Luật Đất đai 2024: Sửa cấp bách, tháo gỡ 'điểm nghẽn'

3 giờ trướcBài gốc

Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” do Tạp chí điện tử VietTimes (Hội Truyền thông số Việt Nam - VDCA) phối hợp với Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) tổ chức vào sáng 20/8 tại Hà Nội.

Hội thảo đã thu hút sự tham gia của đại diện các bộ, ban ngành, hiệp hội, chuyên gia kinh tế và lãnh đạo doanh nghiệp nhằm lắng nghe và tiếp thu ý kiến về định hướng sửa đổi, bổ sung Nghị quyết 18 và hoàn thiện Luật Đất đai.

Toàn cảnh hội thảo

Điểm nghẽn cốt yếu cần tháo gỡ

Tại hội thảo, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp đã chỉ ra các vấn đề trọng tâm, gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường bất động sản và nền kinh tế:

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường, đã chỉ ra rằng "Mục tiêu đấu giá là bán tài sản công giá cao nhất, trong khi đấu thầu phát triển hạ tầng lại nhằm giảm chi phí, gây khó khăn khi triển khai.". Ông cũng nhấn mạnh dù Luật Đất đai 2024 đã có tiến bộ nhưng vẫn cần nghiên cứu thêm cơ chế "đấu giá quyền phát triển đất".

Ngoài ra, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở bốn cấp (trung ương, tỉnh, huyện, xã) làm cho thủ tục hành chính trở nên cứng nhắc, gây trở ngại cho doanh nghiệp và người dân.

PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ nêu một số tồn tại của Luật đất đai 2024

Cùng với đó, giá đất theo bảng giá thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường, thu hút đầu tư, và phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Điều này cũng ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp do nghĩa vụ tài chính cao khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, làm tăng áp lực lên chi phí sản xuất – kinh doanh.

Cũng tại hội thảo, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ nhận định rằng "dù đã có cải tiến nhưng sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai 2024 chưa thực sự hiệu quả, khiến doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là vấn đề định giá đất.".

Ông Toản chia sẻ thêm về những khó khăn trong thực tế: "Việc tính giá đất theo cơ chế hiện nay rất khó khăn. Dự án kéo dài 10 năm, giá đất thay đổi từng ngày dẫn đến thua lỗ, không đủ tiền nộp thuế.". Ông cũng đặt vấn đề: "Tại sao không có bảng giá đất chung, dựa trên lợi thế khu đất, vị trí, để doanh nghiệp cảm thấy thoải mái hơn khi đầu tư?".

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

Liên quan đến vướng mắc cơ bản về định giá và quản lý giá đất, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - giá cả (Bộ Tài chính), đã trình bày 5 vấn đề cốt lõi cần giải quyết để xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

Trước hết cần phân định rõ ràng quy hoạch định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất cụ thể, ngắn hạn, và duy trì cơ chế điều chỉnh linh hoạt; Cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế: Luật Đất đai mới cần có cơ chế này, đồng thời giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng; Số hóa và tích hợp thông tin hồ sơ địa chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để nâng cao hiệu quả quản lý, đơn giản hóa thủ tục và tăng tính minh bạch;

Ngoài ra ông TS Ánh kiến nghị cần đảm bảo nghĩa vụ tài chính của người dân ở mức hợp lý và có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp, bao gồm điều chỉnh các khoản nợ thuế không vượt quá khả năng chi trả. Bộ Tài chính cần xác định hệ số phù hợp để tính nghĩa vụ tài chính, nhằm khắc phục sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và khung giá nhà nước; Nhà nước chỉ nên thu hồi đất cho các dự án công, phi thương mại thực sự cần thiết. Đối với các dự án thương mại, việc tiếp cận đất phải dựa trên cơ chế thỏa thuận, đàm phán tự nguyện giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, dưới sự giám sát chặt chẽ của Nhà nước.

Ngoài ra ông Ánh cũng kiến nghị cần bổ sung khái niệm "đất đa mục đích" hay "đất hỗn hợp" vào dự thảo Luật Đất đai, đây là xu thế tất yếu của phát triển đô thị hiện đại. Thêm nữa cần khẳng định nguyên tắc định giá đất phải theo cơ chế thị trường và xây dựng một thị trường định giá đất khách quan, minh bạch, chuyên nghiệp.

"loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất, thay vào đó chỉ còn giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, hoặc thông qua đấu giá quyền sử dụng đất." - TS. Vũ Đình Ánh kiến nghị.

Đối với nghĩa vụ tài chính, giá đất cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng.

TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh "giá đất không chỉ là giá trị tính theo đơn vị m2 mà phải là giá trị gắn với từng thửa đất cụ thể, bao gồm các yếu tố pháp lý, kinh tế, lịch sử, văn hóa, và thậm chí cả tâm linh.". Bên cạnh đó, ông Ánh cũng chỉ ra cần khắc phục tình trạng quản lý giá đất phân tán và chồng chéo giữa nhiều luật khác nhau.

Ông Võ Anh Tuấn nêu những căn cứ phải sửa Luật đất đai 2024

Tại hội thảo, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường (Bộ NN&MT) cho biết, bộ đang gấp rút hoàn thiện dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024 để trình Quốc hội vào kỳ họp tháng 10 năm nay.

Ông Tuấn lý giải về quyết định sửa đổi sớm này dựa trên ba căn cứ chính là thể chế hóa chỉ đạo của Đảng và văn bản pháp luật mới (Nghị quyết 18 của Chính phủ; và các Nghị quyết của Bộ Chính trị gồm: Nghị quyết 69, Nghị quyết 66 và nghị quyết 68, khắc phục bất cập trong thực tiễn (quy hoạch, thu hồi, giao đất, cơ sở dữ liệu), và thay đổi về mô hình chính quyền địa phương.

Ông Tuấn cho biết, Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ đề xuất sửa đổi tập trung vào 4 điểm chính gồm: Quy hoạch sử dụng đất: Làm rõ việc chuyển đổi từ quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp huyện xuống cấp xã, hoặc duy trì quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp xã; Thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư: Bổ sung một số trường hợp thu hồi ngoài các quy định hiện hành nhằm tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp; Giao đất, cho thuê đất: Giải quyết bất cập khi chuyển từ mô hình chính quyền địa phương 3 cấp sang 2 cấp, đồng thời phân cấp, phân quyền rõ ràng hơn; Giá đất: Thể chế hóa Nghị quyết 69 nhằm đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong xác định giá đất.

Kiến nghị từ các chuyên gia

Tại hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, đã đưa ra những kiến nghị cần thiết về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có 6 nội dung lớn trong dự thảo đã đủ để giải quyết tận gốc các vướng mắc hiện nay của thị trường bất động sản hay chưa”.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội

Trước hết về vướng mắc trong thu hồi đất: Mặc dù dự thảo đã thể chế hóa một phần, nhưng cơ chế hỗ trợ vượt trội cho khu vực tư nhân vẫn chưa rõ ràng. Tỷ lệ đồng thuận 75% hộ dân để Nhà nước thu hồi tiềm ẩn nguy cơ khiếu kiện, tranh chấp nếu không quy định rõ ràng.

Ông Tuyến chỉ ra ba trường hợp bổ sung Nhà nước được thu hồi đất "vẫn còn nhiều điểm mờ, chưa thật sự rõ ràng, dễ gây lúng túng cho địa phương.

Quy định bảng giá đất 5 năm/lần bị cho là "gần như quay lại cách làm của Luật Đất đai 2003, khiến giá đất đầu vào bị đẩy lên cao, doanh nghiệp phải gánh chi phí và cuối cùng đẩy giá bán bất động sản, làm trầm trọng thêm tình trạng 'thổi giá'.

Gốc rễ của vấn đề là dữ liệu đất đai đầu vào thiếu minh bạch, gây khó khăn cho việc định giá đất một cách khoa học. Ông Tuyến cũng băn khoăn "nguy cơ các địa phương quay lại cách áp dụng hệ số K, trong khi các nước yêu cầu khai giá thật để có giá thị trường thật.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh: "để bình ổn thị trường bất động sản, không thể chỉ nói đến giá đất. Nhà nước phải có cơ chế tạo lập quỹ đất, quỹ nhà, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Ông Tuyến bày tỏ sự thông cảm với Ban soạn thảo nhưng khẳng định đây là "bài toán khó" đòi hỏi phải xử lý đồng thời hai yêu cầu: vừa để Nhà nước quản lý giá đất, vừa để thị trường vận hành minh bạch. Ông Tuyến nhấn mạnh: "nếu dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, hệ thống thông tin còn chênh vênh, thì lần sửa luật này mới chỉ tháo gỡ được một số vấn đề trước mắt, còn những căn cốt lâu dài vẫn bỏ ngỏ".

Cao Thắng/VOV.VN

Nguồn VOV : https://vov.vn/phap-luat/luat-dat-dai-2024-sua-cap-bach-thao-go-diem-nghen-post1223996.vov