'Lợi nhuận của chung cư sơ cấp đang trên 200%'

2 giờ trướcBài gốc

Giá cao khủng khiếp

Tình trạng giá nhà tăng phi mã vốn nhức nhối nhiều năm nay, hiện đang nóng trở lại với phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại cuộc họp mới đây.

Thủ tướng nhấn mạnh phải có câu trả lời cho tình trạng “giá nhà chung cư liên tục tăng và cao mãi”. "Giá nhà chung cư mà cứ 70 triệu, 100 triệu đồng một mét vuông thì ai có tiền mà mua", Thủ tướng nói.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng từ đầu năm 2025, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao, với xu hướng tăng so với cùng kỳ năm trước.

Đơn cử, tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với đầu năm (quý 1/2025) và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án hạng sang ghi nhận mức giá rất cao (khoảng 150 - 300 triệu đồng/m2).

Giá nhà tăng phi mã

Theo Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS Việt Nam ((VARS IRE) giai đoạn 2014-2015, giá chung cư tại Hà Nội chỉ dao động 18 - 25 triệu đồng/m². Nhưng đến quý 2/2025, con số trung bình đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m². Nhiều dự án cao cấp thậm chí chào bán ở mức 100 - 150 triệu đồng/m². Chỉ trong vòng một chục năm, giá chung cư đã tăng gấp 3 lần.

Theo các chuyên gia, có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà tại các đô thị lớn tăng với tốc độ chóng mặt. Một số nguyên nhân có thể kể đến như chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất tăng cao, thủ tục kéo dài, nhu cầu lớn trong khi nguồn cung chưa theo kịp, nhà ở xã hội khan hiếm…

VARS IRE cho hay chỉ trong 7 tháng từ đầu năm 2025, tốc độ tăng tín dụng vào BĐS cao hơn mức bình quân chung. Lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính “miễn lãi - ân hạn gốc” kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá BĐS liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua.

Chẳng hạn, với căn hộ trị giá 3 tỉ đồng, nhà đầu tư chỉ cần bỏ ra 600 - 900 triệu đồng ban đầu. Nếu giá tăng 15 - 20% sau 1 - 2 năm trong giai đoạn miễn lãi, ân hạn nợ gốc, khoản chênh 450 - 600 triệu đồng gần như thành lợi nhuận ròng - khó kênh đầu tư nào sánh kịp.

“Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào BĐS ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên. Vòng xoáy “giữ hàng - khan cung - giá tăng” vì thế ngày càng được củng cố”, VARS IRE nêu.

Giá bán chung cư tăng mạnh - Ảnh: Batdongsan.com.vn

Ngoài ra, đơn vị này còn cho hay hiện tượng lũng đoạn thị trường khiến giá bị đẩy lên ảo, lợi nhuận rơi vào tay một nhóm nhỏ, trong khi rủi ro lại dồn lên vai đại đa số nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực.

Giải pháp nào hạ nhiệt giá nhà?

Trao đổi với phóng viên Một Thế Giới, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng cần đưa ra bảng giá đất hợp lý, tháo gỡ hơn nữa thủ tục pháp lý nhằm tăng nguồn cung mạnh mẽ.

Với đấu giá đất dành cho cá nhân, cần hạn chế thời gian chuyển nhượng trong 2 năm, đặt cọc cao, chứng minh năng lực tài chính, thời gian vào tiền trong 7 ngày.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

Ngoài ra, ông Quê đề nghị cần khống chế mức lợi nhuận của chung cư bán sơ cấp, lợi nhuận không quá mức 50%.

“Với giá bán chung cư TP.Hà Nội, TP.HCM, hiện nay mức lợi nhuận đang trên 200%, hạn chế thời gian chuyển nhượng trong 2 năm”, ông Quê nói.

Ví dụ chung cư cao cấp đường Lê Văn Lương (Hà Nội) năm 2022 bán với giá 40 triệu/m2, chi phí khoảng 25 triệu/m2 thì năm 2025 giá bán khoảng 90 triệu/m2, chi phí khoảng 35 triệu/m2.

Một giải pháp nữa, ông Quê đề nghị phát triển mạnh nhà ở xã hội nội đô, sát nội đô các thành phố lớn. “Đây là các giải pháp tạm thời, áp dụng 2025-2027”, ông Quê nói.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay muốn kéo giảm giá nhà, trước hết phải giảm chi phí từ tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, chi phí đầu vào như cát, sỏi, thép, xi măng, điện, xăng dầu, cho đến chi phí tuân thủ pháp luật. Trong đó, ông nhấn mạnh đến chi phí cơ hội do thủ tục hành chính quá dài cũng là nguyên nhân không nhỏ.

Cũng theo ông Châu, cải thiện nguồn cung sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu của thị trường. Nhà nước cần ban hành quy trình chuẩn về đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại để xác định thời hạn thực hiện từng thủ tục hành chính; rút ngắn thời gian thực hiện toàn bộ các thủ tục hành chính.

Ngoài ra, cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản để tăng nguồn cung nhà ở.

Một yếu tố quan trọng khác theo ông Châu, là kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Ông nhấn mạnh: "Chúng tôi đề nghị cộng đồng doanh nghiệp chia sẻ, tức là giảm kỳ vọng lợi nhuận ở mức hợp lý để có sự chia sẻ".

Ông Châu cũng nhấn mạnh cần đẩy mạnh nhà ở xã hội. Đây là nền tảng để tạo nên làn sóng nguồn cung trong những năm tới, đồng thời góp phần giải quyết nhu cầu an cư cho nhóm thu nhập trung bình và thấp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Về lãi suất vay, ông đề nghị quay lại mức 4,8%/năm, từng được Thủ tướng phê duyệt giai đoạn từ 2021 - 7.2024. Hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đang áp mức 6,6%, cao hơn cả lãi suất thương mại mà một số ngân hàng như Vietcombank đang áp dụng (5,9 - 6,1%).

PGS-TS Phạm Thế Anh (Trường đại học Kinh tế quốc dân) đề nghị nên cân nhắc đánh thuế căn nhà thứ 2 trở đi.

Theo ông Thế Anh, loại thuế này sẽ hạn chế việc đầu cơ và găm giữ bất động sản, vốn đang tạo ra các "đô thị ma" và tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường thứ cấp, khiến đẩy giá nhà đất lên cao một cách phi lý, kéo theo chi phí sinh hoạt và sản xuất gia tăng từ đó làm giảm năng lực cạnh tranh của quốc gia.

Lam Thanh

Nguồn Một Thế Giới : https://1thegioi.vn/loi-nhuan-cua-chung-cu-so-cap-dang-tren-200-238022.html