Lãi suất chạm ngưỡng 14%, van tín dụng hẹp, doanh nghiệp muốn được nới room dự án 'sạch'

7 giờ trướcBài gốc

Bước sang năm 2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại nhiều ngân hàng đã chạm ngưỡng 11-14%/năm, tăng đáng kể so với mức 8-9,5% của giai đoạn trước, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng dễ dàng vay tiếp cận được nguồn tín dụng.

Khát vốn và áp lực lãi suất bủa vây

Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch HĐQT MB cho biết: "Năm nay, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, chủ đầu tư các dự án sẽ phải chặt chẽ hơn trong việc triển khai, lựa chọn dự án. Bản thân ngân hàng cũng chọn lọc dự án bất động sản để cho vay phù hợp với mục tiêu kéo giá bất động sản về mức hợp lý với thu nhập của người dân và bảo đảm nhu cầu dài hạn".

"Cung tín dụng cho bất động sản thương mại, đầu tư - kinh doanh thấp đi, lãi suất cũng tùy vào nhu cầu đầu tư hay để ở, dao động từ 9-11%/năm. Riêng một số chương trình ưu đãi vẫn duy trì từ 8-8,5%/năm vì MB quan điểm dành phần ngân sách cho nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu ở thực", ông Lưu Trung Thái khẳng định.

Ngân hàng sẽ chọn lọc dự án bất động sản để cho vay phù hợp với mục tiêu kéo giá bất động sản về mức hợp lý.

Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, tỷ lệ giao dịch hiện chỉ đạt khoảng 20-30% so với cuối năm trước. Khách hàng, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính, đang có xu hướng rút lui hoặc cân nhắc cực kỳ thận trọng. Ông Võ Hồng Thắng, Tổng Giám đốc DKRA Group nhận định: "Nguyên nhân không chỉ đến từ lãi suất mà còn do room tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, khiến người mua khó tiếp cận vốn vay, dẫn đến tốc độ hấp thụ sản phẩm chậm lại rõ rệt".

Thực tế cho thấy, khoảng 30% số căn hộ mới mở bán vẫn đang tồn kho. Các sản phẩm giá trị cao trên 30 tỷ đồng gần như "đứng hình", trong khi phân khúc dưới 20 tỷ đồng hoặc nhà ở vừa túi tiền có thanh khoản tốt hơn nhưng vẫn gặp khó khăn trong khâu giải ngân.

Không chỉ người mua, chính các doanh nghiệp địa ốc cũng đang rơi vào tình thế "tiến thoái lưỡng nan". Nhiều chủ đầu tư cho biết dù dự án đang triển khai nhưng ngân hàng thông báo tạm thời hết hạn mức cho vay bất động sản ngay trong quý I/2026.

Việc thắt chặt này là kết quả của định hướng điều hành từ Ngân hàng Nhà nước nhằm kiểm soát rủi ro và ngăn ngừa bong bóng tài sản, hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất, hạ tầng và xuất khẩu. Điều này vô tình tạo ra một rào cản lớn đối với các doanh nghiệp địa ốc vốn đang rất cần dòng tiền để duy trì tiến độ xây dựng và hoàn thiện pháp lý. Để thích ứng, nhiều đơn vị buộc phải tái cơ cấu danh mục đầu tư, giãn tiến độ các dự án chưa cấp thiết và tập trung mọi nguồn lực vào các sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh để thu hồi vốn.

Ông Lê Xuân Lượng, Tổng giám đốc Tecco Service chia sẻ: "Việc tiếp cận vốn không còn thuận lợi. Các ngân hàng thẩm định kỹ hơn về pháp lý và khả năng tiêu thụ, khiến thời gian giải ngân kéo dài và hạn mức bị thu hẹp, ảnh hưởng trực tiếp đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp."

Trước thực trạng này, các doanh nghiệp địa ốc đã khẩn thiết kiến nghị cơ quan quản lý và ngành ngân hàng xem xét nới room tín dụng có chọn lọc. Thay vì siết chặt đồng loạt, các chủ đầu tư mong muốn dòng vốn được ưu tiên chảy vào những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và các sản phẩm hướng tới nhu cầu thực của người dân. Đồng thời, có chính sách điều tiết lãi suất để hỗ trợ cả doanh nghiệp và người mua nhà, tránh việc chi phí tài chính bị đẩy vào giá bán.

Doanh nghiệp kiến nghị nới room cho dự án sạch

Thực tế, dù chịu sự giám sát chặt chẽ hơn, tín dụng bất động sản không hoàn toàn bị “đóng băng”. Theo định hướng của cơ quan quản lý, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp vẫn là những điểm sáng được ưu tiên nhờ tác động lan tỏa tích cực đến an sinh xã hội và sản xuất – kinh doanh.

Các chuyên gia chung nhận định, “van” tín dụng không đóng lại, nhưng sẽ chỉ mở cho những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh và sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao sẽ gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn vay.

Dưới góc nhìn vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách của Thủ tướng Chính phủ và TS. Huỳnh Phước Nghĩa, Đại học Kinh tế TP HCM cho rằng việc siết chặt tín dụng là "liều thuốc" cần thiết để sàng lọc thị trường, triệt tiêu đầu cơ và nắn dòng vốn vào sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, về lâu dài, bất động sản vẫn là động lực quan trọng đóng góp khoảng 10% GDP. Nhưng TS. Cấn Văn Lực đặc biệt lưu ý, việc phụ thuộc quá lớn vào kênh tín dụng ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả doanh nghiệp lẫn hệ thống tài chính. Trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ hơn, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp có thể ngày càng bị thu hẹp.

Đồng thời, xu hướng lãi suất cho vay có thể tăng theo biến động lãi suất huy động cũng khiến chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng.

Vì vậy, theo chuyên gia này, phát triển các kênh vốn dài hạn là giải pháp then chốt nhằm giảm phụ thuộc vào ngân hàng. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn là một kênh quan trọng. Năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 123 nghìn tỷ đồng trái phiếu, chiếm hơn 21% tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên thị trường.

Ngoài trái phiếu, các nguồn vốn khác cũng cần được thúc đẩy mạnh mẽ hơn, bao gồm dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, các quỹ đầu tư bất động sản, cũng như việc sớm đưa vào vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ nhà ở địa phương.

Đây được xem là những công cụ tài chính quan trọng nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho thị trường. Bên cạnh đó, các chính sách như chứng khoán hóa bất động sản hoặc xây dựng lộ trình đánh thuế bất động sản hợp lý cũng có thể giúp tạo thêm nguồn lực và góp phần điều tiết thị trường hiệu quả hơn.

Dự báo của VinaCapital chỉ ra rằng, các ngân hàng có thể quay lại mở rộng tín dụng bất động sản vào cuối năm 2026 khi áp lực lạm phát và tỷ giá ổn định hơn. Để tồn tại trong chu kỳ mới, các doanh nghiệp địa ốc bắt buộc phải giảm lệ thuộc vào vốn vay ngân hàng, đa dạng hóa nguồn vốn qua trái phiếu, cổ phiếu hoặc quỹ đầu tư (REITs).

Huyền Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/lai-suat-cham-nguong-14-van-tin-dung-hep-doanh-nghiep-muon-duoc-noi-room-du-an-sach.html