Làm nhà ở xã hội cần rõ cơ chế

5 giờ trướcBài gốc

Chính phủ đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay tới năm 2030. Ảnh: Dũng Minh.

Thay đổi cách tiếp cận

Khiến nhà ở trở nên vừa túi tiền của số đông là một vấn đề trên toàn cầu, không riêng tại Việt Nam và việc giải quyết nó là bài toán vô cùng khó khăn với bất kỳ quốc gia nào do chịu tác động bởi quá nhiều yếu tố, đặc biệt là vấn đề chênh lệch thu nhập của người dân.

Đan xen giữa mục tiêu an sinh xã hội trong khi vẫn phải đảm bảo sự cạnh tranh tự do, bình đẳng của thị trường, phát triển nhà ở xã hội là vấn đề gây tranh cãi giữa việc “có hay không bao cấp nhà ở”.

Thực tế, không thể yêu cầu một người thu nhập thấp phải cạnh tranh trên cùng một thị trường với những người thu nhập cao, nhưng cũng không vì thế mà cưỡng ép sử dụng các mệnh lệnh hành chính để “thiên về bên này, nghiêng về bên kia”, từ đó gây ra sự bất bình đẳng, kéo theo sự mất ổn định của thị trường bất động sản - lĩnh vực có tác động tới hàng chục ngành, lĩnh vực khác trong nền kinh tế.

Tôi đồng tình với quan điểm chúng ta cần có tầm nhìn bao trùm về nhà ở xã hội, khi bản thân nó là một phần của mạng lưới an sinh xã hội quốc gia và nên đặt nó đúng vai trò trọng tâm trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Tuy vậy, nếu thuần túy đối xử với nó như các chương trình an sinh xã hội khác và dựa hoàn toàn vào ngân sách nhà nước thì sẽ bất khả thi, bởi nguồn này còn phải chi cho các hoạt động khác như y tế, giáo dục, khoa học công nghệ, phát triển hạ tầng…

Mặc dù công cuộc tinh gọn bộ máy và sáp nhập địa giới hành chính sắp tới dự kiến sẽ mở rộng dư địa đầu tư rất lớn, nhưng nguồn lực dồn cho nhà ở xã hội dù cho toàn bộ cũng là không đủ.

Ở những nước phát triển, bởi có sẵn một nguồn tài chính lớn từ ngân sách hoặc có một quỹ nhà ở (khoảng 2% thu nhập hàng tháng của người lao động, đóng như bảo hiểm xã hội), nên chính quyền có trong tay một quỹ nhà để cho thuê với giá ưu đãi dành cho người lao động có thu nhập không cao (và thường ưu tiên nhất cho những người trẻ), đến khi nào những người thuê nhà đó đủ điều kiện kinh tế để mua hoặc thuê nhà ở thương mại thì họ sẽ trả lại để chính quyền cho người khác thuê.

Ưu điểm của mô hình này là nguồn nhà cho thuê gần như vô hạn, bởi lẽ luôn có người đến và người đi, chính quyền chỉ cần lo việc duy tu, bảo dưỡng căn hộ và xây thêm nhà khi thiếu, chứ không lo nguồn cung cạn kiệt.

Còn tại Việt Nam, nếu đem áp dụng mô hình này một cách máy móc cũng sẽ không bao giờ thành công, bởi câu hỏi đầu tiên là… “tiền đâu?”. Vì vậy, cần một cách tiếp cận khác trong việc phát triển nhà ở xã hội, trong đó có sự kết nối hài hòa giữa Nhà nước với các chủ thể bên ngoài, cụ thể ở đây là các doanh nghiệp, nhà phát triển dự án và cả người dân có nhu cầu về nhà ở, theo cách chúng ta vẫn gọi là “xã hội hóa”.

Tuy vậy, có thể thấy, vấn đề “xã hội hóa” chủ trương phát triển nhà ở xã hội thời gian qua chưa thành công, khi tới nay, mới có 103 dự án được hoàn thành với tổng số 66.755 căn, chưa bằng 7% mục tiêu đề ra tại đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030 của Chính phủ.

Đó là chưa kể, hiện nay, dân số Việt Nam đạt trên 100 triệu người, ước tính mỗi hộ gia đình trung bình có 4 người thì chúng ta cần có 25 triệu căn nhà trên toàn quốc, thêm vào đó là tỷ lệ người dân sống tại nhà ở xã hội chiếm khoảng 20% (tại các nước phát triển) sẽ cho ra con số 5 triệu căn nhà ở xã hội… thì tỷ lệ này càng thấp.

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Homes

Từ những con số trên, dễ hiểu tại sao ngay sau buổi làm việc với Ban Chính sách, chiến lược Trung ương, Tổng Bí thư Tô Lâm đã chỉ đạo xây dựng Quỹ nhà ở quốc gia để giải quyết các vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển nhà ở xã hội.

