Lãi suất tăng thúc đẩy thanh lọc thị trường bất động sản

8 giờ trướcBài gốc

Bài kiểm tra “sức chịu đựng” của thị trường

Thị trường bất động sản đang dần bước vào trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung tăng trưởng rõ nét và tiếp tục xu hướng tăng. Trong bối cảnh đó, diễn biến của dòng vốn tín dụng trở thành yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường.

Lãi suất tăng nhanh đã thúc đẩy quá trình sàng lọc và tái cấu trúc thị trường bất động sản. Ảnh: VARS

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024; cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024; tương đương tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng hoặc sử dụng bất động sản.

Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm; trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức khoảng 15%.

Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.

Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.

Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, lãi suất tăng đang trở thành “bài kiểm tra sức chịu đựng” của thị trường bất động sản, đồng thời là cơ chế sàng lọc các mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Khi giai đoạn tiền “rẻ” kết thúc, thị trường buộc phải chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng, khi dòng tiền ưu tiên sự an toàn hơn là lợi nhuận ngắn hạn. Từ cuối tháng 10/2025, lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, nhiều ngân hàng áp dụng mức 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm tới 16%/năm; điều này gây áp lực lớn cho người vay, nhất là những nhà đầu tư từng sử dụng các gói lãi suất ưu đãi ngắn hạn để “lướt sóng”.

Rủi ro mang tính cấu trúc của thị trường còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023 - 2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn2027 - 2028, khi nhiều khoản vay mua nhà năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính đối với nhóm này sẽ trở nên rõ nét hơn.

Dòng tiền chọn lọc hơn khi chi phí vốn tăng

VARS IRE cho rằng, sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn: sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính, có pháp lý rõ ràng và ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

Trong bối cảnh đó, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng mạnh khi hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt, triển khai, cung cấp hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới. Áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung cầu.

Giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đất đai, chi phí xây dựng cùng chi phí vốn và tuân thủ pháp lý gia tăng. Thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh: sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản; ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ gặp khó khăn.

Song song với các rủi ro tài chính, một rủi ro mang tính cấu trúc khác của thị trường vẫn nằm ở vấn đề thông tin bất đối xứng, khi người mua và nhà đầu tư luôn ở thế “biết ít hơn” so với người bán, môi giới, sàn giao dịch và chủ đầu tư.

Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này. Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, góp phần tái lập niềm tin trong trung và dài hạn, cải thiện thanh khoản thị trường.

Theo VARS IRE, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.

Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố, từ khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, biên độ an toàn tài chính, đến tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực. Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Lam Ngọc

Nguồn Đại Biểu Nhân Dân : https://daibieunhandan.vn/lai-suat-tang-thuc-day-thanh-loc-thi-truong-bat-dong-san-10410773.html