Lãi suất vay mua nhà chạm mốc 14%, cửa tín dụng ngày càng hẹp

3 giờ trướcBài gốc

Tăng trưởng tín dụng năm 2026 dự kiến bị kéo về quanh ngưỡng 15%, thấp hơn đáng kể so với mức gần 19% của năm 2025. Khi room tín dụng bị thu hẹp, bất động sản tiếp tục bị siết chặt, buộc các ngân hàng phải “tìm đường” để bảo toàn lợi nhuận và chất lượng tài sản.

Lãi suất mua nhà tăng

Sau một năm nới lỏng tương đối, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã “kéo phanh” trong năm 2026 khi định hướng tăng trưởng tín dụng quanh mức 15%. Mức điều chỉnh này thấp hơn đáng kể so với năm trước, phản ánh rõ quan điểm thận trọng của nhà điều hành.

Động thái siết lại room diễn ra trong bối cảnh tỉ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam đã tiệm cận 150%, ngưỡng được nhiều tổ chức quốc tế xem là cảnh báo về rủi ro mất cân đối vĩ mô nếu dòng vốn tiếp tục tăng nóng.

Không chỉ giảm tốc độ tăng trưởng tín dụng của cả năm, cơ quan điều hành còn áp dụng cơ chế kiểm soát tiến độ giải ngân theo quý, theo đó dư nợ mỗi quý không vượt quá 25% hạn mức năm. Cơ chế này nhằm ngăn chặn tình trạng “dồn toa” tín dụng vào một số thời điểm, gây áp lực thanh khoản và rủi ro hệ thống.

Trong bức tranh đó, bất động sản tiếp tục nằm trong diện giám sát chặt, dư nợ lĩnh vực này không được tăng nhanh hơn tốc độ chung toàn ngành. Khi tín dụng toàn nền kinh tế năm 2025 đã tăng hơn 19%, đạt khoảng 18,58 triệu tỉ đồng thì riêng dư nợ kinh doanh bất động sản lên tới khoảng 2 triệu tỉ đồng, tỉ trọng đủ lớn để tạo quan ngại về mức độ tập trung rủi ro.

Giới phân tích cho rằng khi thanh khoản thị trường chưa thực sự hồi phục mà dòng tiền vào bất động sản lại tăng nhanh, rủi ro nợ xấu là điều khó tránh khỏi, nhất là ở những phân khúc mang tính đầu cơ. Vì vậy, yêu cầu kiểm soát an toàn vốn không chỉ dừng ở định hướng vĩ mô mà đã nhanh chóng được các ngân hàng cụ thể hóa bằng những điều chỉnh thận trọng trong chính sách cho vay.

Mới đây, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã yêu cầu toàn hệ thống chi nhánh tạm thời không tiếp nhận hồ sơ vay mới đối với các dự án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp. Theo thông báo được đưa ra vào ngày 11-2, các đơn vị trực thuộc cũng được đề nghị ngưng trình trụ sở chính phê duyệt các phương án tín dụng liên quan đến địa ốc cho đến khi có hướng dẫn tiếp theo.

Động thái này nhằm bám sát yêu cầu điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về việc kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026, đảm bảo không vượt nhịp tăng chung của toàn nền kinh tế.

Song song với việc siết room, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản cũng đã nhích lên một nấc mới. Đáng chú ý tại nhóm ngân hàng quốc doanh, lãi suất cho vay địa ốc đã tiệm cận 14%/năm, mức cao nhất trong vài năm trở lại đây. Chi phí vốn tăng mạnh đang tạo thêm áp lực cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, khiến bài toán dòng tiền trở nên căng thẳng hơn.

Theo đó, một chi nhánh Vietcombank tại TP.HCM vừa tung gói vay mua căn hộ, nhà phố với tỉ lệ tài trợ tối đa 70% giá trị bất động sản, trường hợp thế chấp bằng tài sản khác có thể vay tới 100% nhu cầu vốn. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là mặt bằng lãi suất đã tăng mạnh so với trước.

