Loạt shophouse ven biển vắng bóng người: Dòng tiền của nhà đầu tư đang 'ngủ' hay im lặng 'lớn lên' ?

14 giờ trướcBài gốc

Giữa bối cảnh kinh tế du lịch Quảng Ninh phục hồi mạnh mẽ, nghịch lý lại xuất hiện: hàng trăm căn shophouse ven biển vẫn bỏ trống, cửa đóng then cài. Đây là sự tạm ngưng cần thiết để đợi thời cơ, hay là dấu hiệu của sự “đuối sức” khi dòng tiền đang bị mắc kẹt trong tài sản không sinh lời?

Giấc mơ thương mại ven biển tạm ngưng nhịp thở

Trên trục đường bao biển Hạ Long - Bãi Cháy, những dãy nhà phố thương mại (shophouse) san sát, mặt tiền hướng ra biển. Bề ngoài, chúng vẫn lung linh mỗi khi hoàng hôn buông xuống, song bên trong là sự trống vắng. Nhiều căn chưa từng bật đèn lên kể từ ngày bàn giao, bảng “cho thuê” phai màu theo gió mặn.

Nhiều dãy shophouse sát biển được thiết kế bắt mắt những vẫn không có khách thuê.

Cách đây ba năm, chị Nguyễn Thu Hằng, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, đã mạnh dạn xuống tiền gần 20 tỷ đồng cho hai căn shophouse tại khu vực Bãi Cháy. “Thời điểm đó ai cũng nghĩ Hạ Long sẽ bùng nổ thương mại. Tôi dự tính cho thuê mở nhà hàng hoặc cửa hàng lưu niệm. Nhưng rồi dịch COVID-19 ập đến, khách du lịch thưa dần, giờ căn nhà vẫn đóng cửa”, chị Hằng chia sẻ.

Không riêng gì chị Hằng, anh Phạm Văn Minh, chủ một chuỗi cà phê mini, cũng từng kỳ vọng mở rộng thương hiệu ra biển. Anh kể: “Tôi đã thuê một căn shophouse 3 tầng, định làm quán cà phê ngắm vịnh. Nhưng sau nửa năm lỗ liên tục, tôi trả lại mặt bằng. Lượng khách không đủ để duy trì”.

Những dãy biệt thự - từng là kỳ vọng sinh lời của nhiều nhà đầu tư đang "ngủ kỹ" giữa lòng Hạ Long.

Theo ghi nhận của VnBusiness, khi không còn trong mùa du lịch, lượng khách tới đây giảm mạnh, nhiều căn shophouse từng là niềm kỳ vọng của nhiều nhà đầu tư lại rơi vào cảnh bỏ không. Lượng khách giảm, kéo theo nhu cầu thuê phòng tại những khách sạn ven biển cũng giảm đáng kể.

Chị Nguyễn Thị Hương - chủ căn hộ cho thuê tại khách sạn A La Carte Hạ Long Bay Residence cho biết: “Ngoài shophouse, tôi còn đầu tư thêm căn hộ chung cư tại khách sạn với mục đích sinh lời thêm từ dòng tiền cho thuê. Tuy nhiên, trừ 3 tháng hè, lượng khách đến thuê rất ít, giá thuê giảm một nửa so với những tháng cao điểm”.

“Tôi mua căn studio, căn góc với giá 2,5 tỷ đồng, vay ngân hàng mỗi tháng trả lãi gần chục triệu, tuy nhiên giá thuê theo ngày chỉ khoảng 500 nghìn. Tháng nào khách thuê đều thì có thể trang trải, tháng vắng khách thuê gia đình lại phải bù lỗ”, chị Hương nói.

Theo lời môi giới Quang Huy tại khu vực Hạ Long, những mô hình shophouse ven biển Hạ Long đang đi vào giai đoạn “ngủ đông”, khi nhà đầu tư không bán ra, cũng không khai thác, chờ chu kỳ mới của thị trường. Phần lớn nhà đầu tư đều có tiềm lực, họ không buộc phải bán lỗ. Họ chấp nhận để tài sản nằm im, đợi tín hiệu hồi phục du lịch và hạ tầng.

Thực tế, Hạ Long hiện vẫn trong giai đoạn tái định hình không gian du lịch - thương mại. Việc đầu tư mạnh vào các khu vui chơi, bến du thuyền, trung tâm hội nghị đang dần mở lại “đường sống” cho dòng tiền. Tuy nhiên, sự chậm chân của hạ tầng phụ trợ, bãi đỗ xe, cùng chi phí vận hành cao khiến các shophouse chưa thể thực sự trở thành “trái tim thương mại” như trên bản vẽ.

