Lãi suất tăng thúc đẩy thị trường bất động sản 'thanh lọc' nhanh

3 giờ trướcBài gốc

Thị trường thêm "căng" từ lãi suất

Cuộc xung đột Trung Đông hiện nay đang kéo theo mối lo ngại về biến động giá năng lượng, ảnh hưởng đến lạm phát và các loại tài sản tài chính, trong đó có bất động sản, vốn là lĩnh vực rất nhạy với lãi suất.

Trên thực tế chưa tính đến yếu tố trên, PGS. TS. Trần Đình Thiên, Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng, cho rằng dấu hiệu “căng” lãi suất đã xuất hiện từ quí 4 năm ngoái, trong bối cảnh dư địa chính sách tiền tệ không còn nhiều.

Theo đó, biến số Trung Đông đã tác động mạnh hơn đến thị trường tiền tệ hiện nay. Trong khi mặt bằng lãi suất huy động nhắc đến ở mức 8-9%/năm nhiều hơn, lãi suất cho vay mua bất động sản có thể lên tới 13-15%/năm, sau khoảng thời gian ưu đãi 9,6-10%/năm.

Uớc tính lãi suất tăng 1 điểm phần trăm thì chi phí lãi vay của nền kinh tế tăng khoảng 184.000 tỉ đồng mỗi năm, riêng khu vực bất động sản tăng thêm 47.400 tỉ đồng, ông Thiên chia sẻ tại hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động” diễn ra ngày 2-4.

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ bước vào thời kỳ "thanh lọc" nhanh. Ảnh minh họa: TL

Theo đánh giá của nhóm phân tích Công ty chứng khoán MBS, mặt bằng lãi suất cao phần nào hạn chế thanh khoản thị trường bất động sản trong quí 1, thể hiện rõ ở cả diễn biến thị trường và cổ phiếu ngành bất động sản.

Lãi suất tăng đi kèm với tín dụng cho lĩnh vực bất động sản hạn chế đã khiến cho các chủ đầu tư thận trọng hơn trong triển khai dự án mới, đồng thời chịu áp lực tài chính của các dự án đang triển khai.

Mặt khác, khả năng hấp thụ của người mua nhà chậm lại, đặc biệt là hoạt động đầu cơ hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Thanh khoản thị trường ảm đạm phần nào dẫn đến những nhịp điều chỉnh giá nhẹ ở một số loại hình bất động sản trong quí 1 vừa qua.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam, bình luận "dư chấn" lãi suất cao trong giai đoạn 2022-2024 đã buộc các doanh nghiệp yếu năng lực phải thực hiện mua bán sáp nhập để trả nợ gốc khi các khoản gia hạn hết hiệu lực, hoặc phải thanh lọc cơ học bằng cách chuyển nhượng dự án từ chủ đầu tư thiếu vốn.

Nhưng không chỉ vấn đề sàng lọc cả sức khỏe dòng tiền của doanh nghiệp, thị trường cũng đánh dấu giai đoạn vận hành thực chất của hệ thống pháp luật mới sau 2 năm thích nghi các bộ luật mới. “Năm 2026 sẽ là năm sàng lọc rất mạnh và định hình mới hoàn toàn về cách vận hành của thị trường”, ông Kiệt đánh giá.

Nguồn: CBRE Việt Nam.

Doanh nghiệp vẫn còn cơ hội

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá “thể chất” của thị trường về dài hạn vẫn "khỏe", do là quốc gia đang phát triển đòi hỏi duy trì hoạt động đầu tư tăng trưởng cao. Tuy nhiên, thị trường hiện có nhiều vấn đề, bao gồm nguồn cung (thiếu kiểm soát, chất lượng chưa tốt, lệch pha) và cả từ cầu (chất lượng).

“Sức khỏe của thị trường vẫn ở trạng thái chưa tốt, vẫn tiềm ẩn rủi ro sinh “trọng bệnh” ở một số sản phẩm. Kể cả nhà dầu tư cũng có nguy cơ rơi vào tình trạng vỡ nợ, “chết lâm sàng”. Doanh nghiệp thì “đói vốn” cũng dễ gặp tình trạng nghiêm trọng về sức khỏe”, ông Đính đánh giá.