Cụ thể, lãi suất ưu đãi cố định 6 tháng sẽ ở mức 9,6%/năm, cố định 12 tháng sẽ là 9,9%/năm. Nếu kéo dài thời gian cố định, chi phí vốn tăng đáng kể, khi khách hàng chọn gói ưu đãi cố định 18 tháng sẽ chịu mức lãi suất là 13,6%/năm cho 18 tháng và 13,9%/năm cho 24 tháng.

BIDV cũng ghi nhận xu hướng tương tự với 9,7%/năm trong 6 tháng đầu, 10,1%/năm nếu cố định 12 tháng và 13,5%/năm cho 18 tháng.

Lãi suất đã cao nhưng tiếp cận được vốn cũng không hề dễ. Lãnh đạo một số chi nhánh thuộc nhóm Big4 thừa nhận room tín dụng quý I đã “cạn” ngay trước Tết Nguyên đán. Điều này cho thấy áp lực phân bổ hạn mức ngày càng rõ rệt khi không gian tăng trưởng bị siết lại từ rất sớm trong năm.

Trong khi đó, nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân tỏ ra “mềm” hơn ở giai đoạn ưu đãi. ACB đưa ra mức 8,3%/năm cố định tối đa 12 tháng hoặc 8,8%/năm trong 24 tháng, sau đó thả nổi theo lãi suất cơ sở cộng biên độ khoảng 3%/năm.

MB thậm chí thấp hơn, từ 7,7%/năm cho 6 tháng, 8,3%/năm cho 12 tháng, 8,5%/năm cho 18 tháng và 9%/năm nếu cố định 24 tháng, thuộc nhóm lãi suất thấp của thị trường ở kỳ hạn ngắn và trung hạn. Tuy nhiên sau giai đoạn ưu đãi, lãi suất thả nổi đều cộng biên độ khoảng 3%/năm so với lãi suất cơ sở khiến chi phí vốn trung dài hạn không còn “rẻ”.

Ông Dương Đức Hiếu, Trưởng nhóm Quan hệ nhà đầu tư và Ban Chiến lược Vietcombank cho biết ngân hàng triển khai song song cấu trúc lãi suất thả nổi (9,9 - 10,9%/năm) và cố định (9,6 - 13,9%/năm), đồng thời thiết kế gói riêng cho khách hàng ưu tiên và dự án của chủ đầu tư chiến lược. Chiến lược cốt lõi không nằm ở mở rộng quy mô mà ở kiểm soát chất lượng. Khách hàng vay mua nhà hiện chủ yếu có thu nhập ổn định, dòng tiền trả nợ rõ ràng và tài sản bảo đảm đầy đủ. Các khoản vay này không tạo áp lực đáng kể lên tỷ lệ nợ xấu, phản ánh định hướng “ưu tiên chất lượng hơn số lượng”.

Room tín dụng bị kiểm soát khiến ngân hàng buộc điều chỉnh chiến lược cho vay và phân bổ vốn. Ảnh: T.L

Tăng trưởng tín dụng không còn dựa vào bất động sản

Khi địa ốc không còn là động cơ tăng trưởng quen thuộc, bài toán lợi nhuận buộc phải giải bằng cấu trúc danh mục mới.

Tại Vietcombank, định hướng xoay trục khá rõ nét khi nhà băng này định hướng ưu tiên nguồn lực cho hạ tầng giao thông và năng lượng, vốn là những lĩnh vực có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa và dòng tiền dài hạn. Các dự án cảng biển, logistics và công trình quy mô lớn được xem là động lực mới, dù kế hoạch cho vay hạ tầng năm 2026 chỉ chiếm khoảng 1–2% tổng dư nợ cuối năm trước, thể hiện cách tiếp cận thận trọng, có kiểm soát.

Song song đó, khối doanh nghiệp FDI tiếp tục được Vietcombank xem là “vùng đệm an toàn”. Dù còn lo ngại về chính sách thuế quan từ Mỹ, ngân hàng cho biết chưa ghi nhận sự suy giảm nhu cầu tín dụng. Nhiều doanh nghiệp FDI lớn đang chủ động đa dạng hóa thị trường xuất khẩu và tối ưu chi phí, qua đó duy trì nhu cầu vốn ổn định.