Đây được xem là đòn bẩy quan trọng, kỳ vọng sẽ tạo ra một nguồn lực đủ lớn để triển khai nhanh các dự án nhà ở xã hội, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ, từ đó thúc đẩy tăng trưởng kinh tế dài hạn.

Càng rõ cơ chế, doanh nghiệp càng dễ làm

Dưới góc độ là là lãnh đạo một doanh nghiệp đã theo đuổi phân khúc nhà ở xã hội ở cả vai trò tư vấn, phát triển dự án và chủ đầu tư, trong bài viết này, cá nhân tôi tiếp cận vấn đề nhà ở xã hội dưới góc độ của một nhà quản trị với lợi ích đan xen giữa cả trách nhiệm xã hội và bài toán kinh doanh của doanh nghiệp.

Theo đó, vấn đề lớn nhất đối với các doanh nghiệp khi triển khai nhà ở xã hội là họ mong muốn không phải đau đầu với các bài toán liên quan đến lợi nhuận, chi phí tài chính hay các vấn đề kinh doanh của dự án.

Trong khi đó, người muốn mua nhà ở xã hội khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng vì chi phí vay còn cao (khoảng 7%/năm, vẫn vượt quá khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp, tức là có mức thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng (sau giảm trừ gia cảnh).

Do đó, nếu không có nguồn lực của Nhà nước thì việc giải bài toán bằng nguồn lực của thị trường là không thể, vì ngân hàng cần có một mức lãi suất tối thiểu để kinh doanh không lỗ.

Đó là chưa kể, doanh nghiệp chịu lãi vay ngân hàng cao hơn so với cá nhân, trong khi biên lợi nhuận làm nhà ở xã hội giới hạn ở mức 10% cũng trở thành thách thức lớn, kể cả với những doanh nghiệp có nguồn lực tài chính dồi dào hiện nay.

Lấy ví dụ, căn cứ từ suất vốn đầu tư theo Quyết định số 816/QĐ-BXD ban hành tháng 8/2024 của Bộ Xây dựng, suất vốn đầu tư (bao gồm chi phí xây dựng + chi phí thiết bị) cho một công trình từ 10 tầng trở lên thấp nhất là vào khoảng 11 triệu đồng/m2.

Điều này có nghĩa, chi phí tối thiểu trên lý thuyết để xây dựng một dự án nhà ở xã hội có quy mô từ 10 tầng trở lên vào khoảng 11 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, bất kỳ chủ đầu tư nào cũng hiểu chi phí thực tế sẽ cao hơn, thậm chí gấp 2-3 lần, bao gồm chi phí cơ hội do quá trình triển khai dự án kéo dài, chi phí lãi vay và nhiều chi phí ngoài lề khác.

Thực tế, rất nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay có chủ trương triển khai từ vài năm trước, thế nhưng quá trình hoàn thiện thủ tục quá chậm, tiền đọng quá nhiều, đến khi được cấp phép triển khai thì chủ đầu tư thua lỗ và không mong muốn làm tiếp, dù có nguy cơ dự án bị thu hồi.

Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; cũng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Tuy nhiên, một số địa phương vẫn yêu cầu thực hiện tạm nộp trước khi hồi tố khiến doanh nghiệp loay hoay trong quá trình cân đối nguồn vốn.

Chưa kể, quy định hiện hành yêu cầu các doanh nghiệp khi triển khai nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng thực tế rất ít doanh nghiệp bàn giao phần quỹ đất này. Trong khi đó, việc thiếu hụt quỹ đất khiến địa phương khó chủ động bố trí cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, hoặc nếu có giao thì các mảnh đất đó còn vướng thủ tục tranh chấp, bồi thường, khiến quá trình triển khai càng kéo dài hơn.

Do đó, việc đơn giản hóa thủ tục pháp lý, rút ngắn quy trình đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội là rất cần thiết, đồng thời vai trò của Quỹ phát triển nhà ở quốc gia cần được thể hiện rõ trong việc tiếp cận đất đai với các doanh nghiệp phát triển nhà ở.

Ngoài vấn đề về đầu vào, cũng cần tháo gỡ vướng mắc đầu ra của nhà ở xã hội. Hiện nay, tâm lý của nhiều người dân trong việc tiếp cận nhà ở xã hội đã cởi mở hơn, nhất là với các đối tượng công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp. Tuy vậy, vẫn có những bất cập trong xác định điều kiện thu nhập của các đối tượng đặc thù thuộc quân đội, công an và lao động thời vụ... Đây cũng là những vấn đề cần sớm được tháo gỡ.

Nguyễn Hoàng Nam / Tổng giám đốc G-Homes

Nguồn ĐTCK : https://tinnhanhchungkhoan.vn/lam-nha-o-xa-hoi-can-ro-co-che-post365403.html