Lợi, hại khi đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian

8 giờ trướcBài gốc

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu

Bộ Tài chính mới đây đã có tờ trình Chính phủ đề nghị xây dựng dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung về mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Theo lập luận của Bộ Tài chính, hiện mức thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chính sách thuế thu nhập cá nhân hiện hành của nước ta không phân biệt theo thời gian nắm giữ bất động sản của người chuyển nhượng.

Để có mức độ điều tiết hợp lý, tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản, Bộ Tài chính cho rằng cần nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước.

Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản. Đồng thời, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản. Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý để có được các thông tin liên quan đến thời gian nắm giữ bất động sản.

CÂN NHẮC KỸ LƯỠNG

Chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, công cụ thuế chắc chắn là lựa chọn không thể thiếu trong điều hành các hoạt động, hành vi mua bán, giao dịch trên thị trường.

Về việc đánh thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian, trên thế giới họ đã ứng dụng từ lâu, tại Việt Nam bây giờ mới bắt đầu và ông Đính cho rằng, đây là điều cần thiết.

Vị chuyên gia nói thêm, các quốc gia khác, đánh thuế bất động sản được chia làm nhiều nhóm: giá cả, giao dịch sinh lời, tỷ lệ lãi sau các giao dịch, thời gian sử dụng, mục đích sử dụng… trong đó, sử dụng bất động sản theo thời gian cũng là 1 nhóm yếu tố đánh thuế.

Nếu người sở hữu bất động sản mua trong một thời gian ngắn rồi bán ngay, có nghĩa người này đang là 1 nhà đầu tư, không phải người có nhu cầu sử dụng lâu dài. Trong giao dịch này nên được đánh thuế theo thời gian sở hữu.

"Do vậy, quyết định đánh thuế cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng, thời gian nào tính thuế, thời gian nào không tính. Chúng ta không nên đánh thuế lên các đối tượng do điều kiện, hoàn cảnh mà bắt buộc (thay đổi việc làm, nơi ở…) vì đây là mục đích chính đáng", ông Đính lý giải.

Một vị luật sư có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản phân tích rằng, thời gian qua, các cuộc đấu giá đất có giá trúng đấu giá gấp cả chục lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, các thửa đất sau khi trúng đấu giá thường được bán lướt ngay, bị bỏ hoang, không được dùng để xây dựng nhà ở.

Bên cạnh đó, nhiều "khu đô thị ma", khu dự án đô thị to đẹp bỏ hoang, có tỷ lệ lấp đầy rất thấp. Nhiều khu đô thị sau hàng chục năm triển khai cũng chỉ có lác đác vài căn nhà có dân về ở, lý do là được mua với mục đích đầu cơ.

Đánh thuế là để cụ thể hóa quan điểm "nhà là để ở, không phải để đầu cơ", ngăn chặn tình trạng đầu cơ khiến giá đất cứ ngày một cao lên, đa số người dân càng ngày càng khó sở hữu nhà ở.

Vị luật sư cho hay, đề xuất với việc phải đánh thuế cao hơn đối với các trường hợp chuyển nhượng nhà, đất trong thời gian ngắn, chẳng hạn nếu mua bán ngay sau khi sở hữu dưới 1 năm thì đánh thuế cao, càng về sau càng thấp, sau 5 năm có thể đánh thuế thấp.

“Tuy nhiên, việc này cần nghiên cứu, tính toán kĩ lưỡng, áp dụng với các đối tượng cụ thể, bởi phân biệt rõ ràng đâu là đối tượng mua nhà để phục vụ nhu cầu ở, đâu là đầu cơ cũng không hề đơn giản. Người dân luôn có nhu cầu cao với nhà ở, có quyền sở hữu tài sản, mua bán chuyển nhượng tài sản của mình theo đúng quy định pháp luật”, vị luật sư bày tỏ.

Ở một góc nhìn khác, chia sẻ với báo chí, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), đồng tình việc áp dụng thuế như một công cụ để ngăn chặn tình trạng đầu cơ, lướt sóng, bỏ hoang tài sản, lãng phí đất đai, gây bất ổn cho sự phát triển lành mạnh của thị trường.

Quyết định đánh thuế cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng, thời gian nào tính thuế, thời gian nào không tính

Song, nếu tính toán đánh thuế theo thời gian nắm giữ để triệt tiêu lợi ích từ đầu cơ, điều tiết thị trường, theo ông Châu, chỉ nên áp dụng có tính thời điểm, cụ thể là khi thị trường bất ổn, nóng sốt. Còn khi thị trường ổn định, bền vững, không cần áp mức thuế này.

Ông Châu cho biết nhiều năm trước, khi thị trường liên tục diễn ra tình trạng sốt nhà đất, HoREA đã đề xuất biện pháp áp thuế chuyển nhượng bất động sản theo thời gian để hạ nhiệt sóng đầu cơ. Nếu giao dịch chuyển nhượng bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 6 tháng, áp mức thuế suất 5%, 6 - 12 tháng là 4%, trên 1-2 năm là 3%, sau 3 năm vẫn áp dụng mức thuế hiện hành 2%.

