Doshisha, đánh giá rằng thành công của nhiều dự án tái thiết tại Nhật Bản đến từ việc kết hợp hiệu quả giữa công nghệ xây dựng và cải tiến tổ chức không gian sống. Trong các nghiên cứu của ông về phát triển cộng đồng tại đô thị Nhật Bản, ông cho rằng mức độ hài lòng của cư dân gắn liền với việc khu vực tái thiết có thực sự cải thiện trải nghiệm sinh hoạt hàng ngày hay không. Theo ông, khi chất lượng sống được nâng lên rõ rệt, người dân sẽ chủ động tham gia vào quá trình thay đổi.

Đức: kéo dài tuổi thọ công trình và tối ưu hiệu quả năng lượng

Gia tăng thời gian sử dụng công trình và nâng cao hiệu quả năng lượng đang là hai mục tiêu song hành trong các chương trình cải tạo nhà ở tại Đức. Thay vì phá bỏ hoàn toàn, nhiều khu nhà cũ được cải tạo nhằm giữ lại phần kết cấu còn bền vững, giảm phát thải xây dựng và phù hợp với chiến lược chuyển đổi xanh của quốc gia.

Tại các bang miền Đông, hàng loạt khu chung cư xây từ thập niên 1970 đã được đưa vào diện cải tạo. Phương án phổ biến là gia cố khung chịu lực chính, thay thế lớp vỏ công trình bằng vật liệu cách nhiệt cao cấp, cải tiến hệ thống thông gió và lắp đặt thiết bị sưởi hiệu suất cao.

Chương trình “Energetische Sanierung” (Tân trang tiết kiệm năng lượng) được triển khai từ năm 2001 với sự hỗ trợ tài chính từ chính phủ liên bang và các ngân hàng phát triển khu vực. Theo Bộ Kinh tế và Bảo vệ Khí hậu Liên bang, đến năm 2022 đã có hơn 2 triệu căn hộ được cải tạo, giúp cắt giảm đáng kể năng lượng tiêu thụ cho mục đích sưởi ấm.

Tại TP Leipzig, khu Wohnkomplex 8 là một ví dụ điển hình. Hệ thống sưởi sàn điều khiển tự động được kết hợp với cảm biến nhiệt độ theo mùa, trong khi mái nhà được thiết kế thành vườn sinh hoạt chung tích hợp hệ thống thu nước mưa. Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản Savills Germany, giá trị căn hộ trong khu vực tăng trung bình 25% sau cải tạo.

Yếu tố quản lý kỹ thuật dài hạn được đặc biệt chú trọng. Ông Rolf Buch, Giám đốc điều hành Tập đoàn bất động sản Vonovia AG, chia sẻ: “Mỗi tòa nhà được cải tạo cần được xem như một cấu trúc vận hành trong thời gian dài. Muốn vậy, việc đầu tư phải đi cùng thiết kế đồng bộ từ đầu”.

Để kiểm soát chính xác các chi tiết kỹ thuật, nhiều DN áp dụng Mô hình Thông tin Công trình (Building Information Modeling - BIM). Công cụ này cho phép lập hồ sơ hiện trạng 3D, đồng bộ dữ liệu về vật liệu, hệ thống kỹ thuật và tiến độ triển khai. Nhờ BIM, các nhà thầu có thể đánh giá trước tương thích giữa phần mới và phần cũ, từ đó giảm thiểu sai lệch thi công và chi phí phát sinh.

Pháp: tái thiết đồng bộ theo cụm và ứng dụng công nghệ số

Pháp cải tạo chung cư cũ theo hướng tái cấu trúc toàn bộ cụm nhà ở gắn liền với hạ tầng đô thị xung quanh. Các khu dân cư hình thành từ giữa thế kỷ XX, tập trung ở vùng ngoại ô Paris như Grigny, La Courneuve hay Clichy-sous-Bois, được đưa vào Chương trình Đổi mới Đô thị Toàn quốc (NPNRU), do Cơ quan Tái thiết Đô thị Quốc gia (ANRU) điều phối, với tổng ngân sách khoảng 10 tỷ euro cho giai đoạn 2014 – 2030.

Cách triển khai tại Pháp đặt trọng tâm vào tổ chức lại cấu trúc không gian đô thị. Trong nhiều dự án, các tòa nhà được phá dỡ chọn lọc kết hợp với cải tạo một phần và xây dựng mới theo thiết kế mở. Hệ thống giao thông nội bộ được điều chỉnh lại, giảm giao cắt và mật độ xe cá nhân. Trường học, trung tâm cộng đồng và sân thể thao được quy hoạch đan xen, giúp sử dụng hiệu quả hơn diện tích đất vốn có.

Tại khu Grigny 2, việc cải tạo bắt đầu bằng quá trình số hóa toàn bộ hiện trạng công trình, đường ống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng phụ trợ. Dữ liệu số giúp các đơn vị thi công phối hợp thông qua phần mềm điều phối tiến độ tích hợp, từ đó rút ngắn trung bình 15% thời gian cho mỗi giai đoạn cải tạo, theo báo cáo kỹ thuật của ANRU năm 2023.

Ông Patrick Braouezec, cố vấn quy hoạch vùng Seine-Saint-Denis, cho rằng khả năng mô phỏng sớm toàn bộ thiết kế giúp tăng độ chính xác và giảm rủi ro điều chỉnh sau khi thi công. Phát biểu tại hội thảo chuyên đề năm 2023, ông chia sẻ: “Công cụ mô phỏng không gian cho phép thử nghiệm nhiều phương án thiết kế khác nhau mà không cần phá dỡ thật. Việc đó giúp giảm sai sót và tiết kiệm chi phí ngay từ giai đoạn đầu”.

Bên cạnh giải pháp tổ chức thi công, các tòa nhà sau cải tạo cũng phải đáp ứng tiêu chuẩn môi trường HQE (Haute Qualité Environnementale). Đây là hệ thống đánh giá toàn diện về hiệu quả năng lượng, chất lượng vật liệu xây dựng và khả năng vận hành bền vững trong vòng đời công trình. Theo quy định hiện hành, mọi công trình thuộc diện cải tạo phải đạt xếp hạng tối thiểu B theo hệ thống HQE.

Hoàng Nam

Nguồn KTĐT : https://kinhtedothi.vn/ky-thuat-cai-tao-chung-cu-cu-cua-nhat-ban-duc-va-phap.765960.html