Theo ông Thiên, doanh nghiệp cũng đối mặt với thách thức không chỉ ở lãi suất mà còn dòng tiền vĩ mô, khi định hướng năm nay không ưu tiên vốn cho thị truờng bất động sản. Trong khi đó, Chính phủ hiện đang tập trung xử lý các dự án có quy mô quốc gia và những dự án đang bị chậm trễ.

Trên thực tế, một áp lực của hệ thống cung cấp tín dụng truyền thống ngân hàng cũng đang vướng phải hiện trạng “vòng quay chậm”, cho thấy năng lực hấp thu vốn của nền kinh tế và doanh nghiệp yếu. Do đó, nếu cứ bơm vốn nhưng vòng quay tiền tệ vẫn chậm thì lãng phí, dễ gây lạm phát.

Trong bối cảnh này, giải pháp hiện này mà các chuyên gia đặt ra, cũng được nhắc đến nhiều trong thời gian gần đây, là đẩy mạnh phát triển thị trường vốn, phục vụ cho hoạt động huy động vốn kỳ hạn dài.

Bản thân các chủ đầu tư cần có chiến lược thay đổi mạnh mẽ, đặc biệt là trong việc huy động nguồn vốn, vì đây là tiền đề giúp họ phát triển trong thời gian tới. "Nếu chỉ đơn giản là vốn vay, biến động lãi suất ngay lập tức phát triển đến chi phí phát triển sản phẩm, giá bán và tâm lý người mua cũng ảnh hưởng rất nhiều”, ông Kiệt của CBRE Việt Nam nhìn nhận.

TPHCM đang hoàn thành các tuyến đường vành đai quan trọng, nối liền các cực tăng trưởng. Các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, quy hoạch bài bản và nằm tại các trục kết nối hạ tầng được kỳ vọng sẽ là “điểm rơi” của dòng tiền trong 3-5 năm tới. Ảnh: L.V

Theo đại diện của CBRE Việt Nam, hiện nay dòng tiền sẽ được “siết” theo hướng kỷ luật hơn, xoay quanh hệ số an toàn vốn, năng lực triển khai thực tế của chủ đầu tư được kiểm soát nghiêm ngặt. Ngân hàng không giải ngân dựa trên quy mô quỹ đất hay dự án "trên giấy". Dòng vốn sẽ tập trung vào các dự án khả thi, pháp lý sạch và đáp ứng nhu cầu ở thực.

Chia sẻ góc nhìn lạc quan hơn từ phía doanh nghiệp, ông Phạm Lâm, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng ngay cả lúc thị trường chung khó khăn thì vẫn còn cơ hội. Nguồn vốn hiện nay phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, nhưng trong nhóm nhà đầu tư tham gia thì những người có tiền trưục tiếp tham gia không sử dụng vốn vay vẫn còn rất nhiều.

Chẳng hạn như giai đoạn năm 2015-2016 triển khai rất khó khăn, khi đó các nhà đầu tư cũng đặt câu hỏi về việc có nên đầu tư hay không, tới thời điểm này nhìn lại thì hầu hết các dự án đều thành hình và hầu như ai cũng thành công. Do đó, giai đoạn khó khăn cũng là thời điểm để sàng lọc năng lực của phát triển bất động sản và cơ hội để đánh giá điểm sáng.

“Đây là lúc phản ánh rõ ràng nhất cơ hội của nhà đầu tư, tức là những người có kiến thức về đầu tư và khả năng phân định sản phẩm tốt. Ví dụ phải có pháp lý tốt, tiến độ tốt, đảm bảo cam kết, các chính sách bán hàng gắn liền với khả năng chi trả, phù hợp với thực tế khách hàng”, ông Lâm đánh giá.

Đại diện của DKRA cũng khuyến nghị các nhà đầu tư điểm đầu tiên cần nhìn vào yếu tố pháp lý, tiếp theo là vấn đề về khu vực “có động lực tăng trưởng”. “Bất động sản có thể giống về pháp lý, nhưng vùng khác nhau thì có thể khác nhau”, ông Lâm nhấn mạnh.

Dũng Nguyễn

Nguồn Saigon Times : https://thesaigontimes.vn/lai-suat-tang-thuc-day-thi-truong-bat-dong-san-thanh-loc-nhanh/