Lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, đẩy áp lực tài chính lên người vay

3 giờ trướcBài gốc

Sau giai đoạn lãi suất thấp kéo dài, thị trường tín dụng bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh mới. Khi lãi vay tăng nhanh, ưu đãi thu hẹp và dòng vốn bị kiểm soát chặt, người mua nhà dần cảm nhận rõ sức ép tài chính, còn thị trường đứng trước bài toán cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và nhu cầu ở thực.

Tín dụng bất động sản bị chọn lọc

Theo thông báo mới gửi tới khách hàng, một chi nhánh của Vietcombank tại TP.HCM đang triển khai gói vay mua căn hộ, nhà phố với tỉ lệ cho vay tối đa 70% giá trị bất động sản, trường hợp khách hàng thế chấp bằng tài sản khác có thể được tài trợ tới 100% nhu cầu vốn. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng mạnh so với trước đó.

Cụ thể, Vietcombank áp dụng lãi suất 9,6%/năm cho kỳ hạn cố định 6 tháng, 9,9%/năm với kỳ hạn 12 tháng. Đáng chú ý, nếu khách hàng lựa chọn cố định lãi suất trong thời gian dài hơn, chi phí vay vốn tăng vọt, lên 13,6%/năm cho kỳ hạn 18 tháng và 13,9%/năm cho kỳ hạn 24 tháng.

Diễn biến tương tự cũng được ghi nhận tại BIDV, khi lãi suất vay mua nhà được neo ở mức 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, tăng lên 10,1%/năm nếu cố định 12 tháng, và đạt mức 13,5%/năm khi chọn chính sách cố định trong 18 tháng đầu.

Lãi suất tăng buộc người vay phải tính toán thận trọng khả năng trả nợ dài hạn trước khi quyết định mua nhà. Ảnh minh họa

Trái ngược với nhóm ngân hàng quốc doanh, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân đang tỏ ra mềm hơn về lãi suất trong giai đoạn ưu đãi.

Tại ACB, ngân hàng đưa ra hai phương án cố định lãi suất ưu đãi. Mức 8,3%/năm tối đa 12 tháng hoặc 8,8%/năm cố định 24 tháng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất được ACB điều chỉnh định kỳ 3 tháng/lần, dựa trên lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%/năm.

Tại ngân hàng Quân đội (MB), mặt bằng lãi suất trong thời gian ưu đãi còn thấp hơn, với 7,7%/năm cho kỳ hạn cố định 6 tháng, 8,3%/năm trong 12 tháng, 8,5%/năm trong 18 tháng và 9%/năm nếu cố định 24 tháng. Đây là nhóm lãi suất thuộc vùng thấp của thị trường trong giai đoạn ưu đãi ngắn và trung hạn.

Mức chênh lệch lãi suất cho vay bất động sản giữa khối ngân hàng có vốn nhà nước và nhóm ngân hàng tư nhân dao động khoảng 4 - 4,5%/năm không phải là điều ngẫu nhiên.

Lý giải về việc lãi suất cho vay bất động sản tại nhóm ngân hàng có vốn nhà nước cao hơn khối ngân hàng tư nhân, lãnh đạo một ngân hàng cho biết: Khi dư địa nới lỏng không còn nhiều, các ngân hàng thương mại buộc phải kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng, định hướng dòng vốn vào khu vực sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên của nền kinh tế, thay vì để tín dụng chảy mạnh vào bất động sản.

Trong bối cảnh đó, việc áp dụng mức lãi suất cao hơn đối với các khoản vay bất động sản thực chất là một hình thức “định giá rủi ro” có chủ đích. Cách tiếp cận này không chỉ nhằm bù đắp chi phí vốn và các yêu cầu an toàn ngày càng khắt khe, mà còn giúp các ngân hàng chủ động sàng lọc nhu cầu vay, phân bổ hạn mức tín dụng một cách chọn lọc, phù hợp với mục tiêu điều hành tiền tệ của nhà điều hành.

Ngược lại, các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, với quy mô nhỏ hơn và mức độ linh hoạt cao hơn trong chiến lược kinh doanh, có thể chấp nhận biên lợi nhuận mỏng để tung ra các gói lãi suất ưu đãi trong ngắn hạn.