Dù vậy, theo Chủ tịch HoREA, giải pháp hiệu quả nhất vẫn là sớm hoàn thiện luật thuế bất động sản, bao gồm thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế nhà đất bị bỏ hoang, thuế chuyển nhượng... để có chế tài cụ thể, giảm tình trạng lãng phí tài nguyên nhà đất.

CHƯA KHẢ THI Ở HIỆN TẠI

Mới đây, Bộ Tư pháp có góp ý về đề xuất "có thể nghiên cứu để thực hiện thu thuế đối với thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như kinh nghiệm của một số nước" của Bộ Tài chính.

Theo Bộ Tư pháp, mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ cũng cần đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách có liên quan đến đất đai, nhà ở cũng như sự đồng bộ, mức sẵn sàng của hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký đất đai, bất động sản.

Bộ Tư pháp cho rằng, việc đề xuất giải pháp thu thuế đối với chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ là không khả thi do chưa có sự đồng bộ trong quản lý nhà nước giữa thuế và đất đai.

Vì vậy, Bộ Tư pháp đề nghị cơ quan chủ trì lập đề nghị tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện nội dung chính sách.

Cùng quan điểm với Bộ Tư pháp, Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự cho biết, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản yêu cầu phải có một hệ thống quản lý chặt chẽ, đồng bộ và minh bạch giữa cơ quan thuế và cơ quan quản lý đất đai.

Hiện nay, hệ thống dữ liệu đất đai chưa đầy đủ và đồng bộ trên toàn quốc, việc quản lý vẫn chưa được số hóa đầy đủ; hệ thống cơ quan thuế và cơ quan địa chính, đất đai chưa được kết nối dẫn đến rất khó khăn trong việc kiểm soát chính xác thời gian nắm giữ bất động sản.

“Nếu không có hệ thống đồng bộ, thống nhất và quản lý chặt chẽ sẽ dẫn đến tạo lỗ hổng pháp lý để lách luật hoặc làm giảm thời gian nắm giữ ảnh hưởng đến hiệu quả áp dụng. Vì vậy, Bộ tư pháp cho rằng đề xuất của Bộ tài chính ở thời điểm hiện là chưa khả thi là hoàn toàn đúng”.

Ths. Luật sư Nguyễn Phó Dũng, Giám đốc Công ty Luật TNHH OPIC và Cộng sự

Theo Luật sư Nguyễn Phó Dũng, nếu thời gian tới việc áp dụng thuế suất dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản được chấp thuận, sẽ tạo ra tác động hai chiều đến cả cá nhân và doanh nghiệp.

Thứ nhất, áp dụng thuế theo thời gian nắm giữ sẽ khuyến khích sở hữu bất động sản đầu tư dài hạn, thay vì đầu tư ngắn hạn, lướt sóng sẽ góp phần làm giảm hiện tượng đầu cơ, lướt sóng, giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Thứ hai, áp thuế theo thời gian nắm giữ đối với giao dịch ngắn hạn và đầu cơ sẽ giúp giảm tình trạng sốt đất, giữ giá bất động sản ổn định hơn và tiệm cận giá trị thực.

Từ đó giúp ổn định giá bất động sản, có thể hướng đến sự ổn định hơn với các nhà đầu tư thực sự, thúc đẩy các dự án bất động sản dài hạn và có giá trị thực.

Thứ ba, tạo cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản có chiến lược đầu tư dài hạn, đồng thời giúp cải thiện minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Tuy nhiên, việc áp dụng thuế suất dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản có những tác động tiêu cực như có thể làm tăng giá nhà đất, giảm tính thanh khoản thị trường, làm gia tăng thiệt thòi cho người có nhu cầu bán đột xuất vì lý do tài chính hoặc gia đình có thể chịu mức thuế cao; làm tăng chi phí giao dịch.

Do vậy, việc áp dụng thuế suất dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản cần phải thiết lập ngưỡng thời gian và thuế suất hợp lý; có chính sách miễn hoặc giảm thuế đối với các giao dịch chính đáng khi gặp khó khăn về tài chính, người có một nhà, đất muốn bán nhà đất để thay đổi chỗ ở.

Đồng thời, ông Dũng đề xuất, cần phải hoàn thiện kết nối đồng bộ hạ tầng công nghệ thông tin, dữ liệu giữa cá nhân, doanh nghiệp, cơ quan thuế, thông tin bất động sản. Đi kèm với chính sách phù hợp sẽ góp phần xây dựng một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và phát triển bền vững trong dài hạn.

Mỹ Linh

Nguồn Thương Gia : https://thuonggiaonline.vn/loi-hai-khi-danh-thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-theo-thoi-gian-post558015.html