Khi dòng tiền im lặng “lớn lên”

Nếu nhìn từ góc độ đầu tư, shophouse ven biển Hạ Long không chỉ là bất động sản thương mại, mà còn là “kho dự trữ tài sản” dài hạn. Giai đoạn 2020 - 2022, nhiều nhà đầu tư mua với mục tiêu kép: vừa kinh doanh, vừa tích lũy. Khi thị trường chững lại, họ chuyển sang chiến lược “nắm giữ phòng thủ”, tránh bán tháo để giữ giá trị vốn.

Đánh giá về chu kỳ thăng trầm của dòng sản phẩm shophouse ven biển, ông Phạm Đức Toản - CEO EZ Property nhận định, những dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như: Shophouse, biệt thự và condotel bắt đầu phát triển mạnh từ khoảng năm 2014 - 2018, đến nay nhiều nhà đầu tư đang rơi vào tình trạng “đóng băng”. Thứ nhất, giá trị tài sản tăng chậm, thậm chí nhiều khu vực còn giảm. Thứ hai, dòng tiền và các cam kết lợi luận gần như không có”, thực trạng này khiến nhiều chủ đầu tư phải thay đổi hình thức khai thác”.

Lý giải về nguyên nhân khiến dòng sản phẩm này có hiện tượng suy giảm, ông Toản chia sẻ, phần lớn các sản phẩm ven biển thiếu pháp lý rõ ràng, nhiều nhà đầu tư chỉ ký hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư chứ không phải hợp đồng mua bán sở hữu rõ ràng, không riêng Hạ Long, tại Phú Quốc, hàng trăm căn shophouse mặt biển bị bỏ trống, không có khách. Nguyên nhân sâu xa là do giai đoạn phát triển quá nóng, trong bối cảnh khung pháp lý chưa rõ ràng, chủ đầu tư bán hết hàng, còn trách nghiệm quản lý và vận hành dường như bỏ ngỏ.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư và nhà đầu tư đều lao vào theo phong trào, mua bán theo trào lưu, không tìm hiểu kỹ pháp lý hay hiệu quả khai thác. Nhiều người chỉ nhìn vào cam kết lợi nhuận mà xuống tiền. Khi dự án không khai thác được, chủ đầu tư phá vỡ cam kết, nhà đầu tư rơi vào thế bị động, không có công cụ pháp lý để bảo vệ mình.

Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), khoảng 65% nhà đầu tư thứ cấp tại các đô thị du lịch đang chọn phương án “đông tiền” - tức tạm ngưng giao dịch, chờ tín hiệu phục hồi. Lãi suất giảm, giá đất ven biển không biến động mạnh, khiến việc giữ tài sản đôi khi mang lại lợi ích hơn so với rút vốn ra trong giai đoạn trũng thanh khoản.

Ở tầm vĩ mô, Hạ Long vẫn là địa bàn chiến lược trong quy hoạch vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Các dự án hạ tầng như cao tốc Hạ Long - Hải Phòng, cầu Cửa Lục 3, cùng định hướng phát triển du lịch bốn mùa đang mở ra chu kỳ tăng trưởng mới. Giá trị của shophouse ven biển nằm ở tương lai - không chỉ là dòng tiền cho thuê, mà là giá trị đất ven vịnh.

Tuy nhiên, rủi ro không nhỏ đang hiện hữu: mô hình phát triển shophouse đồng loạt tại nhiều khu đô thị khiến nguồn cung vượt xa nhu cầu thực. Sự thiếu vắng quy hoạch đồng bộ - từ giao thông, thương mại, cho đến chính sách vận hành khiến các khu phố này giống như “thành phố trong bình thủy tinh”, đẹp nhưng khó sống.

Về dài hạn, Hạ Long đang chuyển mình từ “thành phố du lịch nghỉ dưỡng” sang “đô thị kinh tế biển thông minh”. Các dự án trung tâm tài chính, khu logistics ven cảng, và dịch vụ du lịch cao cấp sẽ tạo ra nhu cầu thương mại thực, thay vì chỉ đầu cơ bất động sản. Khi đó, những căn shophouse hiện nay sẽ trở thành “mảnh ghép chiến lược” trong cấu trúc đô thị mới.

Những dãy shophouse ven biển Hạ Long đang nằm giữa ranh giới mong manh giữa “ngủ kỹ” và “trỗi dậy”. Đó không chỉ là câu chuyện của bất động sản, mà còn là bài học về nhịp thở của nền kinh tế thị trường: có lúc nóng, có lúc lặng, nhưng giá trị thật chỉ dành cho những ai đủ kiên nhẫn chờ thời.

Tiến Anh

Nguồn Vnbusiness : https://vnbusiness.vn/toan-canh/loat-shophouse-ven-bien-vang-bong-nguoi-dong-tien-cua-nha-dau-tu-dang-ngu-hay-im-lang-lon-len-1110551.html