Bài toán lãi suất trở thành phép thử sức chịu đựng

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định: Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đã bước vào một pha vận động hoàn toàn khác. Mặt bằng giá nhà neo cao, lãi suất vay mua nhà gia tăng, trong khi các điều kiện tín dụng được siết chặt hơn đã làm suy giảm hiệu quả của những chiến lược đầu tư từng phổ biến trong giai đoạn trước. Trước những thay đổi mang tính cấu trúc này, thị trường đang dịch chuyển từ tư duy “đánh nhanh, ăn nhanh” sang cách tiếp cận thận trọng hơn, đặt trọng tâm vào khả năng chi trả bền vững, dòng tiền dài hạn và an toàn tài chính.

Trong thời gian tới, làn sóng rủi ro tài chính có thể bộc lộ rõ nét khi hàng loạt khoản vay mua nhà ký kết từ năm 2023 lần lượt kết thúc giai đoạn lãi suất ưu đãi và ân hạn gốc sau 2 - 3 năm, để chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, chi phí vay thực tế tăng vọt, cao hơn đáng kể so với các kịch bản tài chính ban đầu, đặc biệt đối với nhóm người vay sử dụng đòn bẩy cao. Ngay cả những người mua nhà lần đầu, từng tin rằng lãi suất ưu đãi sẽ kéo dài cũng đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch dòng tiền khi lãi vay leo thang nhanh hơn dự tính.

Theo VARS, ở góc độ thị trường, lãi suất tăng có thể góp phần hạ nhiệt đầu cơ. Tuy nhiên, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, hệ quả không chỉ dừng lại ở việc người dân khó tiếp cận nhà ở, mà còn làm suy yếu khả năng triển khai dự án của doanh nghiệp bất động sản. Nguồn cung vì thế bị thu hẹp, khiến sự lệch pha cung cầu càng trở nên trầm trọng.

Ngược lại, lãi suất cho vay ở mức thấp cũng không phải lời giải bền vững. Thực tiễn cho thấy giai đoạn lãi suất thấp kéo dài thường kích hoạt các chu kỳ đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng nhanh và tạo ra những bất ổn mang tính hệ thống, tương tự các vòng sốt trước đây.

Vì vậy, theo ông Đính, bài toán cốt lõi không nằm ở lựa chọn nới hay siết mà ở cách điều hành lãi suất và tín dụng một cách linh hoạt, có trọng tâm và chọn lọc. Mục tiêu là bảo đảm dòng vốn chảy đúng địa chỉ, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm nghẽn nhu cầu ở thực.

Do đó, chính sách tín dụng đang cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và các dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.

Theo đó, các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro “sốc lãi suất” sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.

Giải pháp căn cơ: Tăng cung và đa dạng hóa nguồn vốn

Về dài hạn, VARS cho rằng lời giải căn cơ cho bài toán nhà ở không nằm ở việc đẩy lãi suất lên hay kéo lãi suất xuống, mà ở khả năng mở rộng nguồn cung một cách thực chất. Khi nguồn cung được cải thiện, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, áp lực giá sẽ dần được giải tỏa, qua đó giảm phụ thuộc vào các biện pháp can thiệp mang tính ngắn hạn như điều chỉnh lãi suất hay siết tín dụng.

Thứ nhất, cần đẩy nhanh phát triển hạ tầng, mở rộng không gian đô thị về các khu vực có quỹ đất lớn, giá hợp lý; đồng thời thúc đẩy mô hình TOD gắn với tiến độ thực chất và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp. Song song, phát triển mạnh nhà ở xã hội, nhất là quỹ nhà cho thuê theo định hướng Quỹ nhà ở quốc gia.

Thứ hai, cần điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh, tránh để chi phí đầu vào tăng vọt, làm triệt tiêu động lực đầu tư hoặc bị đẩy toàn bộ vào giá bán, bào mòn khả năng chi trả của người dân.

Cuối cùng, đa dạng hóa kênh dẫn vốn là yêu cầu then chốt, nhằm giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng và hình thành các nguồn vốn trung dài hạn, giúp thị trường bất động sản vận hành ổn định và bền vững hơn.

THÙY LINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/lai-suat-cho-vay-mua-nha-tang-manh-day-ap-luc-tai-chinh-len-nguoi-vay-post894359.html