Ở mảng bán lẻ, động lực tăng trưởng đến từ nhu cầu ở thực và vay kinh doanh cá nhân. Dù thị trường chưa phục hồi hoàn toàn, nguồn cung mới từ các chủ đầu tư lớn tạo tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, nguyên tắc sàng lọc khắt khe vẫn được giữ nguyên nhằm đảm bảo an toàn hệ thống trước biến động vĩ mô.

Không chỉ Vietcombank, các ngân hàng thương mại cổ phần cũng điều chỉnh chiến lược trong bối cảnh room tín dụng thu hẹp.

Ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc TPBank cho biết: “Năm 2026 chúng tôi tiếp tục lấy chiến lược phát triển ngân hàng số làm trụ cột, đồng thời tối ưu mô hình tổ chức theo hướng tinh gọn và linh hoạt. TPBank tập trung vào các phân khúc khách hàng phù hợp với năng lực cốt lõi, thiết kế sản phẩm sát nhu cầu từng nhóm nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh”.

“Song song với mục tiêu tăng trưởng, TPBank đặt trọng tâm vào nâng cao chất lượng quản trị, đặc biệt là quản trị rủi ro theo chuẩn mực quốc tế, quản trị dựa trên dữ liệu và siết chặt kỷ luật vận hành toàn hệ thống. Các yếu tố ESG, tăng trưởng xanh và phát triển bền vững cũng được đẩy mạnh như nền tảng dài hạn thay vì khẩu hiệu ngắn hạn”, ông Hưng chia sẻ.

Một số chuyên gia tài chính cho rằng room tín dụng bị thu hẹp đồng nghĩa với việc đẩy mạnh tăng trưởng tín dụng không còn là con đường dễ dàng để gia tăng lợi nhuận. Bên cạnh đó, khi tăng trưởng không thể dựa vào bất động sản, ngân hàng buộc phải tối ưu biên lợi nhuận, kiểm soát chi phí vốn, nâng cao hiệu quả vận hành và quản trị rủi ro. Trong chu kỳ mới, lợi nhuận sẽ không đến từ tăng trưởng nóng mà từ cấu trúc danh mục hợp lý, chất lượng tài sản bền vững và năng lực phân bổ vốn chính xác. Khi tín dụng toàn hệ thống được siết lại, cuộc đua không còn là ai tăng nhanh hơn mà là ai tăng bền vững hơn.

3 lời khuyên cho người mua nhà khi tín dụng thắt chặt

Trước áp lực room tín dụng hạn hẹp và lãi suất cho vay địa ốc chạm ngưỡng 14%/năm, chuyên gia tài chính Dương Anh Vũ đưa ra khuyến nghị:

Tính toán kỹ "ngưỡng chịu đựng" tài chính: Chỉ nên vay tối đa 40 - 50% giá trị tài sản. Với lãi suất thả nổi có xu hướng tăng, tổng chi phí trả nợ gốc và lãi hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập thường xuyên để đảm bảo an toàn dòng tiền gia đình.

Ưu tiên chọn dự án có liên kết chặt chẽ với ngân hàng: Trong bối cảnh nhiều chi nhánh "cạn" room, các hồ sơ vay mua nhà tại các dự án có thỏa thuận hợp tác chiến lược giữa chủ đầu tư và ngân hàng thường được ưu tiên giải ngân và có mức lãi suất ưu đãi tốt hơn.

Không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất 7 - 8% trong 6 tháng đầu: Người mua cần yêu cầu nhân viên ngân hàng tính toán chi tiết mức lãi suất thả nổi (lãi suất cơ sở + biên độ) sau thời gian ưu đãi để có cái nhìn dài hạn về tổng chi phí vốn.

THÙY LINH

Nguồn PLO : https://plo.vn/lai-suat-vay-mua-nha-cham-moc-14-cua-tin-dung-ngay-cang-hep-post896619.html